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新闻

天津

2014年第四季度天津房地产市场以强劲的市场表现完美收官

仲量联行2014年第四季度天津房地产市场回顾


​天津,2015年1月16日

写字楼–世纪都会入市增加甲级写字楼供应量,带给租户更多选择
物流 –租赁需求持续活跃,集中于零售和第三方物流
零售地产 – ZARA天津首开旗舰店
高端住宅–政府宽松贷款政策促进2014年下半年住宅销售成交额,带回市场需求


写字楼市场

截止2014年末,天津甲级和乙级写字楼总供应量达到170万平方米。世纪都会于第三季度完工,为天津甲级写字楼市场增加10.3万平方米的供应量。同时,有十座乙级写字楼入市,其中四座作为自用,占新建供应30%的比例。整体乙级写字楼市场供应增加,25.5万平方米进入租赁或散售市场。

2014年天津市场整体需求强劲,主要来自于国内金融企业、贸易和物流公司。净吸纳量同比增长17%。甲级写字楼市场上,天津环球金融中心需求最为强劲,世纪都会紧随其后。强大的需求使甲级写字楼空置率下降。2014年第四季度,国内金融企业继续保持强劲势头,寻求高品质的办公空间。如仅在本季度,天津世纪都会租赁出5,300平方米给金融企业。整年,平均成交毛租金环比下降1.8%达到人民币4.1每平方米。

2015年,随着中国经济增速放缓成为经济"新常态",预测天津写字楼市场需求将保持稳定态势,特别是来自于国内金融企业的需求将继续带来新机。预计将有八座写字楼入市,新增供应44万平方米。仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然表示,"明年还是高品质写字楼项目入市的一年,届时市场竞争将更加激烈,从而给企业租户带来更多选择。"

工业物流市场

本季度,非保税仓库嘉民西青物流中心一期完工。该项目位于西青开发区,一期仓储面积约4.9万平方米。2014年,共有三个高质量仓库项目进入市场,为天津仓储市场增加16.7万平方米的仓储空间。至2014年底,天津物流市场总存量已达到220万平方米。三个项目均为非保税项目,分别由国际物流开发商嘉民和普洛斯开发。天津保税市场本年没有新项目入市,市场存量保持在74万平方米。

需求相对放缓加之新项目进入市场,导致第四季度空置率小幅上升。本季度最大的交易发生在新入市项目嘉民西青物流中心一期。业主在本季度完成18,994平方米的成交,分别租给两个国际第三方物流商:得斯威物流(DSV)和山九物流(Sankyu)。2014年的仓储需求主要来自零售商、电子商务和第三方物流。由于家庭消费的增长及京津冀地区越来越多的网上购物需求,上述行业的公司对高质量仓储空间的需求不断增加。另外,北京仓储空间的限制使得更多公司将向天津转移。

2015年,预计14个新项目将进入物流市场,从而增加共计约89万平方米的仓储空间。较大的新增供应将会在短期内拉高市场整体空置率,并使租金增长速度减慢。然而,不断增长的需求将会确保物流市场积极健康地发展。仲量联行天津工业地产部负责人王嘉思指出:"大量的供给说明了国内外开发商看好天津市场和及其发展空间。在未来两年,更多来自零售业的需求和部分来自仓库升级的需求将会逐步吸收市场中的空置面积。并且,新项目间的竞争将会驱动开发商开始细分市场,从而满足不同租户的多样需求。"

零售地产

2014年第四季度没有新项目入市。放眼2014全年,共有四个新供应进入市场,分别是恒隆广场、永旺购物中心(梅江店)、佛罗伦萨小镇二期和天津亨泰中心商业。四个项目共为天津增加了26万平方米的零售空间。同时,中心商业区的传统百货商场的重新定位仍在继续,一些百货商场在2014年完成了重新定位,通过引入更多餐饮品牌和优化品牌组合来吸引更多年轻的购物者。

零售市场的需求持续增长。该需求主要集中在餐饮、时装和儿童业态。恒隆广场的开业为天津带来了许多新鲜的餐饮及时尚品牌。另外,越来越多的儿童教育和娱乐品牌也纷纷进驻购物中心。天津整体经济增长较往年有所减缓,因此快时尚品牌也开始重新调整其扩张计划。尽管如此,快时尚品牌仍时刻关注天津的核心零售区域并寻找机会。2014年,ZARA在和平路上开了其在天津第一家共四层的旗舰店;H&M和GAP也在本年相继进驻恒隆广场。强劲的需求使得2014年零售租金同比增长3.3%。

2014年,非传统零售区域的零售项目随着新品牌的引进和客流量的增多表现比较突出。由于非传统区域大多辐射周边居民区,当大部分居民开始适应并习惯购物中心的模式,这些项目开始受到欢迎,空置率大大下降。受其带动,在大量新零售空间进入市场的情况下,2014年天津零售市场空置率仅小幅上升了1.9个百分点至14.3%。

在2015年,将有六个项目入市,带来423,022平方米的新增供给。仲量联行天津零售市场部负责人尹伟静表示,"天津嘉里中心和凯德国贸将于2015年完工,着实将给天津现有零售市场带来挑战。随着越来越多外商开发的零售项目进入市场,项目运营能力变得尤其重要。相比于仅仅关注品牌组合,项目运营水平将成为新的竞争点。这种挑战会促使当地传统开发商从软硬件两方面全面提升项目质量。"

高端住宅

2014年高端新建住宅供应增加10%至5,600套,整体市场供应量达到9,200套。然而,80%的新建供应于2014年下半年入市,并由改善性需求迅速消化。由于政府释放信号促进住宅市场需求,下半年的市场吸纳量整体增加。此外,天津市政府也同其他城市一样,取消了住房限购政策,并加快房贷审批进度,同时优惠房贷政策给符合条件的购房者。这些政策多为购买二套或三套住房的购房者提供便利。

十一月末,中国人民银行发布降息政策,住宅市场销售成交额回升。天津高端住宅市场全年销售量达4,625套,同比下降3.5%。但天津高端住宅第四季度表现良好,销售量达到2,207套,环比增加130%。由于开发商品牌效应、周边配套设施齐全、紧邻教育资源等因素,几个新入市的高端住宅项目业绩比较突出。例如,融创中心第四季度交易550套住宅,占总交易量的25%,平均成交价格达人民币26,500每平方米。此项目由融创集团开发,临近教育丰富,交通便利,临近规划中的6号线。2014全年平均成交价格同比增加1.9%,本季度需求的增加推高平均价格至人民币22,440每平方米,环比增加0.6%。

由于过去几个月改善性需求提升,预计明年住宅市场将回温至2013年水平。位于海河沿岸和非传统分板块的新推出项目将成为未来新需求增长点,原因是临近地铁线路和拥有海河沿岸的观景优势。展望2015,仲量联行天津研究部负责人马渡先生表示,"天津高端住宅市场的品质正在改善,无论从地里位置还是周边配套方面考虑,人们都有越来越多的居住选择。新地铁线路的兴起和其他基础设施的建设将帮助未来房产升值,特别是海河沿岸版块和非传统分板块。"