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西安办公楼市场白皮书 – 挑战与机遇并存

2015年西安办公楼市场白皮书发布会


西安,2015115    作为陕西省省会城市,西安从国家2000年实施"西部大开发"政策伊始,到如今正努力建设成为丝绸之路经济带沿线的新起点,在过去十多年,西安凭借地理、文化以及科研教育等方面的巨大优势,实现经济飞速发展,并进一步巩固其在西北地区经济活动的核心地位。现代服务、高新技术和其他产业在西安的快速发展推动对优质办公楼的庞大需求。

自2000年代初,西安少数开发商已开始为要求较高的企业用户开发优质办公楼。然而,经历十多年的发展,市场上品质能够达到甲级标准的项目并不多。从整体的市场品质和优质办公楼存量来看,西安优质办公楼的发展仍然滞后于国内其他主要城市。

仲量联行凭借多年在世界各地办公楼市场累积的丰富经验,对西安市场展开深度调研,根据市场情况提出西安办公楼等级划分的建议标准,并细致全面地分析西安优质办公楼市场的现状及未来的发展方向。

西安优质办公楼主要集中在五大片区:市中心、高新区、南二环与小寨、城北以及曲江。各片区拥有自身独特的优势,办公楼市场呈现多样化的发展态势。与国内多数发展中的城市类似,业权分散的乙级项目构成整个西安优质办公楼市场的主要部分。

为了更深入了解企业用户对西安优质办公楼的意见,仲量联行于2014年第二季度期间对西安市场进行首次大规模的企业访谈,受访企业达153家。从面对面的访谈中,我们收集到来自各行各业高层管理人员对办公楼市场的宝贵意见,并加以整理及分析。调研结果显示,多数企业不仅只考虑项目的区位、交通及租金水平等因素,专业的物业管理服务以及更高规格的硬件设施亦成为其选择办公楼物业的重要考量因素。

西安优质办公楼市场在未来三年将会面临挑战与机遇并存的局面。优质办公楼供应放量,预计短期内市场需求将不能完全吸纳这些新增供应。此外,未来优质办公楼的新增供应集中于高新区二期、城北、曲江等新兴商务区。这些片区由于办公楼市场起步较晚,且轨道交通建设及其他配套设施不及成熟商务区完善,导致现在的竞争力明显低于成熟商务区。

在2014年至2017年全市优质办公楼新增供应面积中,乙级办公楼仍占据主导地位,占比多达70%。乙级办公楼的集中供应将会加剧同类型物业之间的竞争,削弱业主的议价能力。相反,受高端企业用户青睐的甲级办公楼项目的新增供应量相对较少,因此,该类型的办公楼表现有望胜于西安整体办公楼市场。

与此同时,企业强烈的业务扩张需求及对物业软硬件条件更高的要求将成为促进西安优质办公楼市场未来发展的驱动因素。我们预计成熟商务区的项目在区位、产业聚集度及配套等方面的优势将得以延续。而面临集中供应的新兴区域,办公楼项目将会出现汰弱留强的局面。