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成都

2014年全年成都房地产市场回顾

高端零售项目入市进一步提升核心商圈购物氛围


​成都,2015年1月11日 - 2014年全年,成都甲级办公楼市场录得大量升级成交案例,并推动全年的净吸纳量保持高位。优质零售物业市场方面,国际金融中心及成都远洋太古里落成开业,提升春熙路-盐市口商圈的高端购物氛围。高端住宅市场方面,多项利好政策得以在2014年下半年落实,有效改善市场整体气氛。优质物流(非保税)仓储市场方面,电商、零售商及第三方物流积极拓展成都市场。高端酒店市场方面,市场需求增长有所放缓,供应集中令房价持续走低。

甲级办公楼

2014年成都共有五栋甲级办公楼交付,总新增供应面积近30万平方米。截至2014年底,成都市甲级办公楼总存量逾210万平方米。在新入市项目及已有项目业主给出更优惠的租赁条件刺激下,2014年录得大量升级案例,并推动全年的净吸纳量保持高位,达29.3万平方米。相比于2013年、2014年净吸纳量有所下降,这主要是因为2013年新落成散售项目在其预售期间录得大量买家自用案例,而这一比例随着2014年新增散售面积的大幅下降而骤降。尽管如此,强劲的租赁需求推动空置率由2013年底的41.3%下跌至2014年底的35.9%。就企业类型而言,金融企业对优质办公楼的租赁需求保持活跃,对总吸纳量贡献约达45%,尤其是升级及新设立需求。此外,2014年还录得多宗大面积租赁成交。成功案例包括建设银行在位于市中心的航天科技大厦扩租4,730平方米,以及某本地金融企业在国际金融中心(1座)租赁4,500平方米。

较高空置率环境对整体租金水平造成压力,但个别项目受活跃的租赁活动所支持,租金稳中有升。截至2014年末,成都市甲级办公楼平均有效净租金为人民币98.1元每平方米每月,同比下降3.9%。分区域来看,自2013年第四季度,市中心迎来大量新增供应,其空置率由2013年第三季度底的22%攀升至2014年底的46%,区域的业主面临较大压力,故该区域可比项目有效租金跌幅最大。同时,随着优质项目逐渐落成,项目之间表现差异愈加明显。于2013年第四季度交付的国际金融中心(1座)以良好的品质及优越的地理位置受到市场青睐,租金水平稳中有升,而大部分项目受高空置率及租户外迁的影响,有效租金持续走低。

2015年大量新增供应将加剧市场竞争。随着部分项目延迟至2015年交付,2015年全年的预期供应量多达85万平方米,将会是成都甲级办公楼市场年度供应量的历史新高。在片区方面,市中心将迎来国际金融中心(2座)及东原国际等优质办公楼项目入市,短期内市场竞争会较为激烈。"但长期来看,在2015年的供应高峰后,市中心由于土地供应有限,其办公楼的供应量亦有限,区域内优质办公楼项目租金及入驻率的走势均有望提升。"仲量联行成都商业地产部负责人陈昱豪表示。

优质零售物业

2014年全年成都市区优质零售物业市场共有9个优质零售项目落成开业,总建筑面积约92万平方米。其中,由九龙仓集团开发的国际金融中心以及由远洋地产和太古地产合作打造的成都远洋太古里最引人注目。两项目均位于成都核心商圈——春熙路-盐市口商圈,且与地铁连接,具有良好的可达性。独一无二的地段优势及开发商较强的招商实力令项目国际大牌云集。包括Louis Vuitton、Gucci、Hermes、Prada及Fendi等国际一线奢侈品牌,Zara、Muji和i.t.等时尚品牌,以及星巴克、哈根达斯等知名餐饮品牌的区域旗舰店均落户于此。除此之外,包括Chanel、Giorgio Armani、Jimmy Choo等在内的100多家全新品牌亦于项目内开设成都及西部首店。两项目以突出的建筑特色及强大的品牌组合提升了春熙路-盐市口商圈的高端购物氛围。

国际品牌零售商继续在成熟地段扩张,并积极进驻郊区优质零售项目。2014年全年国际品牌零售商在成都零售市场保持强劲的扩张态势,积极在各商圈内开设新店。位于成熟地段的零售项目由于可达性及展示性较好继续成为首选。例如,Anne Karen、Cherry Chau及Victoria's Secret等品牌进驻来福士广场。Burberry、Mont Blanc及MCM均已承租位于新世纪环球购物中心乐天百货内首层铺位以开设新店。除此之外,快时尚及轻餐饮连锁品牌亦随新项目的开业落户位于成都二圈层的双流、郫县、温江、新都及龙泉驿等区域。例如,Zara、H&M及Uniqlo于第四季度首度落户温江,而星巴克咖啡及太平洋咖啡等品牌亦积极入驻双流。国际零售商的积极扩张推动成都市优质零售物业首层有效租金较去年末显著上涨,同时亦反映出各类品牌对成都本地消费市场的信心。

2015年成都优质零售物业供应量预计仍处高位,市场两极化趋势将更加明显。未来12个月成都预计还将迎来近百万平方米的新增供应,主要集中在双楠和南部新区两个商圈,包括大悦城、龙湖金楠天街等优质零售项目将陆续开业。"在经过2014年的快速扩张后,国际零售品牌商在2015年的拓点计划预计相对谨慎,并在地段及进驻物业条件的选择上进行更多的考量。这将可能在招商方面对新增供应及希望通过业态调整来改善经营状况的零售项目造成更大压力。" 仲量联行成都零售地产部负责人谢凌表示。在此情况下,更多项目将有可能被迫推迟开业或以较高的空置率开业。与此同时,市场两极化的趋势将更为明显,成熟商圈与新兴商圈内项目的经营表现差距或将进一步增大。

高端住

2014年上半年购房者多抱观望态度;第三季度始受到利好政策刺激,整体住宅销售市场气氛明显改善。2014年高端住宅市场全年销售量达9,500套,与2013年基本持平。但2014年上半年销售量仅约3,900套;受多项利好政策公布所刺激,下半年销售量超过5,500套,半年同比增长约40%。成交主要集中在东大街片区和南部新区片区。其中,东大街片区的华润二十四城、南部新区片区的中海城南华府以及建设路片区的九龙仓御园全年均录得超过700套的销售成绩。

此外,2014年全年高端住宅新增供应较2013年有明显下降。由于多数开发商在2014年积极去化库存,加之2014年上半年的销售速度较慢。大部分高端住宅项目选择放缓推盘节奏,并不急于新拿预售证。因此成都高端住宅市场全年新增供应仅为5,500套,较2013年相比下降14.3%。为了加紧去化库存、吸引更多购房者入手,多家开发商陆续推出了更为优惠的购房政策。在此情况下,在经历小幅波动后,成都高端住宅市场平均资本值于2014年末达每平方米13,000元,基本与2013年末持平。

多项利好政策出台后,市场氛围将会持续向好。2014年第三季度,人民银行和中国银行业监督管理委员会发布通知,明确表示对于拥有1套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购买普通商品住房执行首套房贷款政策。该项政策加上对成都主城区住宅购买限制的取消,在第三季度起,整体住宅销售市场的氛围已见改善。除此之外,中国人民银行还于11月出台政策下调各档次贷款基准利率,下调后的五年期以上贷款利率将由原来的6.55%降至6.15%。"在这些有利政策下,我们预计市场氛围的改善会持续至2015年,高端住宅市场的销售量有望有所上升。然而,多数开发商仍然面对高库存的压力,我们预计多数项目并不具备条件大幅提价,整体市场平均资本值增幅有限。"仲量联行华西区研究部负责人马伟业表示。

物流仓储

2014年成都优质物流(非保税)仓储市场历经集中供应。全年共有11个优质项目落成入市,总体量达48万平方米,相比2013年的新增供应(只有约20万平方米),增长率高达130%。新增入市项目主要集中在龙泉和新都两个分区市场,其中包括多个外资开发商开发的大型优质物流仓储项目,如普洛斯新都项目(约15万平方米)以及嘉民龙泉项目(约5万5千平方米)。成都是华西区拥有优质物流(非保税)仓储面积最大的城市,截至2014年底,总存量已达148万平方米。

电商、零售商及第三方物流积极拓展成都市场,由此产生对优质物流仓储相对强劲的需求。在2014年期间,顺丰快递在双流区域先后租用整栋新地兴华三期(约13,000平方米)及新地城运二期约13,000平方米仓库面积。同时,京东商城亦在多个优质物流项目新租或扩租,整体上共新租用约50,000平方米。"市场上出现多个带坡道的双层高规格仓库,已陆续吸引诸多高端用户入驻。" 仲量联行华西区工业地产部负责人黄晖表示。

受此需求推动,成都优质物流仓储市场全年录得净吸纳量19万平方米,跟2013年相比涨幅超过3倍。然而,市场受整体集中供应所影响,空置率由2013年底的15.6%上升至2014年底的27.2%。同时,多个新项目建成入市导致部分区域竞争加剧,租金有所下滑。截至2014年底,成都优质物流(非保税)仓储市场平均有效净租金为人民币24.6元每平方米每月,同比下降4.8%。

展望2015年,预计将有约33万平方米的新增供应落成入市。集中供应下,项目之间的竞争将会加剧。租户进驻的选择增多,部分业主方议价能力将被削弱。在此情况下,成都优质物流仓储市场将继续向租户市场转变,租金下行压力增大,空置率亦将有可能进一步上升。

高端酒店

高端酒店房价呈下跌趋势,集中供应导致的经营压力加剧为主要原因。受整体经济形势以及政府消费限制影响,2014年成都高端酒店市场需求增长有所放缓,酒店会议与餐饮市场首当其冲。但国内旅游市场与家庭宴会呈良好的发展态势,酒店需求总量仍有增加。就高端酒店表现来看,虽日平均房价有较大下跌,入住率仍缓慢上涨。然而,随着成都国际品牌酒店进入集中开业期,大量供给导致市场竞争加剧,成都高端酒店价格持续走低。

截至2014年11月底,成都高端酒店日平均房价比上年同期下跌了12.0%,降至人民币840元,而入住率略有1.2个百分点的上涨。入住率的上涨除正常的需求增长外,也有部分为高端酒店因为降价,而吸收了部分中端酒店市场份额。由于高端酒店日平均房价的下挫,每间可出租客房收益也有较大降幅,比去年同期下降了10.2%。

高端国际品牌酒店集中进入,计划开业项目总量较大,但开业时间多有推迟。2014年主要国际品牌酒店全年新增2,113间客房,并有多个计划项目尚未开业。新增酒店多为高端奢华品牌,包括成都第二家洲际——环球中心洲际大酒店(部分开业),喜达屋旗下高端奢华品牌——成都瑞吉酒店,以及成都首家精品酒店 (Boutique Hotel)——钓鱼台精品酒店。多个国际高端奢华品牌的进入,在提升了成都酒店行业标准的同时,也带来了巨大的竞争压力。2014年成都还新增了两家服务式公寓——成都雅诗阁服务式公寓与馨乐庭服务式公寓,均为雅诗阁旗下品牌,服务式公寓市场也结束了辉盛阁与盛捷几乎垄断中高端市场的格局。

预计2015年新增国际高端品牌酒店房间数将超过5,000间,多集中在春熙路-盐市口、人民南路及高新南区等高端写字楼集中区域,但不排除酒店项目延迟开业或因其他原因取消开业的可能。

酒店市场竞争加剧,短时间内业绩提升难度较大,酒店资产管理或将成为热点。"国际品牌酒店均进入成都,并将于近几年内陆续开业,由于品牌众多且多为高端品牌,未来成都高端酒店市场竞争将进一步加剧,酒店房价压力较大并部分挤压中端市场。无论是市场占有率还是人力资源等方面都将可能有较大影响。因此,定位更明确、品牌管理水平更高、营销能力更强大的高端国际品牌将有望获得竞争优势。为获得更高资产价值,酒店业主也将越来越多地考虑酒店资产的管理,酒店管理将进入更加科学与精细化的时期。"仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部中国区高级副总裁李萌表示。​