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广州

仲量联行:甲级办公楼需求有所增长;央行放松贷款限制,高端住宅销量有望反弹

2014年第三季度广州房地产市场回顾


广州,20141030- 2014年第三季度,广州办公楼需求有轻微增长。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:"过去数个季度办公楼租金走势疲软,但随着中国经济增长日趋稳定,本季度广州办公楼需求有轻微增长。较为活跃的租赁需求主要来自于本地专业服务业行业,包括各类媒体公司、律师事务所和财富管理公司。"零售物业租赁市场整体回暖,多数成交集中在天河区,国际品牌继续在广州扩张。工业物业市场,在电商行业蓬勃发展的态势和相关政策激励下,本季度广州非保税仓净吸纳量达9万平方米,但是由于本季度新落成供应较大,个别新项目空置面积较多,使全市整体空置率上升至8.4%。住房市场方面,在经济平稳增长以及珠江新城商务气氛日益成熟带动下,广州高端住宅租赁市场保持稳定。

甲级办公楼

成本敏感型租赁需求继续推动租赁活动增加。过去数个季度办公楼租金走势疲软,但随着中国经济增长日趋稳定,2014年第三季度,广州办公楼需求有轻微增长。较为活跃的租赁需求主要来自于本地专业服务业行业,包括各类媒体公司、律师事务所和财富管理公司,这些企业大多数从越秀区、天河北等地搬迁至珠江新城,在寻求更高质量的办公空间的同时享受租金稳定带来的好处。

出于对长期成本控制的考虑,本季度跨国公司仍然表现出对预租未来竣工项目的青睐,以便享受诸如租金折扣和免租期延长等优惠。由于本季度新落成大厦具有较高的预租率,本季度净吸纳量从二季度的4.8万平方米增加到三季度约12.4万平方米,空置率则下降到9.6%,是2006年三季度以来首次回落到10%以下。

珠江新城的高德置地广场四期北塔(8.2万平方米建筑面积)在本季度交付使用,是2014年唯一竣工的办公楼项目。当前,广州全市的办公楼总存量为380万平方米。

部分现有办公楼潜在租户外流迫使业主降低租金。由于未来竣工项目的业主为租户提供较大租金优惠,现有项目的业主往往在租金方面采用了更为灵活的策略,并提早与现有租户续约,以便应对来自未来项目的竞争。但同时,一些空置率较低的现存办公楼租金有小幅上扬。由于这些因素的综合作用,本季度广州办公楼整体租金环比小幅下降0.3%至人民币156.3元每平方米每月。

投资者和自用型买家购买办公楼日趋谨慎。本季度,国有企业办公楼需求受政策影响仍然停滞,国企办公楼购买需求减少,本季度成交主要来自私人投资者和本地企业。由于租金增长仍然停滞,这使得投资者更加谨慎,导致办公楼成交量有所下降,导致个别二手卖家调低报价。总体而言,广州甲级办公楼资本值环比上涨0.1%至人民币37,500元每平方米。

市场展望:展望未来,仲量联行华南区研究部总监曾丽表示,由于未来中国经济增长持续放缓,因此大多数公司特别是跨国公司用于办公场所的资金预算仍趋于保守,除非较低的租金能够有助于长期成本的节省。预计未来12个月净吸纳量将为40-45万平方米左右,新增净吸纳量将主要来自未来竣工的办公楼,而现有项目的入驻率将基本保持稳定,整体空置率将上升至大约10-12%。

在租金方面,由于提高租金会带来租户的外流风险,全市整体租金增长预料将放缓。虽然净吸纳量提升,但是部分成交是租金优惠带动搬迁至新竣工大楼,对租金增幅帮助有限。综合上述因素,预计未来12个月全市范围内办公楼租金仍保持平稳。

投资市场方面,除非现有的针对国有企业的办公空间面积的《关于党政机关停止新建楼堂馆所和清理办公用房的通知》政策限制有所放宽,未来12个月内办公楼资本值将继续大致维持平稳,增幅较慢。

零售物业

整体空置率降低,租赁活动主要集中在核心商圈。2014年第三季度,租赁市场整体回暖,多数成交集中在天河区。国际品牌继续在广州扩张,本季度Givenchy、BAPE STORE、KENZO、ASH及Fresh在天河路太古汇开设广州首店。随着珠江新城办公楼陆续竣工,在此工作的白领人数逐步增加,推动零售市场日渐成熟,餐饮类租赁成交活跃。

位于番禺区的荔园广场于本季度开业,该商场建筑面积为7万平方米,是该区域继奥园广场之后第二个优质零售物业项目。截至2014年第三季度,全市优质零售物业总存量约达226万平方米(建筑面积)。其他优质零售物业租赁表现平稳,部分商场着力进行整体租户品牌升级也推高整体净吸纳量达8万平方米(建筑面积),市场整体空置率环比下降0.6个百分点至3.5%。

业态及租户组合持续整合,租金增幅受限。本季度市场整体租金水平仍然保持平稳。尽管整体租赁需求有所恢复,但一些面临较大空置压力的商场业主软化其租金立场以吸引优质新租户进驻。另一方面,正在进行租户及业态升级调整的优质成熟商场仍受青睐,租户对于这些黄金地段门店未来销售业绩的信心促使其租金继续上涨。整体而言,租金环比增速约为0.6%,与上季度基本持平,达人民币398元每平方米每月。

现金流压力影响业主心态,回报率小幅微升。资本市场方面,本季度无大宗成交。现金流压力使得部分地产开发商愿意考虑整售其在建的零售物业资产,新兴商圈潜在可投资项目增加,但租金增速持续放缓增加了投资者观望情绪。这些因素共同导致本季度资本值与上季度持平,投资风险小幅提高,预期市场回报率继续维持在7.9%。

市场展望:展望未来,曾丽表示,经济增速和社会消费品零售额增速同步放缓使得零售商扩张态度更加谨慎。同时,国际物流的便捷性增强了国际电子商务平台影响力,进一步加剧零售商之间的竞争。预计未来12个月租赁市场整体需求将继续保持平缓,优质品牌将继续稳步扩张。除了快时尚和餐饮类租户,其他体验类租户,如书店、个人护理、儿童娱乐类租户的扩张需求也将继续提升。

未来12个月的新增供应量预计达64万平方米(建筑面积),番禺、海珠和萝岗等新兴商圈将有较多面向大众市场的新增供应。良好的预租情况减缓了供应洪峰对空置率的压力,预计年末空置率微升至4-6%。此外,尽管零售商对成熟商场的普遍青睐将提升个别核心商圈业主叫价能力,但是更大比例的体验类的租户组合将限制租金增幅,预计未来12个月整体租金增长幅度将维持在3-4%。

工业物业

物流园

新竣工项目推高非保税仓储项目净吸纳量。2014年第三季度,在电商行业蓬勃发展的态势和相关政策激励下,广州非保税仓净吸纳量达9万平方米。净吸纳量主要来自于状元谷国家电子商务产业园,其新竣工的二期项目定制仓面积近4万平方米,服务于一家本地酒和饮料类电商企业。但是由于本季度新落成供应较大,个别新项目空置面积较多,使全市整体空置率上升至8.4%。

本季度广州有两个非保税仓储项目竣工,均在黄埔区,分别是状元谷电子商务园二期(4万平方米)和宝湾物流园二期(12万平方米)。由于一些物流项目推迟竣工日期,这两个物流园将是今年下半年广州仅有的竣工项目。

空置率下降推动保税仓储项目租金稳中有升。2014年7-8月,广州保税区出口同比增长高达42%,这转化为保税仓储市场上强劲的需求增长,并因此带来空置率的降低,从上季度的15%降低到本季度的11%。租赁需求主要由服务于外资公司的第三方物流企业和一些电子商务企业支持。

本季度没有新竣工保税仓储项目,2015年新增供应将继续受到限制,预计将仅有约7万平方米左右的物流园区完成建设,集中在广州富力国际空港物流园。

需求稳定增长,非保税仓储项目租金温和上升。在非保税仓储市场,部分项目推迟竣工,加上净吸纳量持续稳定,造成现有仓库空置率下降,鼓励了部分业主提高租金。本季度,广州非保税仓储项目的平均租金环比上涨1.5%至人民币31.9元每平方米每月。在保税仓储市场,南沙国际保税物流园空置率持续下降造成业主要价能力增强,在其带动下,全市保税仓库租金环比上升1.7%至人民币31.1元每平方米每月。

市场展望:展望未来,虽然电子商务发展将继续推动广州市对非保税仓储项目的需求,同时未来市区范围内仓储用地供应稀缺,但由于未来12个月预计将有多达22万平方米非保税仓储项目竣工,预计租金增幅大幅增长的机会较低,将维持在3-4%左右。

由于保税仓储物业当前空置率较高,且未来将有持续稳定的保税项目增长,预计未来12个月保税仓储物业租金也将维持温和增长,达3-4%。

产业园

2014年第三季度,没有新产业园竣工,产业园区的空置率轻微下降。由于广州市持续蓬勃发展的信息产业,本季度科学城和天河科技园等地产业园租金录得涨幅,产业园区租金环比微涨0.8%至人民币66元每平方米每月。

鉴于产业园区未来新增供应缺乏,在需求稳定的带动下,预计全市产业园租金总体将保持稳定增长趋势。

豪宅市场

住房公积金审批放缓,影响整体住房成交量。2014年第三季度,广州维持现有住房政策,大多数银行保持基准利率之上5%-10%的房贷利率。此外,为了控制流动性风险,广州市住房公积金管理中心自7月起加强公积金贷款的内部控制,延长了申请周期。这促使潜在买家推迟了购买,并保持观望态度。

尽管一些开发商推迟新项目的推出时间,本季度广州仍有824套高端住宅开盘,比上季度增长7.0%。新开盘楼盘主要集中在越秀区和海珠区,如东风广场、领江一号等。本季度新竣工楼盘约1,100套,主要集中在珠江新城和海珠区。本季度全市一手高端住宅成交量相比上季度环比降低32.3%至273套,其中,本季度新推高端住宅楼盘成交量仅34套。

高端出租房源增加使得租金涨幅放缓。在较为活跃的办公楼租赁活动带动下,广州高端住宅租赁市场保持稳定。然而,由于过去若干季度新楼盘的竣工,市场上可供租赁的楼盘供应增加,影响了全市高端住宅的租金增长,特别是在珠江新城等供应集中的区域。此外,受跨国公司控制成本的影响,珠江新城的大户型住宅的问询量持续走低,导致整体租金走势疲软。总体而言,全市租金与上季度基本持平,维持在人民币85.3元每平方米每月。

受市场情绪影响,全市高端住宅资本值轻微下降。在资本市场方面,由于海珠、越秀等区域的高端住宅靠近当地优质教学资源,即使销售放缓卖家也不愿提供折扣,使得这些区域的楼盘价格稳定。但在天河等地,受市场情绪影响,更多潜在买家转向租赁市场,这使得二手房卖家选择以折扣出售其住房,导致全市高端住宅资本值下降。综合上述因素,本季度全市高端住宅市场资本值轻微下降1.1%至人民币35,500元每平方米。

市场展望:9月30日央行放松对房地产市场的贷款限制,购房者贷款还清后将被视作首套房购买者。虽然更多的政策实施细节有待出台,预计当地政府和银行将在下个季度出台具体的政策,激励投资者和改善型买家的需求。因为潜在的置业者需要一段时间偿还之前的贷款,而且部分发展商还处于冲年末业绩的阶段,短期内将把握政策放松的机遇以促进销售量为主。中期来说,一手市场,销售量预期将上涨,但价格升幅不会过快。因此,未来12个月总体而言将迎来高端住宅市场销量的反弹,预计销售量将超过2,000套。资本值方面,预计未来12个月增幅将回复正常水平,预测增长5-6%。但是,预计二手市场的资本值升幅会较快,受益于一手市场优越地段供应量相对温和,而投资需求和改善型需求受政策放松,恢复较快,预计成交量和价格会同步上升。而在租赁市场,由于珠江新城可供出租的高端住宅存量增加,预测未来12个月全市租金涨幅将会继续保持温和增幅至3-4%。

酒店市场

旅游市场份额有所降低,酒店房价下降,入住率提高,酒店收益较为平稳。截至2014年8月,广州酒店日平均房价为人民币936元,比去年同期减少了6.8%。与之相比,同期入住率有提升,达到了67.1%,比去年同期增长了4.3个百分点。受入住率与日平均房价相互作用影响,每间可出租客房收益减少了0.5%,为人民币628元。7至9月份通常是广州市的旅游淡季,特大型会议会展活动较少,但仍有一些行业会议会展的举办,为市场带来了一定的需求。休闲旅游方面,广州也因"登革热"的流行,制约了一定的休闲旅游客源。广州酒店的日平均房价和入住率均随着季节性而浮动,但总体而言,新增供给及经济增长放缓等因素同时也影响了酒店市场景气。在酒店供给不断增加的形势下,大部分酒店通过降低价格吸引客户入住。

客源结构有所变化,市场短期内不会有较大提升,需调整市场战略。受国内经济增长放缓以及持续紧缩的政府消费政策的约束,广州的酒店市场短期内不会有大幅度改善。大型会展如广交会、春交会等会持续支撑广州酒店市场,使会议期间酒店入住率和房价均上升。自2012年以来由于受到国内外宏观经济动荡的影响,参加广交会的采购商数量有波动,对酒店市场产生了一些消极的影响。2014年参展商数量较2013年有小幅增加,达60万,不过总数量还未恢复至2010年90万的水平。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部高级副总裁李萌认为,虽然广州总的酒店需求不会下降,但在需求增长乏力的情况下,新增供给仍然将对未来酒店市场房价及入住率造成压力。

 

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。