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广州

仲量联行:2014年广州房地产市场年度回顾

产业升级提振甲级办公楼租赁,新竣工项目预租活跃;自贸区设立等利好促使保税仓储物业租金增幅加快


广州,2015120 - 仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:"尽管2014年经济增长放缓,但本地企业的扩张和办公楼升级的需求,仍然是广州办公楼租赁市场的主要推动力;全年来看,甲级办公楼租金维持稳定;国有企业自用型投资需求有所放缓,整体成交量减少致使全年甲级办公楼资本值下降。"零售物业市场整体租赁需求仍处于业态和租户组合调整期,餐饮及快时尚零售商仍然是租赁需求的主要推动者;本年度众多以中档定位为主的国际品牌首次进入广州市场。工业物业市场方面,电商在广州地区的发展正有力支撑着广州地区非保税仓储物业的发展,广州非保税仓储物业租金全年上涨4.7%;自贸区的设立、跨境电商等行业快速发展,保税仓储受惠于国内消费市场的增长,2014年全年,广州保税仓储物业租金大幅增长8.9%。2014年,全市高端住宅销售约1,500套,同比下降11.1%,但在2014年第四季度,在住房信贷市场逐渐放松,市场基本利率也有所下调的背景下,广州市住房市场逐渐呈现复苏迹象,高端住宅销售量达635套,环比增加132.6%。

甲级办公楼

本地企业支撑广州办公楼需求。2014年,尽管全年经济增长放缓,但本地企业的扩张和办公楼升级的需求,仍然是广州办公楼租赁市场的主要推动力。市场上主要的租赁需求行业逐渐多样,虽然金融业和专业服务业依旧占据大量的租赁成交比例,但部分行业如信息技术产业等行业渐趋活跃。同时,本年度新竣工两栋甲级办公楼(雅居乐中心、高德置地四期北塔)预租情况良好,使得本年度新增吸纳量达30万平方米,带动全年甲级办公楼市场空置率从上一年度的12.8%下降至本年末的9.1%,自2006年首次出现个位数水平。

全年办公楼租金维持稳定,部分办公楼租金小幅下降以挽留客户。由于未来两年竣工项目在2014年预租活动积极,导致个别现有甲级办公楼特别是旧办公楼业主加大租金优惠来挽留租户,例如加大免租期来吸引客户续租。另一方面,空置率较低的优质办公楼,其租金录得小幅增长。在双重因素的影响下,全年来看,甲级办公楼租金维持稳定,同比上升0.3%至156元每平方米每月。

投资市场相比去年较为平稳。本年度,一家广州本土企业以47亿元人民币收购位于珠江新城的在建大厦,带动了全年投资量的上涨。但在当前针对国有企业的办公空间面积的《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》政策的限制下,国有企业自用型投资需求有所放缓,致使整体成交量下降,全年甲级办公楼资本值维持平稳,为37,255元每平方米。但总体而言,当前广州市场上可供投资的甲级办公楼物业供应有限,散售型办公楼去化较快,支撑了房地产投资市场的平稳发展。

市场展望:展望未来,仲量联行商业地产部董事程志文表示,全球经济的进一步恢复,中国经济改革的进一步深化,广州地区金融产业和信息技术产业有望得到进一步发展,以及在国有和民营企业在2015年的进一步扩张预期的支持下,使得我们对2015年的广州甲级办公楼的需求持有积极的预期。

2015年,市场供求形势仍较乐观。预计全广州将有48万平方米甲级办公楼落成,主要集中在珠江新城,同时越秀区也将有少量优质甲级办公楼物业供应。由于这些物业当前预租情况良好,将促使2015年年末市场空置率保持相对平稳,程志文预计,年末市场整体空置率将在10%左右的低位。

租金方面,潜在的租户外流至珠江新城未来新增的大厦的情况将继续对现有办公楼造成压力,部分设施老化及不能满足租户楼内扩张需求的大厦仍将面对空置率上升的压力,抑制整体租金恢复快速增长。但是,部分近年竣工、租户组合较佳的大厦对承租能力较强的租户吸引力较大。另外,随着新项目预租率的提高,即将竣工项目和现有项目的租金差距预期将逐渐减少,大部分现有大厦业主的竞争压力相对减少。整体而言,程志文预计租金方面大致维持平稳。

投资市场方面,尽管无法预计针对国有企业的办公楼需求限制条款是否将在2015年出现放松,但考虑到可售物业供应的相对有限,同时信贷市场有所放松,程志文预计对散售办公楼稳定的自用需求仍会支撑广州办公楼资本值稳定增长,预计市场平均资本值将同比上扬2-3%左右。


零售物业

国际品牌进驻活跃,体验类租户持续扩张。仲量联行零售地产部董事郭伟明认为,2014年,整体租赁需求仍处于业态和租户组合调整期,餐饮及快时尚零售商仍然是租赁需求的主要推动者。以太古汇和正佳广场为代表,多个优质项目开启了业态及租户组合调整。业态方面,缩减百货,同时增加餐饮等体验类租户占比;租户方面,积极引进优质品牌以增强物业竞争力。本年度众多以中档定位为主的国际品牌首次进入广州市场,包括Givenchy、Roger Vivier、Kenzo、Sandro、Victoria's Secret、Gap、fresh、Etude House、TWG Tea、台湾鼎泰丰、美国胜利摩托等。

新增供应分布在各新兴商圈,租金增幅有限。本年度新增四处供应,分别是花城汇(南区)、增城万达广场、荔园广场和番禺万达广场。珠江新城逐步增加的办公和居住人群促进商圈成熟,商圈内各项目空置率均有明显下降,此外,两个新万达广场本年满营开业,全市优质购物中心平均空置率同比降低1.4个百分点至3.3%。然而由于零售商扩张态度谨慎,偏好成熟商圈优质项目,新兴商圈项目招商难度仍然较大,业主租金立场软化,年末全市优质零售物业整体平均租金同比上升4%,至358元每平方米每月。

投资者心态趋于谨慎,资本值升幅放缓。本年度大宗优质零售物业投资市场成交仍然有限。四季度,奥园地产出售番禺奥园广场46%的股权给华夏人寿,成交总额约10亿人民币。本年度,受住宅市场整体降温影响,部分开发商开始考虑整售其在建或目前经营表现一般的项目,以缓解现金流压力。由于潜在可投资项目增加,投资者议价能力提高,但出于对未来租金增长的谨慎预期,观望情绪较浓。全年优质零售物业投资风险小幅提升,资本值基本平稳,同比增长仅2%。

市场展望:展望未来,郭伟明表示,尽管全国经济增速和社会消费品零售总额增速普遍放缓,但相比欧洲、美洲大部分国家而言仍然较快,预期中档国际品牌将继续开拓华南市场。来自电商的竞争将对实体零售,尤其是传统百货的经营表现造成持续压力。零售商将更侧重单店业绩提升,谋求线上线下联动,保持谨慎扩张,偏好成熟商圈。总体而言,郭伟明预期未来12个月租赁需求将保持平缓,成熟商圈租赁市场将较为活跃,并继续由快时尚、餐饮和体验类租户推动。

发展商加速新兴商圈布局,萝岗和南沙将首现优质物业。未来12个月的新增供应量预计达60万平方米(建筑面积),除天河北和北京路商圈这些成熟商圈,及番禺和海珠这些新兴商圈外,随着以万达广场为代表的中端零售项目即将开业,发展商将更加关注萝岗和南沙,这些人口数量快速增长区域的消费需求。同时,再加上核心商圈商场的良好预租情况,预计将相应减缓供应洪峰带来的空置压力,预计本年末空置率微升至4-6%。

需求方面,郭伟明预计情况将维持2014年局面。在全市整体租赁需求平稳的情况下,成熟商圈的优质项目租赁成交将较为活跃,并持续推动市场整体租金保持平稳上升,但是新兴商圈业主为降低项目空置率、吸引优质品牌入驻,可能软化租金立场,预计未来12个月整体租金增长幅度将维持在3-4%。

投资市场方面,随着住宅销售市场逐步回暖和相对宽松的信贷政策,住宅背景的商业地产开发商现金流可能有所缓解,使交易谈判过程更长,收益率基本平稳,资本值升幅仍然有限。

 

工业物业

物流园

电商发展推动非保税仓储需求。国内消费的稳定增长,社会零售总额的稳步提高促进了广州地区非保税仓储物业的需求。特别是,由于电子商务正日益普遍地成为企业生产网络和社会零售的重要组织方式,电商在广州地区的发展正有力支撑着广州地区非保税仓储物业的发展。

广州地区非保税仓储物业空置率较低,同时本年度广州仅有16万平方米新增非保税仓储物业供应。这些因素加剧了广州地区的供应紧张,本年度广州地区非保税仓库净吸纳量达17万平方米,使得全广州空置率下降至5.8%,并带动广州市非保税仓储物业租金全年上涨4.7%。

保税仓储物业活动逐渐活跃,租金涨幅明显。保税仓储方面,仲量联行华南区工业地产部总监张宁指出,自贸区的设立、跨境电商等行业快速发展,保税仓储受惠于国内消费市场的增长,部分抵消相对疲弱的外贸市场影响。这些有利因素刺激了整体需求的增长及增进了业主提高租金的信心,缓解了优质保税仓储物业的疲软态势,使得广州地区保税园区空置率下降到12%。2014年全年,广州保税仓储物业租金大幅增长8.9%。

产业园

由于广州市信息技术等科技产业类型的持续发展,本年度产业园需求增长稳定。同时,当前广州地区产业园区空置率相对较低,推升了产业园区租金的持续上涨。2014年广州产业园区租金全年同比上涨4.6%,至人民币67.7元每平方米每月。鉴于经济结构改革和产业升级的势头良好,在需求的稳定带动下,张宁预计2015年全市产业园租金将保持增长趋势。

市场展望:展望未来,预计2015年非保税仓储的需求将继续由电子商务、第三方物流和零售商共同驱动。供应方面,未来12个月,预计将有超过24万平方米的非保税仓储物业交付使用,并大部分集中在黄埔区。由于供应与2014年相比相对充足,因此,张宁预计2015年末空置率将小幅上升至7-8%。与此同时,由于附近城市逐渐成熟的优质仓储物业供应相比广州具有更低的租金和更大的可租赁面积,一些租户也开始将附近城市的非保税仓储物业作为新的选择。这使得多数业主对租金持谨慎态度,上调租金幅度有限。在地区供应增长的竞争压力下,全市非保税仓储物业租金将维持稳定的上涨幅度3-3.5%。

中国(广东)自有贸易试验区广州南沙新区片区占地面积60平方公里,是中国现有规划中所有自贸区各片区中面积最大的。南沙自贸区的设立将对广州保税仓储物业产生进一步的有利影响,除了推动广州的国际往来和联系,自贸区还将积极刺激广州作为区域贸易中心的地位,并带动航运地位的上升。尽管能够直接影响保税物业发展的政策尚未出台,但企业对自贸区的关注提升,已导致对保税物业的租赁问询明显增加。活跃的需求和相对缺乏的供应将促进广州地区保税仓储物业进一步发展,张宁预计2015年广州地区保税物业租金增幅将比较乐观。

 

豪宅市场

逐渐宽松的政策助推四季度高端住宅销量。由于2014年广州全年执行较为严格的限购政策,住宅市场观望情绪明显,即使9月30日央行放松对首套住房的认定标准,全年住宅整体交易量仍有所降低。2014年,全市新建住宅(不含增城、从化)签约5.27万套,相比2013年全年降低18.2%。在高端住宅市场,全市高端住宅销售约1,500套,同比下降11.1%。在2014年第四季度,在房屋信贷市场逐渐放松,市场基本利率也有所下调的背景下,广州市住房市场逐渐呈现复苏迹象。同时,开发商也倾向于以较为保守的定价策略刺激销量,特别是在需要完成业绩指标的四季度。这些因素促成了年底销售的恢复。第四季度,高端住宅销售量达635套,同比上升124.4%,环比增加132.6%。

全年住宅市场资本值略有下降。二手市场方面,低迷的市场成交及调控政策使得房地产购买问询量持续下降,位于核心区域高端住宅的个人业主对于价格的立场出现软化。同时,全年来看,虽然年末市场景气有所恢复,但由于大量高端一手房源推出,同时价格维持稳定甚至略有折扣,也导致部分潜在二手房买家转移至一手市场,造成全年二手市场资本值的持续下降。全年来看,广州高端住宅资本值同比下降3.1%。

租金价格被中心商务区租赁需求稳步推动。2014年全年,广州市珠江新城等区域新增办公楼带来的客源支撑租赁市场的稳定发展,但是整体来说,租客的租金预算没有显著提高,大致维持平稳。虽然二手高端住宅盘源新增供应有限,但是个别地段的租赁需求移往珠江新城,业主普遍对租赁价格保守,导致全年广州地区高端住宅租赁价格微升2%,至人民币84.6元每平方米每月。分区域来看,全年租金相对涨幅较大的区域集中在天河北和珠江新城,而二沙岛和滨江东路等地区由于物业老化和新增需求的外流,住宅租金较为稳定。

市场展望:仲量联行华南区研究部总监曾丽认为,政府将持续维持当前软化的住房政策,以刺激国内住房消费增长,住宅市场有望进入新一轮上升周期,我们相信刚需和改善型需求将进一步复苏,广州房地产市场将会继续迎来销售量的上升,而相对平衡的供需比例将会鼓励高端住宅资本值的温和增长。曾丽认为,新一轮住宅市场的上升周期并非需求全面复苏,《中国房地产注册管理办法》的出台将进一步遏制投机。预期2015年很大机会先呈现需求稳步恢复,价格再进一步回升的局面。比起去年,2015年高端住宅资本值将会迎来稳健的增长。

在租赁市场上,预期整体需求平稳,随着珠江新城可出租的高端盘源将逐渐增加,也会加剧高端住宅供应之间的竞争。因此,曾丽预计全市高端住宅整体租金增幅保守,将保持同比2-3%的稳定增长趋势。

 

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。