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重庆

仲量联行:甲级办公楼市场表现优于优质办公楼市场整体水平,跨界体验型零售业态更受青睐

2014年第三季度重庆房地产市场回顾


重庆  20141010 甲级办公楼市场表现优于优质办公楼市场整体水平,跨界体验型零售业态更受青睐

  • 办公楼 – 甲级办公楼市场表现优于优质办公楼市场整体水平,政府招商引资推波助澜。
  • 零售地产 – 核心商圈购物中心业态调整,跨界体验型业态更受青睐。
  • 高端住宅 – 投资需求走低,市场售价冷暖不均。

办公楼                                                               

甲级办公楼吸纳表现良好。得益于企业形象完善、经营扩张需求以及政府招商引资力度加强等多重因素刺激,2014年第三季度整体优质写字楼市场表现稳定,其中甲级办公楼市场吸纳表现良好。截至2014年三季度末,重庆优质办公楼市场净吸纳量为52,446平方米,环比上升9.6%。平均空置率为30.0%,环比下降4.3个百分点。就甲级办公楼市场而言,净吸纳量达30,767平方米,环比上升16.8%。受吸纳量带动,甲级办公楼空置率亦随之下降,环比下跌6.4个百分点。

优质办公楼租金小幅上扬。2014年第三季度,受本季度甲级办公楼吸纳量增加因素带动,位于核心商务区的甲级办公楼继续保持租金小幅上扬的趋势;而鉴于观音桥以及新牌坊整体优质办公楼供应量偏小,该区域内优质办公楼租金亦小幅上扬。截至2014年三季度末,重庆优质办公楼平均有效净租金录得96.6元/平方米/月,同比上扬5.0%。重庆甲级办公楼2014年第三季度平均有效净租金录得101.9元/平方米/月,同比上升2.2%。

政府推波助澜,市场需求稳定吸纳量。"预计2014年第四季度将有约38万平方米优质办公楼入市,供过于求的局面更加凸显。为应对该局面,部分开发商将通过增强市场推广力度、提供免租期、优惠租金入市等策略以吸引租户。与此同时,政府在促进企业入驻及提高办公楼吸纳量中也扮演着日益重要的角色。在税收等优惠政策引导下,越来越多的企业将选择在渝成立西南地区总部及运营中心。此类主力租户的入驻将会吸引上下游企业来渝落户并逐渐形成产业集群效应。"仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。

零售地产

购物中心空置率略有下降2014年第三季度,位于杨家坪商圈的万象城一期和位于观音桥商圈的阳光世纪购物中心相继开业。本季度购物中心整体空置率呈现小幅下降趋势,达到11.2%。

购物中心继续品牌引入,调整升级策略。2014年第三季度,业态分布调整呈现出四大特征:第一,尚未进入重庆的快速时尚以及潮流品牌开出首店;已进入重庆快速时尚品牌开出其集团其他产品线。如Forever21于本季度末开出西南首店;而H&M旗下MONKI、COS开出重庆首店。第二,体验型业态蓬勃发展,重庆第一家同时也是西南地区第二家苹果官方直营体验店入驻北城天街;"冰纷万象"真冰场落户万象城一期。第三,餐饮及儿童类业态占比持续增加,如重庆首家绿茶落户万象城一期;重庆星光时代广场则引进西南首家PORORO主题乐园。第四,购物中心主力店呈现差异化经营,其中英利IFC引进了新世纪精致超市;保税商品交易中心(爱购保税)在重庆环球金融中心开业。

招商压力持续加剧,跨界体验型业态受青睐。"从市场供应方面来看,预计到2014年底,将有近18万平方米的新增优质零售物业入市。由于大量项目入市,加之品牌开店计划有限带来的影响,开发商招商压力将不断增大。"仲量联行重庆零售地产部副董事简永杰表示。"从零售商扩张趋势来看,首先,未来购物中心内会出现更多的品牌集合店,如已于购物中心开业的D2C,WSHIEN温室以及Maria Luisa西南首家旗舰店。其次,跨界体验型业态会更受消费者欢迎,例如即将于龙湖时代天街购物中心开业的重庆购书中心旗舰店以及即将于阳光世纪购物中心开业的方所。再次,不同类型的咖啡品牌持续在重庆扩张。如即将于盈嘉中心开业的Zoo Coffee。总体上,购物中心的业态形式将不再拘泥于单一零售,未来体验型和餐饮业态在购物中心的占比将大幅提升。"仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。

高端住宅

市场供应持续减少。2014年第三季度,重庆高端住宅市场持续受到房贷政策紧缩的影响,本季度无新项目入市,已入市的在售项目推盘量较上一季度有所减少,市场供应总量为3,720套,环比下降17.3%。

成交量下降明显,市场售价冷暖不均。2014年第三季度,重庆高端住宅市场成交量为1,026套,同比下降40.7%。由于目前紧缩房贷政策的影响,市场观望情绪浓厚,本季度继续维持上季度成交量下滑的趋势。受2014年住宅销售市场整体下行的影响,本季度高端住宅整体售价继续上季度小幅下降态势,销售均价为11,847元/平方米,环比和同比均下降0.7%。

房贷政策有所放松,投资需求走低。仲量联行重庆战略顾问与研究部负责人马丽华表示,"9月29日,央行出台新政放宽购房贷款,对结清贷款的二套房,贷款可享受首套房政策优惠,随着二套房认贷不认房政策的逐步推行,预计重庆房贷政策总体将保持稳定,高端住宅市场将继续延续本季度较为稳定的状态,投资需求仍将进一步降低。未来住宅市场推出速度和供应量受宏观政策影响较大,但伴随重庆城市的发展和扩张,城市核心区域土地的稀缺性将进一步体现,位于城市核心区、拥有江景资源的高端住宅未来售价有望保持稳定。"