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仲量联行:深圳甲级办公楼空置率降至8年来新低;餐饮品牌扩张迅速,推动零售物业市场租赁需求

2014年第三季度深圳房地产市场回顾


深圳,20141028 - 2014年第三季度,深圳办公楼租赁成交活跃。仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:"在前海相关优惠政策的利好因素及本地金融业新设立和扩张的带动下,甲级办公楼需求表现持续强劲。深圳核心商务办公区,如福田及罗湖,租赁需求尤为活跃,带动整体租赁市场成交保持积极势头。"零售物业市场,餐饮品牌继续推动租赁需求,主题餐厅及轻食餐厅扩张最为迅速,部分商场通过引进餐饮类租户显著降低整体空置率,此外,国际时尚品牌继续稳步进入深圳市场。工业物业市场,受益于传统旺季的影响,本季度生产企业出口订单明显增多,导致国际第三方物流企业对保税仓库的短期租赁需求显著提高,国际第三方物流企业的短期扩张需求以及自用仓库的落成促使空置率下降。

甲级办公楼

前海注册企业增多及金融业的强劲需求继续活跃租赁市场。2014年第三季度,在前海相关优惠政策的利好因素及本地金融业新设立和扩张的带动下,甲级办公楼需求表现持续强劲。至第三季度末,前海已经吸引超过14,000家企业注册,而绝大部分企业为金融相关或专业服务行业等承租能力良好的企业。由于这些企业在前海办公楼落成之前,允许在其他区域租赁办公楼,因此,深圳核心商务办公区,如福田及罗湖,租赁需求尤为活跃,带动整体租赁市场成交保持积极势头。

本季度,深圳并无甲级办公楼项目落成。截至第三季度末,全市甲级办公楼总存量为309万平方米。在强劲需求的带动下,优质甲级办公楼的空置率继续下降,本季度净吸纳量达7万平方米,使深圳全市甲级办公楼整体空置率由上季度的6.8%降至本季度的4.5%,为近8年来的历史低位。

租赁市场持续呈现供不应求态势,租金进一步上扬。夏春毅指出,在办公楼租赁市场积极势头持续、空置率持续走低的影响下,办公楼业主信心大增。深圳全市甲级办公楼毛租金均有不同程度的上涨。其中,福田区租金在本季度环比上涨高达5.3%。受此推动,本季度全市平均毛租金水平环比上涨4.8%,至230元每平方米每月,与上海核心中央商务区的甲级办公楼租金水平(279元每平方米每月)拉近。该环比升幅自2013年第二季度起,已持续7个季度领跑国内其他一线城市。

投资市场交投平淡,一二手买卖成交销量下降。尽管在9月公布的中国经济数据有反弹迹象,但受累于7-8月经济疲软的颓势下,三季度经济下行压力已成定局。本季度投资者表现保持谨慎,一二手办公楼买卖成交量继续收窄,导致整体甲级办公楼市场交投平淡。再加上二手商业成交税费的影响下,全市甲级办公楼售价环比仅轻微上调0.7%。由于资本值升幅远低于租金升幅,导致回报率上升0.3个百分点至5.2%。

市场展望:展望未来,夏春毅表示,深圳前海利好政策将继续带动金融业以及专业服务行业在深圳设立及扩张办公室的需求。由于即将于第四季度完工的甲级办公楼预租情况理想,预期全年甲级办公楼租赁市场行情保持乐观。今年新增供应较去年少,但在强劲需求的带动下,年净吸纳量预期逾45万平方米(建筑面积),与去年全年相约。因此,仲量联行调整了年末空置率预测百分比,从8-10%调低至7-9%。

展望未来12个月,甲级办公楼新增供应主要位于福田及南山区,供应量达64.8万方米(建筑面积),其中约60%为企业总部大楼。罗湖、福田的可租赁的优质办公楼供不应求的态势预期将会持续,在长期保持满租的状态下,预计业主对租赁市场信心保持积极。夏春毅预期2014全年租金增长高于上季度预测值,同比增幅调高至13-15%。未来12个月,由于供应量增加,整体甲级办公楼市场租金水平将维持8-10%的增幅。

零售物业

租赁市场总体平稳,餐饮品牌继续主导租赁需求。截至2014年8月,深圳市社会消费品零售总额增速环比有所回升,增幅与去年同期基本持平。尽管零售商扩张态度趋于谨慎,且偏好核心商圈,但一方面中心区域购物中心空置有限且租金较高,另一方面新兴区域新项目业主积极引进品牌,二者综合作用下,零售品牌向新兴区域逐步扩张。

仲量联行华南区零售地产部总监林世松指出,餐饮品牌继续推动租赁需求,主题餐厅及轻食餐厅扩张最为迅速。部分商场通过引进餐饮类租户显著降低整体空置率,例如,海雅缤纷城通过引进海底捞、望湘园及客语等餐厅,空置率下降较为明显。此外,国际时尚品牌继续稳步进入深圳市场。本季度,全国首家COSCIA高端奢侈品百货及全国门店系列最全的H&M落户新开业的皇庭广场。另外,moda SHU 及Vince Camuto首次进驻深圳,进驻罗湖区的京基百纳空间。受新开业物业良好的进驻率影响,本季度市场净吸纳量继续上涨,达到约20万平方米(建筑面积)。全市优质零售物业整体空置率小幅下降至3.8%。

本季度深圳市核心商圈及新兴商圈均有新增优质零售物业供应。在福田CBD,由深国商开发的皇庭广场正式开业,其建筑面积达到12.8万平方米。由中航地产开发的龙华新区首家优质零售物业——龙华九方购物中心也于9月底开业,建筑面积约7.2万平方米。两个新项目入市推动全市优质零售物业总存量升至267万平方米(建筑面积)。

大量新增供应及业态优化调整限制租金增幅。新兴商圈大量集中新增供应,增强租户议价能力,限制这些区域租金增幅。另一方面,尽管成熟商场继续引领全市租金增长,业态及租户组合调整使得租金增长放缓。本季度商场首层平均租金仅环比上升0.8%,至536元每平方米每月。

无大宗成交,资本值保持稳定。资本市场方面,本季度无大宗成交。受物业租金增速放缓及目前在建的潜在可投资项目增加影响,投资者和业主观望情绪增强,回报率小幅微升,资本值与上季度基本持平。

市场展望:展望未来,林世松表示,未来12个月新增供应量预期将超过32万平方米,且主要集中在龙华新区、龙岗区及宝安区等新兴商圈。项目良好的预租情况在一定程度上减缓了大量集中新增供应带来的空置率压力。预计未来12个月全市优质物业平均空置率将上升至6-8%。

租金方面,受电商持续竞争及体验类租户主导租赁需求的影响,林世松预计租金升幅将持续受限。由于新增供应多集中于新兴区域,中心区域成熟的商业氛围及有限的供应将继续推动区域内优质项目租金增长。预期未来12个月深圳全市优质零售物业首层平均租金增幅将维持在2-4%。

工业物业

第三季度出口订单明显增多,促进保税仓库租金稳健上扬。2014年第三季度,深圳出口总额录得同比上升16.9%,达772亿美元。仲量联行华南区工业地产部总监张宁指出,受益于传统旺季的影响,本季度生产企业出口订单明显增多,导致国际第三方物流企业,如中外运敦豪等,对保税仓库的短期租赁需求显著提高。本季度有两个自用型项目新竣工,分别为普洛斯为华运国际物流在盐田打造的保税仓库,及中外运在平湖自建自用的物流中心保税仓库,建筑面积分别为10万及13.5万平方米。因此,截至第三季度,国际第三方物流企业的短期扩张需求以及自用仓库的落成促使空置率较上季度下降6个百分点至13.6%。得益于以上利好因素,深圳各保税物流区域租金环比提升2.5%至4.5%不等,使全市平均租金环比上升2.9%至人民币35.7元每平方米每月,增幅为本年度最高。

非保税仓库空置率有所改善,带动租金平稳增长。深圳三季度前两个月的社会消费品零售总额达到人民币820.3亿元,同比增长10.6%,较2013年和2012年同期相比有0.7个百分点的增长。本季度电商及第三方物流询盘量仍活跃,但是仓库吸纳量主要来自生产企业。例如,某日本木材生产商及大陆手机生产商小米分别承租了30,000及5,000平方米的非保税仓库。由于第三季度并无新增供应,再加上租赁需求上升,总体净吸纳量高达50,300平方米,并促使非保税仓库总体空置率从上季度的25.3%下降至20.4%。由于空置率的下降及租赁需求的稳定,全市非保税仓库租金环比上升2.2%至人民币32.9元每平方米每月。

市场展望:展望未来,张宁表示,随着世界经济逐渐提振,预期年末中国出口总额降幅将会持续收窄,预计国际物流企业对保税仓库的需求渐趋稳定。在供应方面,本年度已无新增供应,而盐田港集团的现代物流中心二期将于2015年落成,预计提供约17万平方米的保税仓库。得益于第三季度新增供应被完全吸纳,仲量联行下调保税仓库全年空置率从上季度预测的17-20%至13-16%。全年空置率的下降将支撑保税仓库租金同比平稳增长3-5%,但较2013年全年相比仍低约5个百分点。预计2015世界经济持续复苏,预期租金同比增长达2-4%。

另一方面,随着全市社会消费品零售总额的持续上扬,张宁预计发展较为迅速的电商及第三方物流公司将继续推动非保税仓库的租赁需求。供应方面,原本预计2015年初落成的怡亚通供应链物流配送中心(建筑面积约10.6万平方米)将在今年第四季度投入使用,除了部分自用外,其他面积正在与有租赁需求的电商企业洽谈中。因此,预计租赁需求的提振将促使全年空置率从2013年的27.6%下跌至20%左右,加上非保税仓库需求依然强劲,有利于租金平稳增长,预计全年租金增长达3-5%。因龙岗普洛斯二期推迟至2016年,2015年供应压力有所缓和,预计明年租金继续保持较快增长,达5-7%。

酒店

出租率上升,平均房价小幅下降,供给平稳,市场发展持续。今年以来,深圳经济质量不断提升,经济结构日益优化,服务业占比进一步提高,其中特别是金融业、高科技产业等的比重不断加大,使得旅游和酒店业需求增长旺盛,带动了深圳酒店市场的稳定增长。截至2014年8月,深圳的总旅游人次比去年同期增加了9.7%,酒店日平均房价为人民币1,189元,比去年同期减少了3.0% ,而入住率有较大提升,达到了67.3%,比去年同期增长了5.5个百分点,使得每间可出租客房收益增长了5.6%,达到人民币800元。仲量联行酒店及旅游地产投资咨询部高级副总裁李萌认为,与国内其它主要城市相比,深圳酒店经营表现明显优于其他城市。

发展新机遇,酒店开发水平需要进一步提高。李萌指出,深圳酒店市场开发相对较早,而近年来的酒店开发与房地产发展紧密联系,酒店开发水平受开发商影响较大,出现良莠不齐的现象。随着深圳对外开放与交流的程度进一步加深,对接待各国旅游者的要求也在不断提高。深圳作为我国开放的前沿,需要不断提高酒店开发的科学性与合理性,同时努力提升客人的入住体验,满足增长的需求。

市场展望:从未来深圳酒店市场机会来看,前海地区金融业的发展将迎来新的机遇。截至2014年9月份,前海已经有14,000多家企业入驻,世界500强企业已有47家。政府对前海,特别是金融业发展的促进政策,也将加快深圳服务业的发展。同时,深圳确定以发展国际化湾区经济为发展目标,进一步加强现代服务业和高科技制造业的发展,这些都将对深圳经济质量的提升带来积极的作用,从而促进酒店市场的发展。李萌认为,深圳现代服务业比重的稳步提升和经济结构的优化,将大大促进酒店市场需求的稳定增长。

市场前景

仲量联行华南区研究部总监曾丽总结:"三季度,深圳甲级办公楼租金仍然保持强劲的上升态势,并连续八个季度环比增幅领跑全国四大一线城市,租金水平也直追上海。目前深圳是230元每平方米每月,比上海略低17.5%。很多人可能会问,这个势头能持续多长时间?前海概念是否能持续拉动需求增长?我们对此的看法是国家对于金融创新和金融改革是一个长期的进程,深圳承载了新一轮改革的使命。不仅针对金融业,科技创新也将给深圳办公楼需求带来强劲的动力,从越来越多的IT业总部大厦可见一斑。这些殷实的办公楼需求预计将在2016年供应高峰前继续支撑租金增长。我们同时也要考虑供应压力,个别新大厦可能提前预租,为办公楼租户带来更多优惠选择。但是,这对于办公楼市场长期而言是个良性循环,预租率增加能避免供应洪峰对施加空置率和租金过大下调压力。"

 

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。