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武汉

武汉办公楼仍在“黄金十年”区间


​​武汉,2015129日—中国整体经济开始进入"新常态",但武汉经济发展速度依然保持领先;仲量联行武汉分公司战略顾问部及研究部总监彭博表示:"作为中部崛起的核心力量,武汉在保持经济'又快又好'发展的同时,也大力驱动了优质办公楼市场的发展。"

2014年,武汉在工业倍增战略引领下,多个工业项目入市,规模以上工业增加值在15个副省级城市里排名第一。从活跃度来看,武汉市注册企业数量以及注册资金上都进步迅速,2014年一共引进9家世界500家企业,排名中部第一。在国家政策层面,武汉被列入长江经济带的重要城市,作为长江经济带的枢纽城市获得大力支持。作为中国高铁网络的中心,武汉战略地位进一步巩固。

优质办公楼供应历史次高,金融业吸纳六成甲级办公楼

2014年武汉优质办公楼市场总供应量达到239万平方米,新增供应31万平方米,平均租金达到90元/平方米/月,环比2013年增长3.6%,空置率则为20.9%,环比下降1.3%。优质办公楼供应水平仅比2013年略低,是近10年来供应第二高峰。甲级办公楼方面,存量达到71.3万平方米,2014新增12.6万平方米,平均租金114元/平方米/月,环比上涨6.2%。随着甲级办公楼泛海城市广场、浙商国际大厦以及群光中心入市,成为近年来新增甲级办公楼供应栋数最多、总量第二的年份,大幅缓解了市场供应不足的状况,基本形成供求平衡。

就甲级办公楼需求角度来看,2014年表现最突出的是金融行业,新增甲级办公楼租户里有超过59%的客户来源于此,而2013年这一占比仅为19%,增幅接近40个百分点,这主要是得益于宏观政策扶持以及武汉在中部地区金融中心地位的巩固。另外就是新兴产业,在创新政策推动下,新兴产业在总体甲级办公楼新增需求中占比达到12%,升幅同样明显。值得一提的是,建筑及房地产行业新增甲级办公楼需求只有8%,而2013年的数字是24%,从这一数据可以充分感受到整个房地产行业正在减速。

甲级办公楼市场位列1.5线城市中游,未来大有潜力

从甲级办公楼供应来看,北京、上海由于城市地位、经济发展水平遥遥领先,武汉在1.5线城市中处于中等位置,武汉现在甲级办公楼存量是北京11%,是上海14%,接近成都三分之一,与同类型城市比较,武汉还有比较大的甲级办公楼市场的存量和供应空间,处于基本平衡状况。自2013年开始,武汉出现一波供应高峰,但近两年空置率仍在下降,2014年优质办公楼去化量达到27万方,强劲需求推动市场走向成熟。从吸纳水平来看,武汉也处于中等水平,与武汉经济水平位于一个序列的成都,其甲级办公楼吸纳量为武汉2.5倍。通过第三产业产值、GDP等参数与其他商业地产1.5线城市进一步比较,目前武汉优质办公楼的供应、吸纳及租金都处于中等水平,仍然有潜力可挖掘,市场空间巨大。

目前,武汉已经形成包括零售零部件制造在内的六大产业集群,而"2049发展规划"里要也提出要建设"四个中心",因此办公楼业主、开发商要重点关注贸易、专业服务、创新性产业、高端制造四大类产业的需求,预计他们将是继金融产业之后推动武汉市甲级办公楼、优质办公楼主要来源需求。

武汉办公楼市场格局变迁,仍处于"黄金十年"区间

此前武汉办公楼市场发展主要由建设大道引领,其他区域均衡发展,而根据2014年公布的武汉市区域金融中心规划来看,武汉办公楼市场将形成以中央商务区—建设大道综合金融聚集区、华中金融城总部金融聚集区为核心,其它片区协同发展的新格局。


回顾过去10年武汉办公楼市场的发展轨迹,2005年到2010年处于平稳发展状态,自2011年起办公楼租金进入爆发式增长,增幅高达两位数;过去5年间,优质办公楼租金涨幅高达80%。展望2015年,考虑到由2014年延期到今年入市的项目,预计优质办公楼新增量最高或达70万平方米,环比去年供应翻番,打破历史纪录。在新增供应井喷背景下,短期内优质办公楼空置率水平也将有所提升,但鉴于武汉整体经济环境的良性增长态势,我们相信长期来看,最终将回归到理性水平。

仲量联行用“物业时钟”来预测租金涨幅的趋势,不同城市在时钟上的位置说明了该地区租金增幅或降幅的现状和短期趋势。通过全国各城市租金走势对比发现,武汉处于租金涨幅加快向租金涨幅逐步放缓方向运动,得益于市场较为健康的供需关系,租金仍在上涨,在经历过快速发展和未来供应聚集,租金涨幅已经放缓且未来将进一步平稳,因此武汉优质办公楼市场仍处于“黄金十年”区间。


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