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广州

仲量联行:旅游地产持续升温,旅游品牌国际化趋势明显


广州20141105—旅游地产的发展势头极为迅猛,仲量联行华南区战略咨询部总监招锡祥表示,旅游地产不同于普通的房地产开发,它更依赖于环境条件和投资的实力,旅游地产未来的发展越来越重视品牌化,未来的增长点将主要为养生地产主题的定位。

《中国旅游业"十二五"发展规划纲要》显示,2015年,旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%,占服务业增加值的比重达到12%,旅游消费相当于居民消费总量的比例达到10%。国内旅游人数将达到33.1亿人次,国内旅游收入将达到1.9万亿元,而居民出游率也将要由2010年的1.4提高到2015年的2.25。中国旅游产业进入了高速发展阶段,并带动了旅游地产持续升温。招锡祥认为,旅游业已经从观光旅游、商务旅游转化为休闲度假旅游。随着旅游度假时代的到来,房地产与旅游的需求互相叠加,产生旅游地产的强劲需求。与此同时,中国旅游行业相关利好政策也促进旅游消费持续升温,从而刺激和拉动旅游业蓬勃发展。2014年中国首家主题公园运营商海昌控股在香港上市,未来中国主题公园和游乐园的发展前景乐观。

旅游地产不断升温吸引大量企业进驻旅游产业市场。旅游地产作为有巨大发展潜力的行业,吸引房地产企业的进驻,是必然的。招锡祥建议,企业开发旅游地产时应着重利用自然资源,使其得到保护和增值。将景区景点的建设作为其项目亮点的同时应注意对品牌的打造,可引入国际知名旅游地产品牌进行管理。旅游地产投资回报周期较长,非常考验开发商的运作能力。在旅游景区的开发上,一定要杜绝低水平的设计规划。开发旅游地产,需要对景区的地理位置、地域特点、历史文化、包括未来的发展趋势都要做仔细的调研,做好前期规划。

旅游产品及品牌国际化趋势明显。国家统计局的统计数据显示,2011年中国人均国内生产总值已超过5,000美元,北京、上海等经济发达地区人均国内生产总值已超过10,000美元,中国已经进入旅游消费快速的度假经济时期。随着旅游形式的日益多元化以及中产阶级群体的日益壮大,中国休闲度假产品的需求也越来越高,更多外资酒店积极打造高端度假酒店,争夺中国度假村市场,例如悦榕庄、ClubMed、安纳塔拉等国际酒店集团都先后进入中国市场。并且他们在拓展和进入中国的方式更加多元化,从传统的单纯输出管理过渡到与本土开发商战略合作并共同成立合资公司。

租务需求增长,旅游地产开发与配套软硬兼施。以往的旅游地产更注重地产本身,忽略相应配套。如果缺乏软件的建设,难以将普通地产转变为旅游地产。招锡祥指出,旅游地产其中一个重要的环节就是由优秀的酒店管理公司或物业管理公司负责管理及实行租务,从根本上弥补旅游地产季节变化强及空置率低等问题。因此,完善的配套、服务系统和硬件是缺一不可的,成功的旅游地产是将主题旅游项目和旅游房地产配套服务同时经营的很好,两者结合起来才能使旅游地产利润最大化。

旅游与房地产的紧密结合。旅游地产不只是简单的地产概念,更多的需要文化支撑、产业支撑(包括养生产业、休闲娱乐产业等复合型的地产),以此实现人们行与居的结合,满足消费者对休闲与投资的双重追求。未来主题定位将成为提升旅游项目文化及商业竞争力的基本依托。

未来主要发展模式

招锡祥认为,旅游地产未来的主要发展模式主要有三种,开发商可以根据自身项目的地理位置、地域特点、自然资源、历史文化等条件和详细精准的前期规划,选择适合项目的发展模式。

模式一:资源+主题酒店

自然资源与主题化是两个独立的发展趋势,同时又具有相互转化的特征。主题度假形式主要目的是强化度假区的特色,增强度假项目的竞争优势。旅游地产的主题是其核心内容,是旅游地产能够存在与发展的根源,也是旅游地产形成特色的主要部分。这是因为特定的主题既体现在度假区的特色,又成为度假区旅游吸引物的主要内容。如三亚海棠湾亚特兰提斯项目,以其"海洋文化"、"海洋乐园"、"休闲购物"一站式主题度假模式落户海南。

模式二:养生地产

人们的生活水平随着中国经济的持续高速发展不断提升,但生活环境却没有随之改善。养生、健康等问题也逐渐成为人们除收入水平以外最为关注的问题。旅游养生地产也渐入眼帘,并拥有着强大的升值潜力。旅游养生地产也成为开发商未来重要的开发方向。目前中国旅游产品中的"养生"功能只是附属功能,尚未成为消费者旅游度假的主要目的,未来,养生功能将逐渐强化和发展,养生将成为旅游的重要目的,养生旅游市场将得到深化发展,并引进国外的高科技医疗服务项目。中国旅游养生地产类型有:养生SPA会所、养生公寓、养生度假村、养生旅游社区或产业聚集区等,旅游养生地产开发需要通过策划规划把这些产品相互之间整合起来,形成区域组团、项目成团的结构,并设计出合理的空间布局,交通与游线,从而突出配套的特色化。

模式三:文化产业与地产结合

通过不同的文化类别,打造不同的主题文化,通过整理相关产业的资源,促使整个文化产业链上的资源最大化。同时可以通过产业地产平台,为文化产业相关公司、消费者提供品牌展示、交易平台等服务。"文化地产"是文化产业与地产、运营相结合为一体的综合服务平台,通过运营使文化产业链价值最大化,同时使文化地产价值实现增值是整个文化地产开发与运作的核心。