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西安

多个餐饮品牌首次进驻,国际零售品牌积极布局西安市场

2014年全年西安房地产市场回顾


​​西安,2015年1月11日 - 总结2014年,西安甲级办公楼市场租赁需求稳定,推动整体空置率持续下降。优质零售物业市场方面,诸多国际零售商以及餐饮品牌积极进驻西安市场。高端住宅市场在多项利好政策的刺激下,成交量逐渐上升。优质物流(非保税)仓储市场方面,多个国际知名物流仓库开发商积极在西安布局,推动整体市场的品质进一步提升。

 

甲级办公楼

2014年全年西安甲级办公楼市场需求相对稳定,空置率持续下扬。由于西安甲级办公楼市场全年未录得新增项目入市,供应紧张加之需求稳定推动甲级办公楼市场空置率持续下降。截至2014年年底,甲级办公楼市场空置率仅13.5%,与2013年末比较下降10.1个百分点。全年录得净吸纳量近64,000平方米,同比下降16%。净吸纳量减少的主要原因在于缺少新增供应以及一些甲级办公楼租户迁往自购项目。

全年甲级办公楼市场租赁成交持续维稳。整体上,2014年西安甲级办公楼市场主要由内资及本地企业的新设立和升级需求主导,其中金融企业对甲级办公楼的需求依然最为活跃。2014年上半年外资企业的租赁需求表现不明显,但下半年其对甲级办公楼的需求逐步显现。全年较为瞩目的成交案例包括:百胜餐饮租下凯德广场约3,000平方米;中电投入驻中海大厦,租赁面积约550平方米;北京普惠多利财富投资管理有限公司入住林凯国际,租赁面积约为500平方米;北京恒昌汇财投资管理有限公司租下长安国际中心约500平方米以及鸿基集团入驻都市之门D座,租赁面积为3,300平方米。

全年甲级办公楼资本值与租金水平上下浮动空间不大。由于全年经济增幅持续放缓以及投资客积极性减退,截至2014年末,甲级办公楼平均资本值达人民币15,854元每平方米,相比去年同期仅上涨0.8%。租金方面,在无新增供应的推动下,位于成熟片区的甲级办公楼租金有所上涨,涨幅超过非成熟片区的租金跌幅,导致本季度甲级办公楼市场的平均有效租金微幅上扬,达人民币105.8元每平方米每月,同比上涨0.8%。

展望未来,西安将迎来多个甲级办公楼落成入市,预计竞争将愈演愈烈。2015年底,西安甲级办公楼市场新增供应预计将达44万平方米,新增入市的项目包括中投融城国际A座、中铁·西安中心以及凯德广场(二期)等。由于新增项目大多数集中在高新区二期,导致高新区二期甲级办公楼项目之间的竞争加剧。不过,硬件设备较好的项目如中铁·西安中心以及中投融城等有望凭借自身优势录得较好的资产表现。"西安甲级办公楼市场的平均有效净租金将受到集中新增供应的影响而逐渐走低,但成熟片区如市中心和南二环及小寨的租金表现仍将优于高新区、城北以及曲江片区,继续引领整个甲级办公楼市场。" 仲量联行西安商业地产部负责人青疏影表示。

优质零售物业

2014年全年有七个项目落成开业,共新增46万优质零售面积。七个新开业项目包括位于城北商圈的崇尚百货(海逸国际)和崇尚百货(海璟台北湾)以及汉神百货;位于二环路商圈的的龙湖星悦荟以及盛龙广场;位于钟楼商圈的中贸广场(一期)以及位于曲江商圈的金地广场。然而,小寨商圈的金鹰-小寨店却因金鹰集团与业主方的租约未能达成一致而被迫关门营业。新增项目的入市令整个西安优质零售物业市场各个商圈的零售氛围越发丰富。

各大百货及购物中心纷纷积极调整业态组合,以期赢得较好的业绩表现。为应对电子商务对实体店造成的强烈冲击以及经济增长幅度持续放缓等影响,西安零售市场在2014年经历大范围的业态组合调整。其中,餐饮和儿童等体验式业态成为各大百货和购物中心引进的首选,以期通过增加新元素吸引更多人流量进而拉动整体业绩表现。

较为明显的有位于钟楼商圈的国贸春天百货正式更名为王府井百货,且经过新一轮的品牌调整后于2014年第三季度正式开业。王府井百货除保留之前的高档品牌Gucci、Burberry、Bottega Veneta、MIUMIU以及Prada等外,还新引进餐饮和电影院等体验式业态。同时,世纪金花-南大街店经过装修和升级后于2014年9月底重新开业,引进Gap、H&M以及Starbucks等国际品牌。

多个餐饮品牌首次进驻,快时尚品牌积极布局西安市场。2014年,西安零售物业市场明显呈现餐饮品牌积极扩张的态势,多个餐饮品牌首次入驻西安。无餐具海鲜主题餐厅-水货、来自台湾的餐饮品牌-鹿港小镇以及炉鱼等入驻小寨商圈的赛格国际购物中心。探鱼和眉州东坡酒店首次在西安开店,进驻曲江金地广场。台湾的汉来蔬菜以及汉来牛排馆等入驻城北商圈的汉神百货。

此外,国际快时尚品牌也积极布局西安市场。全年,Muji在二环路商圈的西市城购物中心和城北赛高街区各增开一店;Uniqlo新开两店,分别进驻二环路商圈的龙湖星悦荟以及曲江的金地广场;H&M分别在金沙国际、万达广场-民乐园以及世纪金花-南大街各开一店。Gap在世纪金花-南大街以及金地广场新开两店;ASOBIO新设两店,分别位于钟楼南大街以及民生百货-骡马市店。国际家居品牌也大力开拓西安市场。H&M Home 在世纪金花-南大街开设其首店;Zara Home 首次入驻西安,在曲江银泰城开店。

多个优质零售项目即将入市,市场两极差异化将更为明显。展望2015年,西安优质零售物业市场亦将迎来五个新增项目入市,包括印象城、老城根G-Park以及苏宁广场等。"随着电子商务的持续影响以及招商过程的放缓,未来项目仍将出现推迟开业的现象。新增开项目或将抬高西安优质零售物业市场的空置率。" 仲量联行西安董事总经理乔裕生表示。"同时,市场两极差异化将表现的更为明显,位于成熟区域的优质零售项目如凯德广场以及万达广场-李家村等仍将凭借自身丰富的运营经验以及密集的人流量继续领先市场。"


高端住


2014年上半年大多数购房者持观望态度;但在下半年多项利好政策推动整体住宅市场情绪明显改善。 全年高端住宅市场销售量达10,000套,与2013年同期相比大幅下降。2014年上半年的销售量约5,100套;受多项利好政策的推动,下半年的销售量所有增长。成交主要集中在城南和高新片区。2014年全年高端住宅新增供应仅7,000套,较2013年下降近45%。主要原因在于高库存导致开发商纷纷放缓推盘节奏。值得注意的是,诸多开发商为去化库存、刺激销售量,相继推出较为优惠的购房政策。在此情况下,西安高端住宅市场平均资本值在2014年底达人民币11,000元每平方米。

限购取消、房贷信贷政策宽松有望进一步刺激需求,但未来12个月高库存压力下价格或将维稳。2014年9月30日,中国人民银行及银监会联合发布住房贷款新政,拥有一套住房并已结清相应房贷的家庭,再次申请贷款买房时,将执行首套房贷款政策,首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。目前西安已有多家银行开始执行新政。此外,中国人民银行还于2014年11月出台政策下调各档次贷款基准利率,在此政策调整后,五年期以上贷款利率将由原来的6.55%降至6.15%。"在此推利好政策动下,西安住宅市场的需求预计在2015年将进一步提升,但是高库存仍将令开发商在未来12个月内面临去化压力。此外,受煤炭等资源价格持续低走的影响,未来西安的高端住宅市场不太可能从陕北等地涌入大量资金。受此影响,西安普通及高端住宅市场价格或将保持稳定。"仲量联行华西区研究部负责人马伟业表示。


物流仓储

2014年西安优质物流(非保税)仓储市场开始快速发展。全年共有3个优质项目落成入市,总体量达16万平方米,相比2013年的新增面积(约15万平方米)有所增加。新落成入市项目主要集中在高新片区和经济技术开发区,其中包括由外资开发商普洛斯开发的普洛斯高新二期(约16,000平方米)、由本地开发商所开发的高陵物流园(约80,000平方米)以及西安宇航物流园(约66,000平方米)。截至2014年底,西安优质物流(非保税)仓储总存量近59万平方米。

大型开发商积极开拓西安市场,推动优质物流(非保税)仓储市场整体品质进一步提升。高端物流开发商如普洛斯和丰树已在西安建立优质项目;嘉民西安北物流中心项目落户西安并吸引部分高端用户的重视和关注。同时,平安不动产计划在航天城打造优质物流项目等。各大开发商纷纷在西安布局,抢占市场先机,推动整体优质物流市仓储市场快速发展,整体品质将有望得到进一步提升。

展望2015年,市场将有约34万平方米的新增供应。未来12个月,新增供应将主要集中在空港新城,如西咸空港物流园及普洛斯西安空港新城等。"由于高新区和经济技术开发区两大片区物流市场相对较成熟,加之整体市场租赁需求较旺盛,我们预计这两大片区的租金将所有上涨。然而,整体市场空置率预计在新项目集中入市的情况下走高。"仲量联行西安工业地产部负责人李曜表示。