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仲量联行:深圳工业物业正值投资入市好时机


20141218仲量联行华南区工业地产部总监张宁表示,据仲量联行华南区工业地产部市场监测显示,近年来深圳工业物业市场愈发活跃,工业物业投资需求旺盛。

张宁指出,与商业物业和住宅物业相比,深圳工业投资物业具有几大投资优势,如供应量少、需求群体广泛、物业功能性多样化、投资回报率高且稳定等。深圳工业物业独特的投资特性使得工业物业投资越来越受到自用需求的企业或者实力投资者的青睐。伴随着深圳产业发展与城市发展,工业物业投资正面临着新的发展机遇,各种利好现象近年不断出现。

1、深圳土地紧俏,工业物业功能价值被不断挖掘

深圳土地总量小,发展过程中土地使用与管理不到位,导致深圳土地资源相当紧俏。面对深圳旺盛的土地物业需求,工业物业功能被不断挖掘,工业物业价值不断提升。

2、深圳产业扩大升级,总部物业需求强劲

深圳云集了众多中国优秀的高科技企业总部,腾讯、金蝶软件、中兴通讯和华为等知名企业总部均落户深圳。这些高科技企业正成为深圳经济增长最重要的动力之一,随着深圳高科技企业的快速成长与升级,企业总部物业将会成为未来企业办公及研发科技中心,以满足这类企业扩大或整合目前所需不同空间的需求。

3、深圳城市更新活跃,带来工业物业投资新机遇

深圳城市更新给工业物业投资带来新的机遇。以南油工业厂房为例,几年前售价基本维持在4,000元/平方米左右,但是城市更新政策出台后,一些地理位置优越的工业物业在短时间内涨幅超过50%。同时,根据《深圳市城市更新办法》等新出台的利好政策与相关的城市更新规划,一些工业物业项目可以转换为商业价值更高的物业,其物业价值以及周边区域成熟度因此得到极大的提升。

上述利好现象使得深圳工业物业升值空间巨大,市场前景良好。然而,值得注意的是,与商业物业和住宅物业交易相比,工业物业在投资交易过程中也存在一些难点,有投资需求的企业需要谨慎对待。综合仲量联行过往的交易经验,张宁指出,工业物业投资过程中注意以下问题,将有助于投资交易顺利完成。

1、投资前需明确工业物业产权

由于历史遗留问题,深圳土地确权难度较大,部分工业物业产权不明晰,增加了投资工业物业的难度。但随着工业物业价值不断提高,政府以及投资双方也意识到产权问题明晰的重要性,未来相信会出台更多更细的相关政策。投资者可通过专业顾问公司寻找优质客户及项目,尤其是产权明晰的项目,从而提前避免由于确权而引致的各种困难。

2、寻求合理的估价标准

深圳工业物业价值受政府政策、产业发展、区域发展等因素影响较大,其估价体系尚未成熟,投资双方对物业价值预期存在较大差异。投资双方应提前寻求一套相对合理和符合市场现状的估价标准,并以其为参考,从而减少双方对物业价值预期的差异。

3、合理的交易模式有助提升效益

与商业物业和住宅物业交易相比,工业物业投资会受到更多的限制,同时也受到更多的关注,因此一个合理的交易模式以及未来发展策划尤为重要。通过设计投资交易架构、优化交易流程、保障资金安全等方式,可有助于降低投资难度、风险与成本,提升投资效率与效益。

仲量联行华南区工业地产部总监张宁认为,现在正值深圳工业物业投资的好时机,近年来,深圳工业物业市场需求旺盛,一些知名韩国制造业企业、新加坡物流基金以及行业内的龙头企业等纷纷将目光聚焦到深圳工业物业,并相继完成工业物业投资交易。伴随着深圳积极打造总部经济,可以预见,深圳工业物业投资市场将更趋活跃。