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仲量联行发布2014年第四季度北京房地产市场报告

国内IT和金融企业成为北京办公楼租赁市场主力;来自于周边区域的竞争抑制北京仓储物流市场租金的增长


北京2015121 – 仲量联行今日发布2014年第四季度北京房地产市场报告,报告显示:

  • CBD租金环比持平,金融街租金水平环比增长2.1%;
  • 年末物流租赁市场较为平静;
  • 四个项目开业是北京郊区购物中心大量涌现的前奏;
  • 甲级办公楼业主对售价的期许将继续受到有特别意向的买家之影响;
  • 2014年第四季度高端公寓市场销售量为733套,季度环比增长56.2%。

甲级办公楼

2014年,国内投资与财富管理企业成为办公租赁需求的主要驱动力,2014年第四季度租赁活动集中在商务中心区和金融街。在此趋势下,业主选择租户时格外谨慎,偏好大型、稳健的私募基金公司。国内IT行业是年末租赁市场第二大主要需求来源,尽管部分小型企业受制于预算约束,租赁过程较为艰难;其它IT企业,尤其是软件类企业,开始将北京东部区域作为可租赁面积有限的中关村区域的后备之选。

没有甲级办公楼于2014年第四季度竣工,2014年成为自2000年来首个无办公楼新增供应的年份。尽管近几年来北京办公楼品质大幅提高,但甲级办公楼品质与乙级办公楼及商务园区项目仍有明显区别。同时,被誉为CBD晴雨表的北京最近竣工的甲级办公楼——财富金融中心的租赁情况在本季度继续保持稳定增长,签约率达到75%。

续租主导甲级办公楼市场,业主审慎对待提高租金的机会或更好地掌控租户风险状况。商务中心区业主倾向于牺牲较高的租金以挽留更为稳定的承租者,如跨国企业,致使商务中心区租金增长环比持平。与之相反,金融街区域业主更青睐那些承租能力高的国内大型金融企业,使得租金环比上涨2.1%。

2014年第四季度问询量的大幅增长有望为今年办公楼市场带来较多租赁活动,2015年底前将有五个甲级办公楼项目进入市场。然而,新开业项目只能暂时缓解空置面积有限的局面,因为近一半的面积将作为自用。此外,大部分新竣工的办公楼均位于边缘区域,远离需求量最为集中的市中心。"2014年末,办公楼租赁市场空置率保持在历史低位,我们预计2015年将由业主方主导市场,特别是在传统核心区域",仲量联行华北区商业地产部资深董事贺睿柯(Eric Hirsch)表示,"今年将要竣工的位于核心区域的高品质甲级办公楼,如位于金融街的锦什坊街35号,将缓解部分压力。同时,核心区域的高额租金也将促使更多租户选择新兴区域市场的新建办公楼。"

优质工业物业

告别空前繁忙的第三季度,2014年第四季度较为平淡,本年度仅录得数宗租赁交易但吸纳量强劲。宇培北京通州物流园实现满租——一家专注生鲜食品的电子商务公司承租该项目的剩余面积。部分租户将多个配送中心整合至单个仓储项目,从而创造少量颇为可观的可租赁面积。不过,这些面积的空置时间不会太长,因为在2014年底,已有租户开始与业主协商租赁事宜。由于北京仓储物流市场可租赁面积有限,部分租户开始考虑租用北京周边区域的仓储项目。嘉民集团已与华晨宝马汽车有限公司签署第二份协议,以在其位于河北省燕郊的定制型项目中增建12,300平方米面积。

位于大兴区的百利威三期工程竣工,顺应当前趋势为多层仓库项目。该项目为三层建筑,总面积56,000平方米,其专门设计的恒温地下室尤其引人注目,预计这一工程将吸引销售食品和酒类的电子商务供应商和零售商的关注。然而,该项目未能录得预租成交,使得市场的整体空置率环比增长3.5个百分点至4.4%。

租金涨幅环比持平,来自北京周边区域仓储项目的竞争抑制了业主的议价能力。投资商和开发商仍然对工业地产保持浓厚兴趣,在年末积极寻找投资机会,但本季度未录得整栋交易。由于可交易的项目有限,持续的乐观情绪给收益率带来压力,市场收益率进一步压缩。

2015年将有两个项目竣工——普洛斯平谷物流园一期和安博二期,预计将为市场带来170,000平方米供给量。不过由于安博二期竣工日期定于2015年末,预计将推高2015年底的空置率。"第三方物流企业通过为零售商和制造企业提供一系列服务持续获取市场份额,全年需求有望保持强劲," 仲量联行北京工业地产部董事罗蔷蔷(Sharon Luo)表示:"空置率保持低位,使得业主能够利用有利时机适时提高租金报价。"

 
优质零售物业

本季度新近开业的五个项目中有四个零售物业位于京郊,这为京郊购物中心未来繁荣发展起到了极大的促进作用。着眼于中端市场,位于五环外的新开业现代化物业项目为京郊地区增加了74万平方米的零售供应:通州万达广场和荟聚•北京购物中心(英特宜家)以近乎满租的签约率开业;27万平方米的长楹天街在开业时则取得了85%的签约率;位于通州地区,新开业且面积5万平方米的北京星悦百货,也为当地零售市场增光添彩。同时,与第三使馆区标志建筑——太古里仅几街之隔的永利购物广场在本季度以90%的签约率正式开业;该项目已试运营多个季度,特色为首层餐饮店面和多家奢侈品买手店。

部分购物中心升级租户组合,更多优质品牌进驻新开业项目或积极扩大其市场份额;同时,2014年第四季度核心区域空置率较第三季度5.4%略有下降,至4.9%北京东方广场迎来了ESPRIT和丝芙兰(Sephora)等品牌的入驻,同时该项目中业绩出色的蔻驰(Coach)门店进行扩租。第四季度,德国品牌Marc O'Polo进驻北京零售市场并新开业三家门店。尽管奢侈品零售市场增长相对缓慢,众多设计师品牌,例如Celine和Kenzo仍在核心零售地段承租面积。同时,著名婚纱品牌Vera Wang也在积极筹备其位于太古里北区北京首店的开幕事宜。

随着未来更多大型零售项目在京郊的出现,郊区项目将成为未来零售地产主要供应;同时城市外围区域的持续发展将创造更多机会,吸引更多消费者。预计2015年整体租金将保持温和增长,而受消费者青睐的购物中心将持续获得提升机会,其租金涨幅或将超过平均水平。未来12个月,多个新项目将入驻高知名度的零售商圈,例如位于王府井地段的淘汇新天购物中心以及临近太古里的通盈购物中心。


投资市场

机构投资者的强劲需求及有限的整栋交易数量表明符合投资需求的资产供给不足。尽管机构投资者表现出浓厚兴趣,但由于业主期望更高的售价使得投资回报率走低,整栋交易数量仍极为稀缺。同时市场上有限的可交易资产也限制了交易量的增长——在2014年第四季度未出现整栋交易。尽管录得几宗大面积散售交易,但2014年第四季度15亿元的交易量较去年同期仍下降73%。2014年全年的商业地产交易量仅为126亿元,同比下降61.1%。

从中期来看,有特殊购买意愿之买家仍有望继续掌握甲级办公楼市场的最终控价权,将价格抬升至对于机构投资者来说过高的水平。租赁续约时租金上涨的潜力以及拥有优越地理位置项目的不可替代性促使业主不愿出售所持房产。然而,有特殊购买意愿之团体的需求对甲级办公楼业主对价格的期许有较大影响。"有特殊购买意愿之投资者通常购买办公楼作为公司总部大楼,另外,由于他们的持有时间较长,因此乐意出高价买入",仲量联行北京及华北区董事总经理张莹(Julien Zhang)表示,"这意味着国内外机构投资者将持续对高价格望而却步。未来,强劲的持有意愿将持续。不过,一些本地开发商为了进行资本重组或寻求机构合资机会,将会帮助投资者在北京商业房地产市场寻得一席之地。"

 
高端住宅

11月下旬,中国人民银行继续放松信贷政策,下调贷款基准利率,同时放开存款利率。有鉴于此,2014年第四季度北京高端公寓市场销售量为733套,季度环比增长56.2%由于房价低于市场预期且项目品质较高,包括琨御府和国安府在内的多个项目销售量走高。与之相反,2014年第四季度仅有240套高端别墅售出,较2014年第三季度下降18.4%。由于价格较高,一些新上市的昂贵别墅项目在2014年第四季度成交量较低。

热销项目推动高端公寓资本值季度环比上升2.7%然而,销量不佳的别墅项目则面临重重压力,高端别墅一手市场资本值环比下降1.8%。同时,2014年第四季度服务式公寓租金持平,但由于住房预算的持续紧缩,大面积及高租金户型较难租出。高端别墅的需求低迷,租金季度环比下降0.7%。

2015年将有较多高端住宅项目投入市场,高端住宅市场供应量增加但需求保持稳定将给价格带来压力。服务式公寓也将面临较大压力,两家服务式公寓项目预计于2015年末竣工开业,将使得空置率提高。而外籍人士的租住需求预计仍将保持低迷态势;此外,持续增长的运营成本将迫使更多的服务式公寓运营商提高租金。

 

—完—