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仲量联行:2014年深圳房地产市场年度回顾

金融行业持续提振甲级办公楼市场,租金增幅领跑国内一线城市;新兴区域优质零售物业渐受快时尚及餐饮品牌青睐


深圳,2015122 - 仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:"截至2014年末,前海已吸引超过2万家企业进驻,在所有注册企业当中,约60%为金融相关行业,其对深圳办公楼整体租赁市场持续带来稳健的需求,全市核心商务办公区在2014年呈现供不应求的态势。活跃的租赁需求导致空置率持续走低,全市租金大幅上扬,租金升幅不仅为历史最高,还远超国内其他三个一线城市。"零售物业租赁市场总体平稳,零售商扩张态度趋于谨慎,核心商圈仍然是国内外中高端时尚品牌的首选,快时尚类品牌则加快向新兴区域的扩张。本年度全市优质零售物业整体空置率下降至3.9%,首层租金同比平稳上升3.2%。工业物业市场方面,主要保税仓租赁需求来自国际第三方物流企业,为了满足传统节日旺季的进出口需求,国际第三方物流企业在下半年短暂扩张明显,得益于多种利好因素,各主要保税物流区域租金同比提升3-12%不等。非保税仓库的询盘量旺盛,总体空置率下降,租金增长强劲,同比上升7.9%。

甲级办公楼

2014年,前海新注册企业及金融业对办公楼需求持续释放。截至2014年末,前海已吸引超过2万家企业进驻,企业数目较去年同比升幅近390%。在所有注册企业当中,约60%为金融相关行业,其对深圳办公楼整体租赁市场持续带来稳健的需求。全市核心商务办公区如福田及罗湖等区域,在2014年呈现供不应求的态势,绝大部分办公楼均处于满租状态。

本年度,深圳仅有两个新增供应项目,共约15.3万平方米(建筑面积),供应量仅为2013年全年的三分之一,并将全市甲级办公楼总存量提升至309万平方米。在强劲需求的带动下,全市甲级办公楼的入驻率节节攀升,本年度净吸纳量高达38.3万平方米,使深圳全市甲级办公楼整体空置率由上年末的10.9%降至2014年末的3.0%,空置率为有史以来的最低位。

活跃的租赁需求导致空置率持续走低,业主叫价能力增强,全市租金大幅上扬。2014全年,深圳全市甲级办公楼平均租金录得18%的同比上涨,升幅不仅为历史最高,还远超国内其他三个一线城市。供应紧张更导致个别办公楼租金水平录得高达40%的大幅增长。在本年度,福田区甲级办公楼平均租金升幅为各区之冠,同比增长20%,拉动全市租金水平至人民币244元每平方米每月。

本年度二手投资市场交投平淡,限制资本值升幅。受2014年中国经济增速放缓影响,投资者表现较为谨慎。整体来说,一、二手办公楼买卖成交量较去年少,主要依靠自用需求的中小型企业用户主导买卖市场。价格方面,新推售的项目,如卓越城、华润置地大厦等,均以贴近市场价推售。例如,由于华润置地大厦区位较好,其销售去化速率不俗。另外,由于主要商务办公区的二手市场价格已处于较高位置,投资者对后市资产增值预期保守,导致本年度整体资本值升幅受制约,全年同比升幅为6.1%,较去年减少约2.7个百分点。由于租金升幅较快,本年度回报率由去年的4.7%拉升至5.4%。

市场展望:展望未来,夏春毅表示,深圳前海利好政策预计将继续带动新入驻企业在深圳设立及扩张办公室的需求,同时金融类及IT行业对办公楼的需求不减,再加上企业总部大楼的落成,其自用比例较高,预测2015年全年净吸纳量将推高逾70万平方米。2015年,甲级办公楼供应量预计达107万平方米。充足的供应量预计将2015年末的空置率拉高至9-11%水平。

租金方面,由于福田中心区新增可租赁甲级办公楼并不多,个别即将落成的项目预租率高达8成,因此业主普遍对租赁市场保持充足的信心,预计未来12个月福田中心区租金升幅将继续带动全市甲级办公楼租金,预测升幅仍将维持双位数字增长。

投资市场方面,由于租金持续走高,预计部分投资者会重新进入一、二手买卖市场。而对于卖家来说,可能会借助预期高租金收益而提高出售价格。因此,夏春毅预计2015年整体甲级办公楼资本值涨幅达7-9%。而随着前海及南山的办公楼项目推出市场,预计2015年的成交量会较2014年活跃。

零售物业

租赁市场总体平稳,餐饮品牌主导租赁需求,时尚类品牌谨慎扩张。2014年前11个月,深圳市社会消费品零售总额增幅呈疲弱态势,首次录得个位数同比增速(8.6%),增幅较去年同期下降1.7个百分点。本年度,零售商扩张态度趋于谨慎,国内外中高端时尚品牌偏好核心商圈,而快时尚类品牌同步积极拓展新兴区域。例如,AAPE进驻后海中心区的海岸城,Victoria's Secret进驻金光华广场及益田假日广场,H&M则在皇庭广场、龙岗益田假日天地及龙华九方购物中心均开设了新店。

仲量联行零售地产部副董事张亿君指出,相比于时尚类品牌,本年度餐饮品牌扩张较为活跃,主题餐厅、轻食餐厅扩张最为迅速。新开业的项目在业态规划方面加大了餐饮占比,数据显示,部分位于新兴区域新开业项目的餐饮占比约达40%。新物业预租率理想,总体需求平稳,2014年全年净吸纳量达47万平方米,较去年上升约11.5%,并带动本年度全市优质零售物业整体空置率下降至3.9%,比去年低1.3个百分点。

2014年核心商圈及新兴商圈均有新增优质零售物业供应,总量达46万平方米,与去年基本持平。六个新项目入市推动全市优质零售物业总存量达286万平方米(建筑面积)。

新兴商圈大量新增供应,核心商圈业态及租户组合优化,全市整体租金增幅受限。本年度,新增供应主要分布在龙华、龙岗这些新兴区域,租户议价能力较强。同时,核心商圈一些空置率较高的零售物业也积极引入餐饮类租户。然而,核心商圈优质物业不断优化品牌组合,保持租金稳步上升,推动本年度全市优质零售物业首层租金同比平稳上升3.2%,至512元每平方米每月。

无大宗成交,资本值保持稳定。资本市场方面,本年度并无大宗成交。受零售物业租金增速放缓及目前在建的潜在可投资项目增加影响,投资者和业主观望情绪增强,本年度资本值升幅较去年放缓至同比增长2.3%。

市场展望:展望未来,张亿君表示,由于全国经济增速和社会消费品零售总额增速普遍放缓,但较欧美市场仍然有优势,预期中高档国外品牌仍然会选择在深圳扩张,特别是在成熟的蔡屋围片区及福田中心区。总体而言,预期零售品牌维持谨慎扩张,继续关注人口增长速度加快的新兴社区型商圈。

未来12个月新增供应量预期约37万平方米,较2014年减少20%,并且主要集中在福田外延区域及宝安区。受部分项目预租情况一般的影响,预计2015年末全市优质物业平均空置率将上升至6-8%。

需求方面,张亿君预计整体租赁市场将保持平稳,零售商扩张态度依然谨慎,偏好成熟商圈,而新兴商圈业主继续积极引入优质品牌,可能软化租金立场,整体租金增长空间有限,全市优质零售物业首层平均租金增幅将维持在2-4%。

投资市场方面,投资者对零售市场后市仍持谨慎态度。消费增速减缓、中长期供应压力及租金升幅放缓这三个主要因素预计继续影响机构投资者信心,资本值升幅仍然受限。

工业物业

保税仓库需求不减,协助租金稳健上扬。仲量联行工业地产部高级经理古振鹏指出,本年度,主要保税仓租赁需求来自国际第三方物流企业。尽管1-11月出口总额同比下降9.3%,但是为了满足传统节日旺季的进出口需求,国际第三方物流企业在下半年短暂扩张明显。虽然本年新增供应达23.5万平方米,不过均以满足自用需求的目的而建造,例如普洛斯在盐田为华运国际物流定制开发的保税仓库,因此,可对外租赁的仓库面积不多,使得空置率从去年的20.1%降至2014年末的12.0%。加上2014年末,前海蛇口片区打造广东自贸保税试点,利好消息促进深圳保税仓库市场需求旺盛。因此,得益于以上利好因素,各主要保税物流区域租金同比提升3-12%不等,使得全市平均租金同比上升8.5%至人民币37.0元每平方米每月。

活跃的第三方物流企业拉低非保税仓库空置率,促使租金增长迅速。截至2014年11月,深圳社会消费品零售总额达人民币4,335.0亿元,同比增长8.6%,较2013年同期降低了1.7个百分点。纵观全年,全市非保税仓库的询盘量旺盛,主要由服务于电子商务的第三方物流企业主导整个非保税仓库租赁市场。例如,在本年度约10万平方米的新增非保税仓库供应当中,约70%的预租面积由第三方物流企业承租。伴随整体租赁需求的上升,2014年非保税仓库的净吸纳量高达18万平方米,促使非保税仓库总体空置率从上年的27.6%下降至2014年末的18.8%,并推动全市非保税仓库租金增长强劲,同比上升7.9%至人民币33.5元每平方米每月。

市场展望:展望未来,古振鹏表示,中国(广东)自有贸易试验区深圳前海蛇口片区占地面积28.2平方公里,面积仅次于广州南沙新区片区。前海蛇口片区自贸保税区试点的建立,对深圳保税仓库有进一步的促进作用。得益于此,预计2015年跨境电商对保税仓库的需求将上升。另一方面,随着欧美经济逐渐提振的影响,预期2015年中国出口总额降幅将会收窄,预计国际物流企业对保税仓库的需求相比2014年有一定复苏。在供应方面,供应持续下降,预计仅有5.5万平方米的保税仓库将于2015年落成,仲量联行预测保税仓库的空置率下降至8-10%。全年空置率的下降及利好政策等因素将支撑保税仓库租金同比增长8-10%。

非保税仓库市场方面,预计未来12个月,第三方物流公司及电商将继续推动非保税仓库的租赁需求。虽然电商企业询盘量保持活跃,但是由于其需求面积大及定制要求高的特点,而深圳核心商圈优质仓库的空置率低,难以满足其快速增长的需求。而位于深圳周边的城市,如东莞、惠州,因为租金优势,并且有大量可定制仓库准备落成,预期大型电商企业有向周边城市落户的趋势。另一方面,由于明年新增供应有限,加上非保税仓库需求保持强劲,仲量联行预计2015年空置率将从2014年的18.8%下跌至15%左右,促进租金平稳增长,预计2015年非保税仓库租金同比增长5-7%。

 

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。

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