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仲量联行2014年第四季度上海房地产市场回顾

国内金融公司及跨国零售商在中央商务区租赁市场表现活跃;2014年上海办公楼板块在中国房地产投资市场中表现突出


​上海,2015114-本季度,内资与合资公司在浦东中央商务区办公楼市场表现活跃。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示:"我们还观察到跨国零售商正积极寻求升级或扩张办公空间的机会。" 浦西甲级办公楼租金开始回升,而浦东的租金继续稳步增长。在投资市场,歌斐资产和泛海地产的两起大宗成交体现了上海办公楼市场对投资者一贯的吸引力。按金额统计,办公楼资产的交易总量占上海总交易量的78%,并在全国房地产投资市场占据领先地位。在零售市场,虽然空置率随着一些新项目的开业有小幅上升,但来自快时尚品牌及其他租户的稳定需求,仍使得租金继续增长。高端住宅市场得益于政策支持和销售量环比上涨,价格也有所提升。在物流市场方面,来自零售商、制造业和第三方物流的需求提升了净吸纳量。

办公楼

2014年第四季度,内资金融公司和跨国零售商在中央商务区租赁市场表现活跃。在浦东,内资以及中外合资金融服务公司正积极寻求超甲级办公楼空间。例如,由金砖五国共同成立的金砖国家开发银行于本季度在东方汇经中心租赁了6,000平方米的办公面积用以成立其在上海的分公司。在浦西,内资金融服务公司继续在租赁市场上表现出强劲的需求。许多对办公面积的新增问询量仍然来自于从事互联网金融行业的内资公司。此外,跨国零售公司也在积极寻求升级和扩张其办公楼空间的机会。例如,美国零售商威富服饰中国有限公司于本季度在恒基688广场租赁了8,000平方米的办公面积。

2014年第四季度,非中央商务区市场内三个项目竣工交付;中央商务区市场内没有新项目竣工交付。在非中央商务区市场,三个总体量为238,998平方米的新项目于本季度竣工交付。它们分别是:位于浦西非中央商务区的虹桥绿谷广场1期(89,373平方米),以及位于浦东非中央商务区的陆家嘴世纪金融广场3号楼(62,125平方米)和长泰广场(87,500平方米)。

浦西市场租金止跌,小幅上涨。浦东甲级办公楼租金继续稳步上升,于本季度环比上涨0.9%至每平方米每天10.1元。尽管在2014年多数时间里呈现出下降趋势,浦西甲级办公楼租金于本季度环比小幅上涨0.6%至每方平米每天8.8元。为留住楼内的优质租户,浦东和浦西市场上的超甲级办公楼业主更愿意给予他们优惠的续租租金。因此,本季度浦东超甲级办公楼租金仅环比上升0.2%至每平方米每天11.5元,浦西超甲级办公楼则环比微涨0.1%至每平方米每天10.1元。

预计2015年浦东市场的租金增幅将有所放缓,而浦西市场的租金则将保持平稳。展望2015年,预计内资公司将继续作为中央商务区租赁市场需求的主要来源。仲量联行浦东商业部总监张静表示,"尽管浦东和浦西市场都将迎来大量的新增供应量,但是来自内资租户日益活跃的租赁需求将对两个市场的租金下滑起到抑制作用。" 我们预计浦东市场办公楼租金将持续上涨,但其涨幅将小于2014年。在浦西市场,租金将于2015年保持平稳。

销售型办公楼

2014年上海销售型优质办公楼市场的成交量创下自2011年以来的新高。2014年第四季度,位于虹桥交通枢纽的恒基旭辉中心以及位于北外滩的上海国际航运服务中心项目1号楼2号楼这两个项目分别新开盘了20,833 平方米和29,333平方米的销售型优质办公楼面积。出于自用需求的考虑,企业买家对购买大面积优质办公空间继续表现出强烈的兴趣。例如,全球著名集成电路(IC)设计厂商联发科技于本季度在保利西岸中心购买了约12,500平方米的办公面积用以自用。2014年市场总成交量达到230, 065平方米,同比上升22.5%。其中,单笔成交额超过500万美元的成交总量占全年总成交量的近52%。

产业园区

租赁需求保持旺盛,整合与扩租需求推升上海核心产业园区市场净吸纳量。本季度有多个主要租赁案例成交,租赁市场全年净吸纳量保持强劲。例如,总部位于美国的丹纳赫集团整合多个业务部门在位于临空经济园内虹桥国际商务花园三期租赁了45,000平方米办公面积。高端制造贸易类与高科技及IT类租户持续推动张江、漕河泾与临空的租赁市场。尽管全年市场供应保持高位,强劲的租赁需求持续推升全市租金上涨。以科技绿洲、金桥商务园与展想广场为代表的项目,推动上海核心产业园区市场租金同比上涨3.6%。在投资市场,外资基金对核心区位物业前景乐观,投资兴趣更为浓厚。

展望2015年,品质优良、交通便利的物业将继续受到租户的青睐,例如漕河泾开发区和张江高科技园区,这些园区还具有成熟的商务氛围与清晰的产业导向。预计高科技及IT类与化学医药类租户将持续扩张办公需求,支撑核心产业园区租金微幅上涨。然而,2015年新增供应预计将达到历史新高并抑制租金上涨空间。

投资

受国内投资者对投资市场的支撑,第四季度投资市场成交总量出现反弹。出于对中国经济增长放缓、供应过剩的顾虑,投资者保持谨慎的态度,这使得2014年全年国内商业地产投资成交总额出现下滑。全年的成交下降至人民币1,060亿元,较2013年同期1,450亿的历史高点下降27%。然而,在经历了相对平静的上半年后,市场成交量在第四季度达到了去年同期以来的最高值。时至年关,市场出现了回暖的迹象。这主要是由于国内投资者在积极推进海外市场并购交易的同时,也在国内重点城市(如上海和北京)的地产市场上变得越来越活跃。这也导致了中国投资者的成交量在总成交量中占比由2013年的65%上升至74%。

上海仍为2014年中国最受欢迎的投资市场。尽管今年国内商业房地产投资市场整体放缓,上海仍保持领先地位并备受投资者青睐。全市今年总交易额达421亿元,约占全国投资总量的40%。与往年一样,办公楼市场依旧在商业地产交易占据重要份额,全国49%的交易以及上海超过78%的交易发生在办公楼市场。仲量联行华东区投资部总监李凌表示:"由于潜在买家,特别是国内投资者将其视为理想的长期投资选择和中国复杂多变的地产市场中的避风港,上海办公楼板块无疑是国内投资市场的最大赢家。近期宣布的上海自贸区在浦东的扩展将进一步助推该板块长期发展潜力。"

年末上海投资市场完成两项重大办公楼交易第四季度的两大交易体现了国内投资者对上海核心办公楼物业一贯浓厚的兴趣。在第一宗交易中,仲量联行受上海融创绿城投资控股有限公司委托将位于黄浦滨江的融创广场出售给中国国内的房地产资产管理公司歌斐资产,成交价格约人民币31亿元。此外,泛海地产在本季度以共计30亿元的价格从和记黄埔购得两栋位于黄浦区的乙级办公楼,分别是港陆广场和港陆黄浦中心。

上海频繁的办公楼交易预计将延续到2015年。此外,在零售地产方面,我们看到包括北京在内的一些城市在2014年也完成了一系列大型购物中心的交易。这些交易意味着零售地产市场有可能正在回暖,而投资者重新开始关注那些地处核心商圈的成熟零售项目。如果有合适的项目投入买卖市场,2015年上海零售地产市场将有望走出成交淡季,交易量出现较为强劲的增长。在物流地产方面,大多数投资者仍然选择通过注资物流开发商的方式,对于物流项目的直接投资较为有限。虽然第四季度并无重要投资活动,但是我们认为这只是暂时的现象。

零售物业

本季度内,核心及非核心商圈分别有两座购物中心建成开业。虹桥南丰城南区(原虹桥城购物中心)在虹桥商圈开业。包括优衣库、Zara、H&M、Urban Revivo在内的快时尚品牌均在该购物中心的1、2层开出全新店面。同一商圈内的金光绿庭广场也于本季内进入试营业阶段。该项目以露天花园式购物中心为主题,主力租户包括位于地下一、二层的全新开业的大型日资超市Apita。在非核心商圈,位于浦东新区轨道交通2号线金科路站附近的长泰广场于本季度开业,主力租户包括优衣库以及H&M。在杨浦区,百联集团旗下的百联滨江购物中心也于同期开业。新落成的购物中心为周边居民提供了更为丰富的餐饮选择,并拥有一块从商场二层延伸至五层的巨幅LED屏幕。其主力租户包括位于底层的上海歌城以及位于顶层的上海国际影城;首层租户包括Nautica、Scofield、星巴克以及必胜客。

紧跟新开业购物中心的脚步,快时尚品牌在沪持续扩张。在中档市场,快时尚品牌加快了其扩张的步伐。本季内,Zara取代李宁于南京东路上新开沪上最大旗舰店,该店共分为四层,总建筑面积达5,000平方米。同时,人气颇高的快时尚品牌也入驻了几乎所有新开业的购物中心。例如,优衣库于虹桥南丰城、长泰广场以及青浦吾悦广场新开三家分店;H&M全新旗舰店也于长泰广场开业,并计划于2015年5月在虹桥南丰城开出新的旗舰店。 本季内,衣恋集团旗下快时尚品牌Spao于大宁国际开出2,700平方米的旗舰店。在高端市场,轻奢品牌持续扩张。Michael Kors将于世博源以及港汇恒隆广场开出全新分店。

本季度内市场空置率微升,稳定的市场需求促使租金略微上涨。本季度,核心商圈的空置率微增至8.7%,这主要是由于一些位于商场顶层的宴会式餐厅于本季内关店。同时,空置面积较大的新建成购物中心集中入市,将非核心商圈的空置率拉高至7.3%。在非核心商圈,成熟的区域型购物中心和新建成项目之间业主心态的差距正变得越来越明显。新建成项目业主在租户租金定价方面的话语权正被不断压缩。为了开业时能够实现较高的入驻率,这些业主加大了在租赁条款上的优惠。在核心商圈,购物中心首层租金较上季度同比上涨1.3%,达到每平方米每天51.2元;在非核心商圈,购物中心首层租金较上季度微涨0.7%,达到每平方米每天17.4元。

大量未来供应进入市场,预计将对部分项目的租金表现产生压力。零售商预计仍在上海寻找拓展机会。同时,多个项目预计2015年将集中在非核心商圈开业。在一些零售物业供应已然充足的区域性商圈内,仍有个别未来项目即将开业,这些项目预计将面临更大的竞争压力。仲量联行华东区零售地产部总监邓汝舜先生表示:"由于零售市场上的谨慎情绪预计将成为一种常态,开发商在租金以及免租期谈判方面更加愿意做出一定让步,尤其是地理位置比较弱势的项目。"同时,新开业且品质较高的郊区物业也成功吸引了当地的消费者,并使新开业的非核心商圈零售项目面临着更大的挑战。虽然这些新入市项目预计将经历更长时间的培育期,对于地处主要核心商圈的成熟项目,运营商仍有较强的议价能力。

 

住宅

受政策支持,第四季度成交量回升。继9月30日央行宣布放松房贷政策后,2014年第四季度迎来更多利好政策。自11月20日起,上海放宽普通商品住房标准,将有效降低购房者的交易成本。此外,央行宣布下调一年期贷款基准利率0.4个百分点至5.6%,这将进一步提高购房者的承付能力。政策松动在很大程度上提振了市场情绪,助推了年底的销售复苏。 2014年第四季度上海一手商品住宅成交量环比大幅上升58%,至352万平方米,为今年最高的季度成交量。然而,由于前三季度销售疲弱,2014年总成交面积为993万平方米,同比下降23%.

价格优惠减少,高端住宅售价微升。在供应方面,2014年四季度共计推出678套高端住宅。其中高端住宅共计成交558套,较上季度增长63%。2014年全年高端住宅共成交1,366套,较去年下降3%。随着本季度市场情绪提升,绝大多数开发商维持价格不变,一部分开发商减少了价格优惠幅度。由此,本季度高端住宅市场均价环比微升0.3%。

年末土地市场成交屡创新高。在土地市场,11月中国民生投资在黄浦区董家渡拍得一块综合用地,并以总价248亿元刷新上海总价地王记录。此外,格力地产以每平方米65,832元的楼面价在浦东新区前滩拍得一块住宅用地,溢价率高达127%。仲量联行华东区研究部总监周志锋表示:"开发商们对住宅地块的热情表明他们对上海高端住宅市场的未来中长期前景仍持乐观态度。"

需求疲软致使服务式公寓租金止步不前。在租赁市场,由于年末假期因素以及跨国公司对新增外派人员仍持谨慎态度,2014年第四季度服务式公寓的租赁需求依然疲软。然而,由于浦东新区的赛嘉世纪公园服务式公寓转作他用,且本季度无新增供应,致使总存量下降,因此第四季度服务式公寓空置率微降至14.4%。面对疲软的租赁需求,绝大多数业主维持租金不变以留住现有租户。因此,2014年第四季度服务式公寓平均租金保持平稳。

预计高端住宅市场受限购影响复苏相对有限。在政策放松的环境下,预计购房需求回暖的趋势会延续至2015年。 然而,由于上海受到限购的影响,投资需求仍然受到限制,因此高端住宅的销售复苏相比整体住宅市场会较为温和。由此,我们认为2015年高端住宅价格将会温和上升。在租赁市场,受到中国经济下行的影响,租赁需求不大可能在短期内出现快速回升。在2015年,随着新项目的入市,服务式公寓市场空置率将会逐步上升,租金将会受到下行压力。

 

物流

尽管去化强劲,非保税市场空置率仍居高不下本季度非保税市场较为活跃。净吸纳量由2014年三季度的27,000平方米上升至超过100,000平方米。"制造业、零售和第三方物流企业均从既有项目及新竣工项目租赁大量面积,"仲量联行中国工业部总监司徒艺表示,"其他行业如电商和超市等也比较活跃。" 两个非保税项目在本季度竣工。维龙在闵行建成一座三层仓库,为上海西区增加46,000平方米仓储面积。普洛斯为宝马建成一座55,000平方米的定制项目,该项目将用于后者在亚太地区的售后服务。本季度一些已有项目由于租户未能续约空出共计70,000平方米左右面积。位于松江的某大型项目在上季度竣工后租赁情况无任何进展。因此,非保税市场空置率仅由上季度16.0%的峰值水平小幅降至15.6%。

新增供应使得非保税租金增速放缓;昆山依旧表现突出。非保税市场有效租金环比持平,为每平方米每天1.27元。由于今年大量新增供应入市且个别板块空置率显著上升(松江尤为明显),业主不得不为其租户提供更多优惠条件。加之租金增长的放缓,有效租金增速在2014年持续下降。于此同时,上海的卫星城市昆山在2014年表现不凡。强劲需求、有限供应,加之其与上海的租金差距助推昆山租金同比大涨11.5%

保税市场租金继续上涨,但增速有所放缓本季度保税市场没有重要租约签署,因此空置率与第三季度持平。然而,来自制造业和第三方物流企业的问询表明保税市场的需求仍保持平稳。由于2013年自贸区成立所带来的利好继续减弱,保税市场租金环比增速降至0.8%。

2015年非保税市场租金将呈现温和增长态势。随着需求保持平稳并有超过500,000平方米非保税仓储面积入市,2015年租金增速预计将与去年基本持平。不过考虑到2015年的供应相对分散,市场将不会重蹈2014年某些板块集中供应的覆辙。由于一些主要区域租金直追上海,并将迎来超过300,000平方米的新增供应,2015年昆山的租金增速将有望放缓。