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重庆

甲级办公楼更受租户所青睐,购物中心体验感增强

2014年全年重庆房地产市场回顾


重庆, 20151 12——甲级办公楼更受租户所青睐,购物中心体验感增强。

  • 优质办公楼市场 – 甲级办公楼更受租户所青睐,未来整体租金或呈下行趋势。
  • 零售地产市场 – 新增项目提升市场品质,购物中心增强购物体验性以吸引更广泛客群。
  • 高端住宅市场 – 供应量成交量整体遇冷,预计未来市场回暖。
  • 优质物流(非保税)仓储市场 – 电商及第三方物流需求强劲,市场租金呈现两极分化。


优质办公楼

市场整体需求保持旺盛,甲级办公楼更受租户所青睐。全市整体净吸纳量达212,310平方米,同比上涨22%。大量新设立及升级需求推动甲级办公楼市场净吸纳量创历年新高,达140,400平方米,同比增长134.4%。由于甲级项目同乙级项目租金差距不明显,导致乙级项目的竞争力相对减弱。因此,2014年录得多宗租户从乙级迁至甲级办公楼的案例。强劲的需求使优质办公楼空置率由2013年底的38.1%下降至2014年底的35.1%。其中,甲级办公楼市场空置率下降较为明显,从2013年底的60.7%下降至2014年底的45.1%。供应方面,2014年重庆共有7栋优质办公楼建成入市,新增供应面积达32万平方米(甲级为13万平方米、乙级为19万平方米)。

活跃的租赁成交支持优质办公楼市场整体租金稳中有升。截至2014年底,重庆优质办公楼市场平均有效净租金为人民币95.6元每平方米每月,同比上升2.7%。优质办公楼客户对核心区域成熟的甲级办公楼需求较为强劲,导致租金上涨达3.4%;于2013底落成的项目如江北嘴置业金融城2号办公楼(A03地块)及海航保利国际中心租赁进度相对理想,租金涨幅较为明显。乙级办公楼全年租金水平较2013年同比上涨2.2%,然而缓慢的租赁速度致使部分乙级项目在2014年第四季度开始调低租金,导致该季度的租金水平环比开始出现下行趋势。

大量新增供应加剧市场竞争,预计未来整体租金或开始呈下行趋势。2015年,优质办公楼市场新增供应面积预计近148万平方米,其中甲级办公楼新增供应面积将近75万平方米,创历年供应量的历史新高。集中放量会直接导致整体空置率上涨,租户的议价能力有望走强,有效租金或开始呈下行趋势。"在此情况下,核心区域的高品质项目有望赢得对硬件要求较高的金融机构及外资企业的青睐,从而有望维持较高的入驻率和租金水平。而硬件及区位条件一般的办公楼项目将通过给予各种优惠去吸引新租户。"仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。

优质零售物业

2014年共有9个优质零售项目入市,大幅提升市场平均品质。2014年重庆优质零售物业市场共有9个项目落成开业,新增供应量约882,000平方米,达到历史新高。新入市的项目于传统商圈和新兴商圈均有分布并大幅提升市场的整体水平。"位于传统商圈的项目,例如重庆环球金融中心、81广场以及盈嘉中心等,巩固了传统商圈解放碑和观音桥在重庆零售市场的领导地位。位于新兴商圈的项目,例如龙湖时代天街C馆及目前重庆体量最大的零售项目——万象城1期,亦充分优化商圈内的零售商业氛围。"仲量联行重庆零售地产部副董事简永杰表示。

快时尚品牌持续扩张,体验型业态积极进驻各大型购物中心。2014年重庆优质零售物业市场租赁需求持续强劲,令优质零售物业市场在供应量创新高的情况下,购物中心空置率反而由2013年底水平下降1.3个百分点至13.1%。知名快时尚品牌继续保持其在重庆的扩张步伐。Forever 21在核心商圈解放碑开设其西南地区首家旗舰店;已在重庆布局的品牌,如Zara、H&M、URBAN REVIVO等,亦积极进驻各商圈的明星项目开设新店以增加其市场份额。除此之外,各购物中心亦增加娱乐、儿童及服务业态以增强项目购物体验性以吸引更广泛客群。三家真冰场分别于万象城1期、龙湖时代天街C馆及东原新新park开业。同时,购书中心、网咖、儿童主题乐园等业态品牌商亦借此机会进驻购物中心。

多个优质购物中心在2015年开业,运营管理仍是项目成功的关键。从市场供应来看,2015年预计有近48万平方米的新增优质零售物业入市,协信星光广场、国泰广场和中渝广场等项目将陆续开业。重庆零售物业市场预计将进一步两极分化,区位成熟及由富有经验开发商运营的项目将更有可能录得良好的资产表现,而由部分运营经验不足的开发商或将面临招商困难、客流下降、业绩下滑等诸多问题。"重庆零售市场的发展已踏入一个新的阶段,运营管理将是购物中心成功的关键。通过引进专业的国际化物业管理团队或具有成功经验的本土团队,或将成为表现欠佳的购物中心项目重新获得竞争优势的重要手段之一。"仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。

高端住宅

各主要开发商积极去化长期库存,2014年新拿预售证套数明显下降。2014年重庆高端住宅市场新增供应量为6,762套,同比下降33.8%。供应量下降主要受上半年银行信贷收紧、国家宏观调控、消化现有存量需求等多重因素影响。下半年继9月末央行联合银监会推出"认贷不认房"的政策之后,中国人民银行还于2014年11月出台政策下调各档次贷款基准利率,在此政策调整后,五年期以上贷款利率将由原来的6.55%降至6.15%。我行第四季度的监测数据表明,重庆高端住宅新增供应和成交套数较第三季度均有明显提振。

成交量下降明显。高端住宅2014年成交量为6,866套,较去年同期下降25.8%。高端住宅平均资本值于第四季度录得人民币11,804元每平方米, 同比下降0.4%。在年底央行降息降准的双重利好政策刺激下,重庆高端住宅市场表现相对理性,没有出现量价齐涨的状况。但相较表现低迷的第三季度,重庆高端住宅市场于2014年底逐渐回暖。从区域角度来看,拥有江景和核心地段为卖点的江北嘴,大坪-化龙桥及北滨路-大石坝板块是成交较为活跃的区域,而北部新区的金开大道-照母山板块,随着高端住宅项目的增多,成交量也逐渐上涨。

高端住宅市场未来进入回暖阶段。由于重庆的高端住宅市场以本地改善型自住需求为主,2014年上半年信贷收紧、利率上浮直接冲击了重庆的高端住宅市场,造成了量价齐跌的情况。仲量联行重庆战略顾问部负责人马丽华表示:"2014年底开发商采取的减少推盘量和增加促销力度来减少库存去化周期的做法收效显著。此外,在多个利好政策推动下,2015年重庆高端住宅市场将会进一步回暖,从前购房者的观望态度会逐渐改观,转变为购房行为。"

物流仓储

多个高品质项目建成入市,物业品质不断提升。2014年,普洛斯重庆公路物流基地(巴南区,74,000平方米)、空港工业园-嘉民中国(渝北区,60,000平方米)等优质非保税仓库入市,新增供应量为134,000平方米。重庆非保税仓库市场总供应量达74万平方米,同比增加22.2%。然而,新入市项目硬件标准较之前有所提高,市场整体物业品质不断提升。

电商及第三方物流需求强劲,刺激吸纳量大跨步增长。除了传统的汽车、摩托车生产商对优质仓库需求量较大以外,电子商务和第三方物流对物流仓库的需求大跨步增加,例如苏宁云商、国美电器、1号店及京东商城等。整体市场对于优质高端非保税仓库的需求大幅增加。2014年全年非保税仓库净吸纳量为105,038平方米,较去年有大幅改进。截止第四季度,非保税仓库市场空置率为10.8%,其中多个区位较好的项目已达滿租水平。

市场租金呈现两极分化。在强劲市场需求及有限供给的共同推动下,整体租金水平保持上涨趋势,达到人民币29.4元每平方米每月,同比增长3.8%。"一方面,由于对于较高标准仓储物业的需求强劲,普洛斯等国际开发商旗下的物业租金保持在高位;另一方面,重庆市场上的硬件设备一般的仓储物业面临较大的租金压力。因此,市场租金呈现两极分化趋势更为明显。随着未来两年大量项目入市,优质物流仓库供不应求的状况将有所缓解,整体市场租金涨幅压力逐渐增大。" 仲量联行重庆工业地产部负责人王群表示。

未来租赁需求保持强劲,市场竞争加剧。预计2015年,伴随大型工业项目落地及投产,重庆物流市场租赁需求将保持强劲。以嘉民中国和普洛斯等为代表的大型国际物流仓储开发商在重庆持续拓张,预计2015年新增优质供应量约为24万平方米。"国际优质物流仓储开发商旗下物业体量的增加将会加剧市场竞争,与低端仓储的品质差异化将会逐渐拉大。品质上的差异化或会促使价格两极分化进一步凸显。 "仲量联行华西区研究部负责人马伟业表示。​