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新闻

西安

国际零售商持续进驻西安市场,各大百货积极调整业态

2014年三季度西安房地产市场回顾


西安,20141023 –  2014年第三季度,西安甲级办公楼市场由于没有新项目落成,在企业升级需求带动下,整体空置率录得微幅下降。零售物业市场方面,诸多国际零售商持续进驻西安市场,而各大百货积极进行业态调整,希望借此增加人流量。高端住宅市场受利好政策所刺激,整体成交量显著上涨,但平均资本值录得环比微幅下降。

办公楼

第三季度西安甲级办公楼市场空置率继续下降。受相对强劲的新成立及升级需求推动,本季度甲级办公楼市场也录得不少新近需求,其中金融企业对甲级办公楼的需求仍然最为活跃。较为瞩目的新成交案例包括:上海证大投资咨询有限公司入驻凯德广场,租赁面积约420平方米;北京普惠多利财富投资管理有限公司入驻林凯国际,租赁面积约500平方米。外资企业在本季度的活跃度有所提升,著名案例包括嘉康利及约克(中国)商贸有限公司入驻凯德广场,租赁面积分别为420平方米及460平方米。

但是,受部分租户在本季度搬迁至非甲级办公楼项目,而其原租赁面积尚未被新需求全部去化,导致本季度甲级办公楼市场净吸纳量录得大幅下降,仅达460平方米,同比下降97.6%,环比下降95.2%。因此,本季度甲级办公楼市场空置率环比小幅下降0.1个百分点至19.7%。

投资及自用需求放缓导致甲级办公楼市场的资本值微跌。由于投资者对甲级办公楼市场依然持谨慎态度,加之企业自用需求有所减弱,本季度甲级办公楼市场的平均资本值环比下降0.5%至每平方米15,800元。租金方面,落成年限较长的甲级办公楼租金下降的幅度高出新近落成项目租金上涨的幅度,导致本季度甲级办公楼市场的平均有效租金走低,达每平方米每月105.6元,环比下降0.3%。

展望未来,大量新增供应将导致空置率上升,租户议价能力有望走强。2015年,西安甲级办公楼市场的新增供应预计将达50万平方米,新入市的项目包括凯德广场(二期)和融城东海等。我们预计短期内新需求将不足以消化新增供应及原有存量,空置率将上涨。部分开发商将通过提供较长免租期以及其他优惠条件以降低有效租金,加快项目去化速度,赢取较高出租率。然而,比较成熟的区域,如市中心及南二环和小寨片区,租金表现有望优于高新、曲江和城北等较多新增供应的区域。

零售地产

国际零售商持续进驻西安市场。位于钟楼商圈的国贸春天百货正式更名为王府井百货,且经过新一轮的品牌调整后正式开业。除保留之前的高档品牌,如Gucci、Burberry、Bottega Veneta、Miu Miu以及Prada外,该项目还新引进众多国际品牌,如Sisley、FREYWILLE、MCM 以及dela等。于9月底重新开业的世纪金花 – 南大街店亦引进Gap、H&M以及Starbucks Coffee等国际品牌提档升级。此外, Zara Home也于本季度在钟楼商圈南大街开设其在西安首家店铺。

龙湖星悦荟开业,进一步丰富二环路商圈的零售氛围。作为龙湖地产在西安打造的第一个购物中心,该项目引进了诸多知名品牌,如Uniqlo、Basic House、Jucy Judy、ONLY、VERO MODA以及Mothercare等。值得注意的是,该项目餐饮和儿童业态占比超过70%,随着龙湖星悦荟的开业,二环路商圈的优质零售物业品质得到进一步提升。整体市场方面,在稳定需求的带动下,首层有效平均租金达每方平米每月205.9元,环比上涨0.3%,同比上涨2.9%。

多个优质零售项目即将入市,市场租金和资本值涨幅放缓。预计2015年西安优质零售物业市场将迎来约74万平方米的新增供应入市,包括盛龙广场、汉神百货、金地广场以及印象城优质零售物业将陆续开业。即将入市的优质购物中心均由丰富的运营经验的开发商修建,预计将录得优于市场平均水平的租金表现但随新增供应的增加、国际零售商拓点的选择面更宽,未来西安优质零售物业间的竞争将更加激烈。

仲量联行西安分公司董事总经理乔裕生先生认为:"面对电子商务的持续冲击和来自购物中心的竞争,目前作为西安优质零售物业市场主力的各大百货将继续积极进行业态调整。进一步增加餐饮、娱乐及儿童业态占比,希望借此增加人流量、刺激潜在消费。"

住宅

限购逐步取消令本季度西安住宅市场成交活跃。西安市于7月初宣布取消60平米以下住宅的购买限制,并于9月初正式全面取消限购。受新政策出台影响,西安住宅市场本季度普通及高端住宅市场成交量均显著上涨。其中,西安整体住宅市场本季度成交量约31,000套,环比大幅上涨21%。当中,高端住宅市场成交量超过3,000套,达自2013年第二季度以来的最高水平。市场情绪回暖亦推动本季度高端住宅市场新增供应大幅增加,达3,650套,亦为年内最高水平。受新盘入市影响,本季度西安高端住宅市场平均资本值环比微幅下降0.3个百分点至每平方米11,000元。

房贷政策宽松将进一步促进需求,但高库存情形下价格走势将趋于平缓。9月30日,中国人民银行及中国银行业监督管理委员会联合发布住房贷款新政,拥有一套住房并已结清相应房贷的家庭,再次申请贷款买房时,将执行首套房贷款政策,首套房贷利率下限为基准利率的0.7倍,具体由银行业金融机构根据风险情况自主确定。目前西安已有多家银行开始执行新政。预计在此推动下,西安普通及高端住宅市场的需求将有望进一步提升。尽管如此,高企的库存仍将令开发商在未来面临去化压力。在此情况下,预计西安普通住宅市场平均售价的走势将趋于平缓。