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北京第三季度办公楼空置率下降,平均租金小幅上扬;零售物业净吸纳量七年来首次出现负增长

仲量联行发布北京2014年第三季度房地产市场报告


20141021日,北京 – 仲量联行今日发布2014年第三季度北京房地产市场报告,报告显示:

  • 办公楼空置率降至2.5%,平均租金上涨1.6%;
  • 两个位于郊区市场的新建零售项目开业,预租状况良好;
  • 普通住宅市场人气低迷波及高档住宅市场,众多买家持观望态度;
  • 物流市场净吸纳量创出季度历史最高水平;
  • 大面积租户寻求投资机会以锁定更多办公空间的兴趣更为强烈。

甲级办公楼

北京商务中心区优质办公楼租金连续两个季度上扬,本季度可比租金环比上涨2.1%业主再度表现出对商务中心区优质办公楼市场的信心。不同类型的租户前来垂询,证明市场状况依然保持良好。尽管商务中心区办公楼市场的空置率高于其它区域市场,但绝大部分的可租赁空间正在谈判之中。东长安街、东二环路和中关村的办公楼租金季度环比增幅分别在2.6%至3.3%之间,但金融街和第三使馆区基本持平,使得整个北京甲级办公楼市场的平均租金季度环比增幅仅为1.6%。

需求强劲推动净吸纳量大幅走高,优质办公楼市场总体空置率较上季度下降1.1个百分点至2.5% 来自不同行业的租户推动市场对商务中心区办公楼空间的需求走高,这一点与该区域市场此前的需求状况保持一致。例如,国泰投资承租银泰中心2,500平方米的办公空间,而另一家当地投资公司租赁位于财富金融中心(FFC)相似面积的办公空间。此外,来自法律服务行业的需求也大幅增长。例如,国际律师事务所佳利(Cleary Gottlieb)在财富金融中心租赁1,000平方米的办公空间。作为北京办公楼市场最近竣工的项目,财富金融中心持续取得租赁进展,但出租速度有所放缓。

预计未来12个月北京甲级办公楼的供应量仍将有限,尤其是在核心区域市场。过去几年间,办公楼租金的快速增长使得租户对新兴区域市场的兴趣不断增长。不过,多数新兴区域的基础设施和配套建设仍在开发之中,尚无法真正满足租户的需求。尽管不同租户细分市场的扩张动力可能截然不同,但市场总体净吸纳量仍将保持强劲。来自银行和专业服务行业的租户租赁意向强烈,预计未来这类租户将有大量租赁交易产生。由于需求继续保持强劲势头但供应量相对有限,预计未来核心区域市场空置率将继续保持低位。商务中心区甲级办公楼业主仍将保持强有力的议价能力,预计商务中心区甲级办公楼的租金将持续增长。仲量联行北京商业地产部资深董事贺睿珂(Eric Hirsch)表示:"鉴于北京办公楼租金不断上涨并在近期不会出现根本性转变,各个企业正在重新评估其在北京所处的位置,并愿意考虑迁入核心区域之外有助于节省成本的区域。随着北京城区范围的继续扩展,非核心区域针对上班族的交通条件越来越便捷,更多的企业将会迁入这些非核心区域,何时迁入只是一个时间早晚的问题。"

优质零售物业

由于优质零售物业业主为在竞争激烈的市场中保持竞争优势而不断调整租户组合,导致市场空置率上升,优质零售物业市场净吸纳量七年以来首次出现负增长。例如,新光天地的美食广场被拆除,用于新餐饮品牌的入驻。受北京高端消费大幅下滑的影响,北京澳门中心的一家高档餐厅和两家珠宝店也已关闭。仲量联行华北区零售地产部高级董事罗绮华(Alice Law)表示:"今年年底前,随着业主新调整的优质租户陆续到位,预计北京零售地产市场的出租率将会回弹。在竞争日益激烈的情况下,各个购物中心都在不断改进,为消费者提供更加多元化和丰富的购物体验。"

两个位于郊区的新建零售物业项目最近开业,预租状况良好。ARA集团旗下位于通州的京通罗斯福广场(零售物业总建筑面积67,000平方米)试营业,该项目引入大量儿童服饰相关业态。北京华联和印尼力宝集团合资兴建的华联力宝购物中心(零售物业总建筑面积80,000平方米)也在位于北京东南部的亦庄地区开业。这两个项目均为各自区域最为优质的零售物业,并引进多家著名品牌,如位于通州的首家H&M和星巴克,以及位于亦庄的首家H&M。两个项目的预租状况均表现不俗。与此同时,华堂商场和晨曦百货两家百货商店于2014年第三季度关闭其门店,延续了数季度以来百货店业绩不佳的态势。

休闲餐饮品牌继续快速发展,尤其是在中端市场。休闲餐饮连锁店金鼎轩和主打海鲜的餐厅Sea Hood(水货)等餐饮品牌正在增加其在购物中心里的店铺数量。其它甜点和饮料品牌也积极在购物中心开设分店,如来自香港的"点点一品"和来自台湾的 "芒果冰"(Ice Monster)等。此外,美容店尤其是美发沙龙也在购物中心开设了很多新的店面,体现了购物中心为提高客流量更加重视服务行业租户的趋势。

住宅市场

北京普通住宅市场人气疲软波及高档住宅市场,由于住宅市场的未来走向前景不明,诸多买家持观望态度。2014年第三季度,北京高档住宅市场的销售量仅达到495套,季度环比下降16.1%。不过,少数几个项目,如海淀区的琨御府和朝阳区的望京臻园成功地吸引了买家的注意力,其销售量保持强劲,分别售出124套和100套。2014年第三季度共两个高档公寓项目获得预售许可证,为市场带来590套高档公寓供给。与高档公寓市场形成鲜明对比的是,市场对高档别墅项目的需求强劲。2014年第三季度共售出294套高档别墅,季度环比上涨9.3%。别墅销售强劲的主要推动力是其价格相对较低,同时居民对位于北京郊区的第二居所的需求不断增强。

部分高档公寓项目通过降价带动销量增长。鉴于高档公寓市场需求疲软,部分业主适度调低了其报价。该季度仅一套高价豪华公寓售出,而低价别墅的成交量相对较高。与上季度相比,2014年第三季度高档公寓平均售价下降9.4%,同期别墅的平均售价则下降了18.1%。造成这一状况的主要原因在于交易量主要集中在售价相对较低的开发项目中。预计整个住宅市场人气持续疲软的状况将使高档住宅市场的销量进一步走低,导致其售价持续下挫。只有当购房者认为房价已接近谷底时,高档住宅市场的销量才可能开始反弹,并带动其售价企稳。

工业地产

2014年第三季度北京非保税物流市场净吸纳量达到164,000平方米,达到历史记录的峰值。2014 第三季度,北京物流市场的净吸纳量主要来自于两个新竣工的项目——宇培北京物流园和华润物流园二期。两个项目在刚刚交付使用后,承租率分别迅速达到90%和100%。与其他项目通常需要花费数个季度才能取得类似出租率的情形相比较,这两个项目的表现尤为抢眼。受在线和实体零售商需求强劲的带动,本季度第三方物流(3PL)企业在物流租赁市场表现最为活跃。一家大型跨国电气设备企业租赁了位于通州物流园粤海国际物流一半的可用空间。不过,该电气设备企业将其物流管理服务外包给仓库运营方,延续了近期的发展趋势。制药行业继续租赁库房空间。例如,一家医药企业在其位于良乡的现有库房中扩租5,500平方米。在北京以外的地区,相对充足的物流空间和相对较低的租金,使得这些地区成为企业的战略性区位,以运营其区域分拨中心。例如,在本季度的一个续租和扩租交易中,体育用品零售商迪卡侬新增57,000平方米的租赁空间。由于北京周边地区的物流供应空间充足,市场更有利于租户,使得本季度北京市场租金与上季度持平。由于北京周边的物流空间租赁价格更为低廉,租户开始考虑这些区域。不过,对于那些能够承受较高租金的租户而言,北京仍是首选之地。

投资市场

近年来北京办公楼租金的增长,导致租户控制成本的努力难以实现,租户正日益寻求相关投资机会。目前,包括外资企业在内的企业租户均对获得北京商务中心区核心区域的自用办公面积表示出兴趣。该区域内的众多高规格超高层项目正在新建之中。该区域无可比拟的中心地位,并提供冠名权的机会,使得北京东部的大部分地区均可看到这些冠名。这对于那些寻求在北京天际线中展现其强大品牌形象的企业来说,无疑是一个不可多得的机会。此外,自用型租户日益寻求在北京新兴非核心办公区的整购机会,预计在年底前将出现一宗此类大型交易。近年来的北京新增办公楼供应有限,使得核心区域的大面积可用办公空间日益稀缺。仲量联行华北区投资部高级董事庞树东(Eric Pang)表示:"预计在未来的12到18个月,位于核心区域办公楼的大型企业客户将带动北京投资活动走强。这些客户日益转向远期购买方式,以期获得用于未来运营的大面积办公空间,我们预计将有更多的共有业权结构的交易出现。"目前,北京拥有最多投资型办公楼项目未来供应量的区域包括丽泽、望京和商务中心区核心区。

尽管国内外机构投资者仍对北京办公楼市场感兴趣,但有机构投资者参与的交易数量仍将有限。鉴于净收益率低于银行利率,买卖双方对价格的预期往往难以达成一致。2014年第三季度,大宗投资交易仅包括三宗整售和部分分层销售项目,总交易额仅为人民币16亿元。今年前三季度的大宗投资交易额为110亿元人民币,较去年同期减少55.7%。