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精耕中国二十载

上海房地产市场在过去二十年是如何蓬勃发展的?


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过去二十年,上海变化之大令世人瞩目,一跃成为最具潜力的国际金融中心之一,面貌气象,焕然一新。仲量联行华东区董事总经理顾东尼(Anthony Couse)亲眼目睹了这一发展历程。顾东尼先生以专业眼光,从香港和上海两个维度,与我们分享了这座城市的成长史。

自您到上海来,市场发生了哪些变化?

一个最根本的变化,是房地产的体量。例如,上海现如今已是一座国际化大都市。我在上海居住期间,这里的办公楼存量翻了两番,简直不可思议。未来5-6年,总体办公楼存量还将再度增长一倍,而且将新增80幢办公楼,这在世界上是绝无仅有的。房地产运营也迅速走向成熟,因为上海正在为实现其全球金融中心的宏伟目标而不懈努力。

二十年前,上海还没有一个清晰界定的中央商务区(CBD)。当时,相对新的商务开发区在虹桥。如今的中央商务区发展非常成熟,您在这里可以看到世界上最具标志性的摩天大楼;这些高楼大厦都是最近15年内建成的。尽管多数办公楼位于核心中央商务区,但现在我们看到非中央商务区的崛起,但仅仅在六七年之前,要在这些非中央商务区开发办公楼或购物中心,几乎觉得难以想象。

过去,外资企业和跨国公司租用了大多数甲级办公楼,但最近4年,众多中国本土企业开始租用甲级办公楼。如今,很多需求都来自国内企业,市场活力也发生了根本性的变化。仲量联行在过去的五年中,客户类型也发生了根本的转变,本土企业的比重越来越大,成为主要需求来源。

我们在很多方面都扮演了行业先行者的角色,我也亲历了仲量联行如何影响了整个市场,无论是从租户和投资者的立场,还是从完善服务标准的角度来看。我在上海任职的9年间,公司上海分公司专业人员从80人增加到400人。

我们还参与了众多地标性的项目,如浦东的国际金融中心、静安嘉里中心,以及新建的上海中心大厦——这些摩天大楼,是仲量联行成功的标志。

这座城市还发生了哪些变化?

我初到上海时,只有两条地铁线路。而现在,上海有15条地铁线路,另有200公里长的地铁在建。如今的上海,拥有世界上最庞大的地铁网络——在如此短的时间内,基础设施发展如此之快,令人惊叹。我们在上海的第一个办公地点位于新外滩国际大厦,那时部分员工每天上下班时间要花2个多小时,许多人还要骑自行车。现在,坐地铁上班,多数员工只需不到40分钟,有时间还可以在楼里买上一杯星巴克咖啡——这可是世界上卖得最贵的星巴克咖啡!

正是地铁的发展,让上海远郊区也出现在了商业房地产的地图上。在这些地区,兴建了很多将餐饮、零售、娱乐、办公融为一体的综合体物业,而这些项目下面就连接地铁站。远郊区域的兴起,是市场成熟的标志,为企业提供了更经济实惠的房地产解决方案,也为数百万郊区居民提供了购物的场所。

哪些企业迁出了市中心?

几乎涉及到各行各业。以制药业为例,15年前,有一家制药公司的办公面积仅为500平方米,而今,这家公司已在市区的一幢甲级办公楼将办公面积扩充到25,000平方米。显然,市中心的办公成本较高,所以公司目前正在迁址。另一个例子,耐克公司过去的办公地点在南京西路的核心地段,最近迁到了非中央商务区一个约6万平方米的新园区。耐克公司在美国也同样是在这类非中央商务区正是。

造成这种变化的原因是什么?

很多租户需要国际水准的楼宇空间和经济实惠的办公场所,这一需求推动了房地产项目的开发。政府也在其中发挥了重要作用,纷纷推出税收优惠政策,以吸引知名企业的入驻。

您所面临的挑战在过去发生了什么变化?

人才方面:吸引和留住人才永远都是个挑战。上海与国际上其他成熟市场不一样,不容易获得有10多年从业经验的房地产专业人员。房地产在中国发展时间不长,与世界其他成熟市场相比,还是个新兴行业,我们的人才资源很有限。因此,我们必须珍惜现有的人才,通过培训和职业发展计划来留住并培养人才。

此外,现在的市场竞争更为激烈。过去,我们多依靠国外的客户,而现在,重心正在转向国内的企业,从某种程度上讲,需要我们具备不同的技能。过去4到5年,我们员工的生产率大幅提升,公司也在不断培养本土的管理人员。上海分公司的人员构成很多元化,我对此感到非常自豪。