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李凌:观潮办公楼投资,成熟市场暗潮涌动


"随着城市的发展与产业结构的升级,中国办公楼市场在全球一体化浪潮下愈趋成熟;"全球化"这个关键词开始潜移默化的影响市场投资和发展,表面蓬勃的投资市场实则暗潮涌动。从投资策略上来说,不应还是期望项目在短期获利套现;我们需要一个长线思维的模式,乐于去做一个长线投资。"

 

内容提要

  • 中国办公楼市场在全球一体化浪潮下的愈趋成熟
  • 办公楼租户结构近年来发生较大变化:外资企业吸引力下降,内资企业受追捧;高端的服务业、金融业等专业服务类的企业会继续往核心区聚集,传统的制造业、快速消费品的行业等会向非核心区转移
  • 上海自贸区:巨大潜力有待释放
  • 地产市场未来展望

    纵观近年来,随着中国经济开始进入结构性调整,GDP的增速放缓,尤其是进入2014年后,中国办公楼市场的发展也随之发生了一些显见的变化。仲量联行华东区投资部总监李凌,将这种变化主要归纳为两个方面:"办公楼市场在全球一体化浪潮下的愈趋成熟"和"办公楼租户结构的较大变化
     

中国办公楼市场在全球一体化浪潮下的愈趋成熟

李凌指出,一是"房地产全球一体化的发展"。过去这两年, "我们看经济不能只是孤立地看中国、看上海了。中国是全球经济的一个有机体。在全球范围内,很多产业也都在这个一体化的浪潮下经历了很大的变化。对于办公楼产业而言,主要体现在它的租金上。比如上海,浦西的租金在2014年上半年不但没有上升,反而略微下降,现在已趋于平稳,但随着国际经济结构的变化,未来很有上升的可能,很多投资方都没看到的一点。"

 

其二,大宗物业市场趋向全球化

"近几年中国经济的发展导致许多国际性的买家在关注中国市场的同时,也关注一些国际主要投资市场,如伦敦、悉尼、美国的纽约和圣弗朗西斯科、新加坡等城市。在大宗物业这个投资领域,上海已经不再只跟国内的城市和产品竞争,而是已经被卷入全球市场的竞争洪流。"相比于五六年前的上海,很多人还是抱着投机的心态进行投资,近一两年上海已经发展成为一个比较成熟的核心投资市场。

 

第三,全球一体化对国外资本影响加深

全球一体化打破了不同国家与地区之间的壁垒,国内的投资者被置于这股国际旋风的风眼之中,受到了巨大的影响和冲击。对于境外的投资者而言,其影响主要在全球化带来的市场格局的变化会促使他们"逐市而动"、"因势利导", 寻找收益率高的城市输入资本。但用李凌的话来说,"今年的影响更多的是对国内的资本",有这样几个原因:"主要的原因是今年我们'走出去'的力度加大了,中国在国外的交易量上升,中国资本开始走出国门,完成了多个并购项目。再者,对于像摩根士丹利这样的基金公司,其活跃度下降也是情有可原的,因为之前它在中国募得的基金已经基本上使用完毕,并且这些基金主要都是机会型基金,机会型基金主要寻找的是高风险、高回报的项目,但如今上海愈加变成一个成熟的投资市场以后,找到这种项目的难度越来越大,反而是一些比较稳定的、核心的、长期的、增益型或者收益较好的项目逐渐凸显出来。"从投资眼光上来说,李凌也提醒所有投资者要从长线的视角切 入,"不能期望一个项目一两年内就能实现项目市场价值的大幅提升,获利套现就得以退出,而是要注重一个物业的品质和它各方面的核心价值,乐于去做一个长线投资"。这种长线思维的模式如今已经为国内国外多数投资者所接受,并体现在其各种企业行为中。包括摩根士丹利在内的一批耳熟能详的基金,在过去6-8个月及未来5-6个月的时间内,都处在一轮新的融资过程中。李凌预测,到明年第二季度以后,以前熟悉的一些基金又会在这个市场上迅速活跃起来,最主要的原因是经过新一轮的融资后,它们的资金又重新盘活了。这些公司之所以在此期间仍旧积极地谈项目,看项目,其目的更多的就在于"挖掘种子项目,为基金募好以后的事情做准备。" 国内外投资机构秣马厉兵,2015将决战中原(京沪核心商业资产)。

办公楼租户结构近年来发生较大变化

  近年来,随着市场的变化,办公楼租户的结构也在悄然发生着变化。最为首要的是租户的品质。"这一点所涵盖的内容近些年变化很大,十多年前我们做办公楼租赁的时候,当时所有的业主,不管是国内的还是国外的,都喜欢同一类租户,就是跨国企业,尤其是大型的跨国公司。但现在业主已经不再这么认为了。相反,他们越来越喜欢内资企业。对此现象背后的原因,李凌有着深刻的见解:第一,原本进驻的很多跨国企业,大多数都是制造业或者快速消费品。早期核心区办公楼的租金仍处于较低的水平,与在国外租一个郊区的工业厂房的价格差不多。但是经过这些年的发展,整个市场发生了变化:一是这些跨国企业在华业务增速开始放缓;第二,整个企业的运营成本,包括人工成本、租金等等都上升了很多。所有这些原因,让不少跨国企业开始难以承受资金成本的压力,很多产业现在已经逐渐从上海转移出去,留下来也大多是这些公司中国区的管理总部或销售总部。但是细观国内企业,尤其是创新型企业,如互联网、金融等等领域的公司就会发现:"第一,国内企业的后发动力更足;第二,国内企业往往愿意付更高的租金。同一个甲级写字楼里面,内资企业支付的租金比外资企业平均要高出15-20%左右"。 同时,在外资企业不断缩减租用面积甚至退出的同时,这些内资企业反而在不断地扩租,这样一来,对于业主来讲,租户的数量减少了,管理起来整合性就更强,难度更小,这些都构成对租户品质的考察要素。"现在浦西已经体现出这种结构上的变化,这个态势在未来的三五年也势必会有增无减,大量的外资企业都会被排挤出最核心的甲级办公楼,而被越来越多的内资优质企业替代。"

从行业的角度来看,李凌给出的预见是:"较为高端的服务业、金融业等专业服务类的企业会继续往核心区聚集,传统的较为低端的制造业、快速消费品的行业等基本会向非核心区转移"。

展望上海自贸区

自2013年8月国务院正式批准设立上海自贸区以来,这个飞速成长的新兴经济区就吸引了国人乃至世界投资者的注目。上海自贸区是以金融改革和相关的结构调整为主,新的改革内容都围绕金融展开,比如人民币自由兑换业务、离岸相关业务、金融租赁业务等,正如仲量联行华东区投资部总监李凌所言,"这一轮的结构调整,从金融创新而言,对于整个上海进一步巩固其亚太乃至全球金融中心的地位将是一个极大的推动",目前已有许多家公司在自贸区注册建立,促进了对办公楼的需求,但李凌认为其数量还远远没有形成气候,还有巨大的潜力有待释放。对自贸区的理解,更多应从政策层面出发,看到它创造的另一次机遇——金融中心,这个概念对于接下来5-8年,甚至10年上海的办公楼市场是一个极大的利好。实际上自贸区很多商业活动的物理空间的承载体不在自贸区以内,而在以外的广大地区如浦东的一些现有的商务区。世博板块,包括后滩前滩,在未来8-10年自贸区大量创新之后,将会成为商业活动中主要的承载体。这些区域的发展,能够带来对办公楼新的巨大需求。李凌预测2015年开始,浦西的租金会趋向稳定,且稳中有升,浦东的租金在上海中心的推动下有望进一步向好。此外,李凌指出,另外一个可能受益的板块就是现在的滨江区域,这个区域一直从北外滩的滨江区域沿黄埔江延伸到徐汇滨江区域,两岸都会受到政策积极的影响,使得整个办公楼的需求进一步提升,不管是租金还是资产价值,在未来的几年都值得看好。

对于其它城市仿效上海自贸区的现象,李凌表示,自贸区不是针对一个行业的概念,它是中国下一轮整个经济相关结构和制度改革的一个宏观性战略,将涉及到所有相关领域。上海的自贸区有其自己独一无二的特点和优势,"中国不可能再有第二个城市能够够得上这个地位"。而国家现在打造的应当是具有各自本土化特色的自贸区试点区域,是"结合本身所在的产业和区位优势,利用原本先发优势和基础资源的试点,从而进一步深化改革。照搬上海模式,将目光局限在金融改革,这是不明智的,因为每个城市都有各自的城市基因"。

 

市场发展趋势总体看好

对于房地产市场未来发展趋势,李凌也做出了自己的展望:其一,商业资产交易量会有较大上升。这个趋势比较明显,从2014年第三季度起市场的活跃度就可以看出,从去年年底开始到2015上半年将会有一个较大幅度的数量增长,绝大多数将会是办公楼交易,无论是自用型的还是投资型,未来的6个月,都将会表现得异常活跃。

此外,市场架构开始新一轮调整,业主以及开发商的策略也在经历改变。市场结构的调整不仅能够带来更多办公楼交易的成交,而且会带来很多其他类型商业资产的成交。此外,越来越多的商业地产成交也将脱离单个资产成交的模式,转向以一整个资产包的形式出现,形成资源的整合,吸引投资。另外一个可以关注的方面是酒店资产,在过去很多年酒店资产,尤其是核心的、位置好的、五星级的酒店资产的成交量相对较少,但未来一两年内,由于这个市场结构的调整,将会出现一个较大的增长期。

最后,物流地产将会实现快速的发展,但也会遇到不少的阻力。首先核心城市对于物流地产的管理,尤其在土地供给方面,控制大都比较严格,所以在土地资源上的竞争会较为激烈,造成这个行业的入门门槛越来越高,要获得一块纯物流的地块对于没有经验或资金不够雄厚的投资商和开发商来说,会有相当大的难度。其次,相比于办公楼的整栋交易,物流的投资单位多数以公司计量,也就是平台性投资,投资的发展是与这个平台所拥有的资源直接相关的。这个过程中,"合作是关键,物流投资上更多的是选择一个合作伙伴,不管是专业能力,还是从拿地、开发到招商、运营等流程上的操作,都会需要对这个企业和团队抱有绝对的信任,这也是物流地产的一个重要特点。"