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新闻

武汉

武汉办公楼租金涨幅列全国第一梯队,高端住宅市场显著升温

仲量联行2014年第四季度武汉房地产市场回顾


​武汉,2015年1月16日 – 2014年第四季度,办公楼市场三个项目入市,带来优质供应20万平方米。2014年办公楼市场以累计存量239万平方米,全年吸纳27.2万平方米,优质市场租金上涨3.6%、甲级市场租金上涨6.2%收官,表现亮眼。纵观第四季度零售物业市场,群星城、武商众圆广场、永旺梦乐城入市,进一步丰富了武汉零售格局。2014年全年优质零售地产租金上涨3%,武昌、汉口租金增幅较大。高端住宅市场来看,伴随政策利好、年末需求放量,成交均价同质比环比上涨1.6%。地区子市场方面,江岸区继续领跑各区,武昌区则以成交量稳居榜首。武汉酒店市场在2014年迎来了两个高端新品牌的开业,品牌集中度的上升也加剧了高端酒店市场的竞争压力。受到整体经济形势影响,去年武汉酒店需求增长放缓,加上政府高端消费的减少,酒店整体业绩有较明显下挫。

办公楼

年末开发商发力,优质供应齐入市

第四季度,武汉办公楼市场新增优质供应20万平方米,主要来自群光中心、浙商大厦,汉街总部国际K1项目。其中,群光中心的入市给街道口市场带来首个甲级办公楼。到2014年年末,武汉办公楼累计存量达到239万平方米。2015、2016年武汉将迎来供应高峰,到2016年年末,优质办公楼市场存量将突破370万平方米。

金融类企业领跑全年市场需求

上一季度,金融类租户仍然是最大的需求来源,超过半数需求均来自金融类企业,例如上海申彤大大资产管理有限公司在民生银行大厦租赁约2,000平方米办公面积;中信证券在广发银行大厦租赁约1,300平方米面积。在2014年甲级办公楼全年新增吸纳中,金融类企业占到59%,需求来自于银行职能部门、中小型投资公司、保险、证券、金融服务公司等等。金融类企业的活跃一方面由于国家鼓励民间资本参与的宏观政策利好,另一方面,随着该行业在武汉的不断成熟,金融类企业的种类和数量也相应增长,从大型国际企业进入武汉到国有金融企业拓展互联网金融事业部等等,不同扩张需求导致办公楼租赁活跃。

甲级办公楼全年涨幅显著,未来伴随供应井喷,租金涨幅将趋缓

第四季度伴随大量供应,整体优质办公楼租金基本持平。全年优质办公楼市场租金涨幅为3.6%;甲级办公楼市场租金涨幅达6.2%,涨幅位列全国重点市场第一梯队。武汉优质办公楼市场租金指数自2005年以来几乎翻了一番,2011年开始进入快速发展阶段,期间租金年涨幅最高超过20%;但随着大量供应入市,2013年以后租金开始平稳发展,租金涨幅回落到5%左右的水平。纵观2014年全国市场,武汉办公楼在全国4个一线城市、9个1.5线城市中表现突出,甲级办公楼租金涨幅位列第一梯队,仅次于深圳。

零售物业

年末优质供应上扬,丰富武汉零售商业市场

第四季度,零售物业市场有三个项目进入市场,分别是群星城、武商众圆广场和永旺梦乐城。群星城的开业,带来了NITORI、Hi百货等首次进入武汉市场的品牌,同时,其独特的建筑设计和中庭的剧场空间给武昌零售市场带来独特的体验性。武商众圆广场进入市场,其大体量和丰富的业态一定程度上缓解了青山区目前零售供应不足的局面;永旺梦乐城开出武汉首家购物中心,其体验式业态比例高,同时引入众多日系品牌,极大的丰富了金银湖的零售物业市场。

2014年顶级奢侈品和快时尚品牌扩张谨慎,餐饮业态活跃

从品牌零售商拓张情况来看,2014年武汉零售品牌的种类和来源地呈现多样化趋势。零售业态中,顶级奢侈品扩张谨慎;快时尚品牌在经历了过去三年的快速发展之后,2014年的扩张步伐有所放缓;轻奢和中高档品牌成为扩张的主力军,例如Michael Kors, Tory Burch, Karl Lagerfeld等纷纷开出武汉首家门店。业态方面,百货业态表现不佳,例如SOGO百货从武汉撤柜,与之形成对比的是,餐饮业态继续表现活跃,绿茶、SEAHOOD、博璨等众多餐饮品牌首次进入武汉。

未来两年将迎来零售供应放量,空置率或超过10%

截至2014年年底,武汉优质零售市场存量达到470万平方米。未来两年,武汉将继续迎来供应放量,宜家荟聚购物中心、壹方购物中心等体量超过10万平方米的项目集中进入市场,2015年年末武汉市优质零售物业累计存量将突破470万平方米。伴随大量新增项目入市,零售地产市场将面临更加激烈的竞争,空置率或超过10%的水平。

高端住宅

高端住宅回暖,年末需求放量

第四季度, 受到限购取消、限贷放松等政策利好因素的持续影响,楼市回暖迹象明显,本季度销售量达到历史单季最高值——9,980套,是新增供应量的2倍有余。价格方面,第四季度高端住宅成交均价同质比指数环比上涨1.6%,为2014年四个季度涨幅之最。武汉高端住宅市场在2014年全国住宅整体低迷的大环境中表现突出。

江岸继续领跑均价,武昌稳坐成交榜首

本季度,江岸区高端住宅成交均价为13,312元每平方米,冠领全市。随着永清片区、二七片区的打造,江岸商务商业氛围进一步形成,该片区住宅的溢价也进一步提升。同时瑞安、越秀、新世界等知名开发商的相继入驻也带来江岸区住宅市场品牌形象的提升。第四季度,武昌区高端住宅成交4,048套,占据整体市场成交量半壁江山。未来,随着华中金融城、武昌古城和武昌滨江商务区的建设,武昌高端住宅市场将拥抱更多利好因素。

政策松绑年,带来全年需求先抑后扬

2014年,武汉市经历了一系列政策逐渐松绑的过程——7月限购放松,9月“鄂六条”出台支持合理住房消费,同月限购全面解除,10月二套住房公积金贷款首付降低等等。从市场反应来看,政策松绑对于稳定市场,拉动需求的效果显著,武汉高端住宅市场经历了一个调整期后,整体需求从第三季度开始攀升,第三季度高端住宅成交突破7,000套,第四季度成交近万套,最终以年度成交约27,500套收官,与2013年整体套数相当。

酒店市场

供应增速,局部经营压力加剧,经营业绩有所下降

2014年万达瑞华酒店与汉口泛海喜来登酒店相继开业,新品牌的进入改变了武汉酒店品牌面貌,酒店设施条件不断提高,酒店品牌集中度也在上升。然而,国际品牌酒店供应的增长也加剧了武汉高端市场的竞争压力,一些设施陈旧的老牌酒店以及位置稍偏的酒店,受到新酒店冲击较大。

目前,武汉酒店需求以商务为主,且多涉及钢铁、制造业、高新科技产业与金融业,其中金融业和信息服务业需求增长较快。2014年受经济形势影响,武汉酒店需求增长放缓,加上政府高端消费的减少,武汉酒店业绩有较明显下挫。截至2014年11月,武汉中高端酒店日平均房价较去年同期下跌了近100元人民币,为649元人民币,入住率下降了11.2个百分点,降至45.5%。

城市地位提升为酒店市场提供机遇,新增供给带来激烈竞争

武汉第三产业的迅速发展,特别是金融服务类产业的大量进入,将推动武汉酒店需求的增长。而王家墩CBD的发展,也将形成新的商务增长极。休闲娱乐与会议会展方面,武汉中央文化区包括万达汉秀剧场、电影乐园、儿童主题乐园的开业,以及新的会议会展设施的投入使用,也将为武汉酒店市场带来新的机遇。另外,未来多家高端国际品牌酒店的进入,逐渐使武汉形成多个酒店集群的新的竞争格局,同时也为酒店带来更多竞争压力。