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青岛

金融和专业服务类公司继续成为青岛办公楼市场需求的主要来源;零售物业市场的结构调整进一步深入

仲量联行发布2014年第三季度青岛房地产市场回顾


青岛,20141031–仲量联行今天发布2014年第三季度青岛房地产市场报告,报告显示第三季度金融和专业服务类公司继续成为办公楼市场需求的主要来源,甲级办公楼市场租金实现小幅上涨。零售物业市场的结构调整进一步深入,预计未来可比项目租金仍将保持稳定增长。一季度政策松绑推动青岛住宅成交量大幅上涨,但高端住宅成交均价无明显波动。

办公楼

金融和专业服务类公司为办公楼市场需求的主要来源。受国内经济增速放缓的影响,青岛办公楼的整体市场需求呈现保守增长的态势。崂山市场表现相对平稳,较上季度相比需求无明显增长。市南甲级办公楼市场需求旺盛,多栋楼宇迎来大面积租户入驻。市北商务区部分优质办公楼租赁需求上涨明显,如中海大厦本季度空置率下降至约40%,有多个金融服务类企业入驻。从行业配比来看,金融和专业服务类公司需求强劲,为办公楼市场需求的主要来源,其中以新成立内资企业居多,例如,世鳌国际商务首次在青岛成立分支机构,入驻海航万邦中心,租赁了2,200平方米的办公面积,为本季度最大面积的租赁成交。

办公楼市场租金整体保持稳定,甲级市场实现小幅上涨。第三季度全市未有新增供应录得,为上季度落成的项目及将要迎来的大宗供应提供短暂的缓冲期。第三季度,青岛办公楼市场整体租金与上季度基本持平,为每平方米每月91元。甲级办公楼市场方面,市场需求和问询量保持稳定增长,空置率较上季度相比有小幅回落,甲级办公楼业主市场信心有所增强,全市甲级办公楼较上季度相比实现微幅上涨,环比增幅约为0.7%。乙级办公楼市场相对平稳,但日益凸显的供需矛盾将为市场带来一定下行压力。

年底崂山商务区将迎来供应高峰。仲量联行青岛分公司董事总经理白路表示:"预计2014年第四季度青岛办公楼整体租金将不会出现大幅波动,但崂山办公楼市场将有10.8万平方米新增供应,市场去化压力较大,业主对租赁市场信心将有所下降,但短期内仍以观望为主,租金水平将保持稳定。甲级办公楼市场将实现稳中有升,多数的租赁成交仍将来自金融服务业和专业服务业。"

零售地产

青岛零售物业市场的结构调整进一步深入。本季度位于山东路的春天广场暂停营业,该项目的前身曾经是青岛最早的高端零售物业,后几经易手。但在严峻的市场环境下,由于没有及时的调整定位,最终还是被市场淘汰。本季度,成熟商圈的优质项目的业主仍保持了相对较高的议价能力,使其租金水平出现不同程度的上涨,从而拉动本季度优质零售物业可比项目*首层平均租金较上季度环比上涨1.6%, 达到每月每平方米人民币331元。

预计青岛零售物业市场可比项目租金仍将保持稳定增长。仲量联行青岛分公司董事总经理白路认为:"尽管未来两年将出现新一波的供应高峰,但是在现有项目中,一些能够及时进行租户调整的购物中心由于建立了目标客群和合理的市场定位,仍将保持一定的市场份额。这也将在一定程度上加剧市场的两极分化。"预计2016年以后,新增供应将回落至历史平均水平,由于表现不佳的零售地产项目逐渐退出市场,从而减小了租金被拉低的可能性,预计可比项目租金仍将保持稳定增长。

住宅

政策松绑推动青岛住宅成交量大幅上涨。第三季度,政府连续出台宽松的房产政策,并全面取消房屋限购,推动青岛住宅市场成交量增长,全市所有区域新建商品住宅的总成交量为25,121套,环比上涨43.9%,同比下降6.7%,成交物业以城阳区、李沧区和黄岛区的刚性需求为主。高端住宅市场方面,在政策放松和需求积累的共同推动下,部分改善型需求得到释放,本季度新房成交量为693套,环比上涨31.0%。但高端住宅市场投资型需求的购房者仍保持观望态度,预计会随着信贷细则的出台和进一步落实得到释放。

高端住宅成交均价保持稳定。本季度高端住宅市场的成交均价为每平方米人民币19,933元,排除新项目的影响后与上季度基本持平。虽然本季度成交量有所增长,但在经过半年的成交低迷之后,开发商普遍承受较大的销售压力,部分非核心区物业推出优惠房源和购房折扣,希望以价换量。相比之下,沿海一线的超高端物业价格无明显波动,开发商坚持主打高端稀缺的营销策略。受青岛市高端住宅市场去化量持续低迷的影响,预计短期内高端住宅市场价格将不会有明显增长。但持续压抑的刚性需求和改善性需求将会出现一定程度的集中释放。

 

*可比项目:除去本季度新入市项目外,已建成的项目。