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青岛

仲量联行:2014年第四季度青岛房地产市场回顾

金融类公司持续推高办公楼市场需求;零售地产市场迎来130,000平方米的新增供应,市场回报率预期将小幅上涨;高端住宅成交均价止跌企稳


​​青岛,2015126第四季度金融类公司持续推高办公楼市场需求,办公楼市场整体租金稳定,甲级市场租金小幅上涨,推动全年净吸纳量实现稳步提升。零售地产市场迎来130,000平方米的新增供应,市场回报率预期将小幅上涨。住宅市场成交量继续回升,市场需求趋于理性,高端住宅成交均价止跌企稳。

办公楼

金融类公司持续推高办公楼市场需求。伴随着2014年国内经济增速的放缓,青岛整体办公楼市场相对平稳。金融投资类企业表现活跃,推动全年净吸纳量实现稳步提升。市南区甲级办公楼长期以来备受金融投资类企业青睐,市场问询量和租赁需求强劲,为金融类和专业服务类优质企业的首选办公场所。崂山商务区受益于国家级财富管理与金融改革实验区的政策推动,吸引了大批世界500强企业和金融企业的入驻,催生了对优质办公空间的市场需求。市北中央商务区的单一产权办公楼项目表现较为突出,凭借较高的楼宇品质和物业管理实现了入驻率与租金的同步增长。

办公楼市场整体租金稳定,甲级市场租金小幅上涨。2014全年受供需关系及融资趋紧的影响,青岛市场上多个办公楼项目出现了不同程度的延期交付。预期的供应高峰并未出现,年内仅崂山商务区的大荣中心交付使用,有限的新增供应使办公楼市场的整体租金基本保持稳定,第四季度同比上涨0.9%。甲级办公楼市场受益于金融企业强劲的租赁需求,租金较去年相比有明显回升,全年同比涨幅约为2.0%,空置率降至31.9%。

未来两年将迎来供应高峰。2015年国内经济仍将面临较大下行压力,全年经济增速逐渐放缓,因而我们认为2015年全年的办公楼租赁需求将基本保持稳定。而2015年青岛办公楼市场的新增供应将明显增多,其中崂山市场的新增供应预计将达280,200平方米,虽然其中多个项目为单一产权业主自用型物业,但其隐形空置面积将一定程度上抑制租金上涨的可能性。而未来市北办公楼市场多个乙级散售项目的入市也将进一步加深市场的供需矛盾。

零售地产

零售地产市场迎来130,000平方米的新增供应。永旺购物中心-合肥路店和海航万邦中心的商业项目在第四季度开业,标志着新一轮供应高峰的到来。在经过近两年的调整期后,青岛优质零售物业的市场格局正在悄然发生改变。有着明显地段和交通优势的、且以目的性消费为主的购物中心和优质百货仍将是青岛零售地产的主战场。而住宅片区中的社区型购物中心将是另一个重要的细分市场。以近期交付的永旺合肥路店为例,开业时的签约入驻率接近100%,周围密度较高的住宅社区、以餐饮、家居、服务为主的项目定位,以及建筑结构和动线的合理设计是其成功开业并拥有较高人气的主要原因。与此相反,位于香港中路的海航万邦中心开业时的表现稍显尴尬,作为配套型商业的裙楼项目在青岛仍需要较长的发展时间。

回报率预期将小幅上涨。第四季度,青岛零售物业市场整体需求保持稳定,除餐饮、娱乐业态租户继续保持扩张态势以外,家居、服务、配饰类品牌也较为活跃。本季度全市优质零售物业可比项目的首层平均租金与上季度基本持平,仅环比小幅上涨0.8%。近日,百盛商业行使选择权以14.22亿元人民币收购啤酒城改造项目的购物中心部分,低于之前合作协议中规定的15.7亿元人民币。逐渐放缓的租金增速以及即将到来的供应高峰在一定程度上增加了投资风险,预期市场回报率将小幅上涨。

2015年优质项目会使青岛迎来零售地产的集体发力年。尽管未来两年将出现新一波的供应高峰,但是在现有项目中,一些能够及时进行租户调整的商场由于建立了目标客群和合理的市场定位,仍将保持一定的市场份额。这也将在一定程度上加剧市场的两极分化。预计2016年以后,新增供应将回落至历史平均水平,空置率也将逐渐降低。

住宅

住宅市场成交量继续回升,市场需求趋于理性。2014年第四季度,青岛住宅市场的成交量继续回升,全市所有区域新建商品住宅的总成交量为26,129套,环比上涨4.0%,但比2013年同期下降了31.5%。高端住宅方面,几个存量房较多的项目以价换量策略反响良好,市场情绪有所回暖,尤其是改善型需求被部分释放,带动青岛高端住宅市场成交量环比增长25%。不动产登记、房产税将于近几年实行的消息促使市场需求趋于理性,投资需求下降。

高端住宅成交均价止跌企稳。2014年全年高端住宅市场全面降温,市场需求趋于理性,但受到近期利好政策的影响,高端住宅市场成交均价止跌企稳,达每平方米人民币19,956元。未来预计改善性及刚性需求的观望情绪将有所减弱,带动高端住宅价格稳中有升。同时,部分开发商认为政策利好将对明年的住宅销售市场产生较为积极的影响,故推迟开盘计划。​