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新闻

沈阳

沈阳优质办公楼需求旺盛;高端住宅成交量放缓

仲量联行发布2014年第三季度沈阳房地产市场报告


沈阳,20141030–仲量联行今天发布2014年第三季度沈阳房地产市场报告,报告显示本季度优质办公楼物业及零售商业的物业的平均租金与上季度持平。

"随着沈阳优质办公楼市场的不断扩容,市场格局正在发生改变。" 仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生表示,"沈阳优质办公楼的需求仍呈稳定增长的态势,金融保险类客户依旧为市场的主体。随着金廊沿线上一批优质甲级办公楼开始预租或正式交付,开发商已感觉到较大租金及租赁速度方面的压力。"

· 办公楼–本季度两个优质办公楼项目进入市场,金融保险类客户依旧是市场成交的主体;

· 零售物业–本季度无新项目入市,市场平均租金与上季度持平;

· 住宅–高端住宅成交均价下滑,成交量较去年同期缩水。

办公楼

进入第三季度,市场竞争加剧。本季度,沈阳优质办公楼需求延续上个季度市场活跃度,吸纳量录得27,678 平方米。内资企业仍为本季度签约的主力客户,约75%的优质办公物业租赁由该类客户构成。其中甲级办公楼吸纳量录得18,330平方米。

新的优质办公楼项目入市,市场空置率上涨。位于金廊北段的中海广场一期B座和位于金廊中段的沈阳嘉里中心一期交付使用,为沈阳优质办公楼市场带来了92,000平方米新增供应,至此沈阳优质办公物业总量已至2,127,800平方米。同时,受新入市项目影响,本季度空置率较上季度上涨2.4%,录得18.4%。源于供应层面压力,本季度整体市场租金水平环比基本持平,录得有效租金为人民币75元每平方米每月。其中甲级办公楼平均租金本季度环比上涨0.6%,录得人民币116元每平方米每月。

销售型办公楼市场表现平淡。本季度,沈阳核心区域销售型办公售价与上季度持平;市郊区域销售型办公楼售价下跌明显,购买此类办公楼的客户仍以本地客户为主。

未来一年市场新增供应增加,开发商将面临较大市场压力。未来12个月,沈阳办公楼竞争加剧,将迎来供应高峰。受施工进度和政府政策影响,大部分项目推迟至明年入市,较多开发商采取预租手段储备客户。未来需求增长相对滞后,导致整体办公楼空置率攀升。仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生预测:"未来12个月,随着新项目入市、供应量加大,沈阳甲级办公楼的平均租金将面临较大压力。"

零售物业

快时尚品牌在沈阳继续扩张。其中根据沈阳市统计局统计,沈阳社会消费品零售总额达到837.2亿元人民币,同比上涨12.4%。快时尚品牌扩张势头强劲。优衣库于乐天百货和龙之梦分别开设新店,使其在沈阳门店量达到8家。受到国家政策影响,奢侈品消费同比大幅下降。本季度LV沈阳久丽百货店正式关闭,目前沈阳共计三家LV门店,分别位于万象城、卓越中心和卓展购物中心。

受到来自供应层面的压力,运营商积极寻求市场机会。本季度无新增优质零售物业供应,实体商业的招租和运营压力使得部分计划本季度投入市场的商业项目推迟开业。现有商业项目也在经历不同程度的转型升级。本季度,市场空置率录得21.9%,较上季度上涨3.1个百分点。为提高市场竞争力,部分商业项目选择与本地资源更加丰富的公司合作,以寻求自身突破和经营的改观。位于中街商圈的盾安新一城购物中心与中兴商业大厦合作,当前正在进行商户调整和业态升级改造;位于CBD商圈的阳光新地百货运营商为了提升自身的竞争优势,拟改变经营模式,将百货业态重新规划为购物中心业态。2014年第三季度,市场整体租金同质比与上个季度持平。沈阳优质购物中心首层租金录得3,081元每平方米每年。

未来12个月,较大的供应压力仍将会持续。预计未来十二个月内,将有大量新增供应入市,市场整体租金持平或小幅震荡态势,零售企业将面临更大的竞争和招商压力。儿童娱乐和餐饮仍将是商场体验式消费的主力。

住宅

高端住宅成交量回落,市场需求以刚需及改善型需求为主。沈阳商品住宅的整体成交依旧呈观望态势,较去年同期成交量下降37.5%,录得30,514套,成交均价为6,347元/平方米,较上个季度上涨2.5%。市场需求主体依旧为以中小户型产品为主的刚性需求和改善型需求。由于受到房地产整体降温的影响,沈阳开始略微调整政策。在本季度末,沈阳房地产市场全面取消限购政策,即沈阳本市户籍居民在沈阳本地购买住房(含商品住房、二手住房)不再提供住房情况查询记录,非本市户籍居民购买住房不再提供纳税证明或社会保险证明。同时本季度高端住宅市场成交量达到5,851套,较去年同期下降27%。

政府放开商品房限购政策,开发商亦积极推盘。本季度有六个位于市区内的高端住宅项目入市。新项目主要集中在皇姑区和铁西区,同时现有高端住宅项目也在推出新的单元,本季度共录得12,077套新增单元进入市场。本季度位于皇姑区的金地悦峰、铁西区的万科铁西蓝山及位于沈河区的华润中央公园进入市场,分别率先推出377套、306套及98套新增单元。

政府放松商品住宅宏观调控政策,未来商品住宅市场将逐步回暖。面对2014年沈阳商品住宅市场降温的现状,政府在积极寻求策略以增强市场活跃度,抑制投资型需求的同时,加强调动刚性需求及改善型需求的积极性。在政府全面放开限购政策之后,部分持观望态度的购房者开始回归市场。仲量联行预期,沈阳住宅市场成交量及成交价格将会在未来12个月内逐步回暖。