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上海

内资金融机构及专业服务类企业共同推动中央商务区市场的租赁需求;轻奢品牌和餐饮租户的需求使得零售物业空置率有所下降

仲量联行2014年第三季度上海房地产市场回顾


上海,20141014–内资金融机构和非金融类专业服务企业在浦东中央商业区市场表现持续活跃,并同时在浦西中央商业区进行扩租。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示:"我们发现一些新的租赁需求增长来自于非传统金融服务公司,例如互联网金融企业。"浦东中央商业区租金维持上升趋势,而浦西中央商业区的租金则由于业主希望留住现有优质租户而有所下滑。轻奢品牌和餐饮租户的需求,以及在非核心商圈近期完工项目的吸纳量降低了上海零售物业市场的空置率。物流市场方面,非保税项目的租金增长速度有所减缓,而空置率则由于三个新落成项目的预租率较低而有所上升。虽然高端住宅销售由于需求减弱而有所放缓,但是多数开发商仍然维持现有价格。此外,本季度黄浦区有一幅住宅用地交易刷新纪录,这些都表明开发商对于后市前景持乐观态度。在投资市场,国外基金继续在上海办公楼市场寻求投资机会,特别是在价格较为适中的非中央商务区和乙级办公楼市场。

办公楼

内资金融与专业服务类企业共同推动中央商务区市场的租赁需求。在浦东市场,内资金融服务企业继续在租赁市场上表现出强劲的需求。例如,一家国有保险公司于本季度在上海环球金融中心内租赁约5,000平方米的办公面积,来自非传统型金融服务业公司的需求也更加强劲。例如,一家本地互联网金融公司在宏嘉大厦租赁了640平方米,以成立其在上海的分公司。在浦西市场,从事金融业与非金融专业服务业的内资公司都在积极扩张其办公面积。国浩律师事务所——一家国内律师事务所在嘉地中心内租赁了两层办公面积。

四个甲级办公楼项目于本季度竣工交付。在浦东中央商务区,体量为87,170平方米的东方汇经中心于2014年三季度竣工。该项目的一半面积将被用于租赁,另一半面积则将被大楼所有者——交通银行自用。位于黄浦区的SOHO复兴广场 (39,000平方米) 是浦西中央商务区内唯一于本季度竣工的甲级办公楼。在非中央商务区,两个总体量为43,756平方米的办公楼项目在闵行区竣工,它们分别是:西子国际 (27,126平方米) 和 虹桥天地1号楼(16,630平方米)。

浦东市场租金继续上涨;浦西市场的业主致力于留住优质租户。浦东甲级办公楼租金于本季度环比上涨1.7%至每平方米每天10.0元。浦东超甲级办公楼租金则环比上涨1.2%至每平方米每天11.4元。与此同时,浦西甲级办公楼租金环比微幅下降0.9%至每平方米每天8.8元。浦西超甲级办公楼的业主更愿意给予楼内的优质租户优惠的租金以留住他们。受此影响,浦西超甲级办公楼的租金继续下降,2014年三季度环比下降1.4%至每平方米每天10.1元。

销售型办公楼

本季度,来自投资机构及自用买家的强劲需求继续推升成交量位于浦西滨江板块的保利西岸中心于本季度推出31,821平方米办公楼面积预售。在虹桥交通枢纽板块,万科时一区与虹桥协信中心这两个项目分别加推了16,522 平方米和29,788平方米的销售型甲级办公楼面积。位于虹桥交通枢纽板块的销售型项目面积被市场迅速去化。万科时一区与虹桥协信中心的新加推面积去化率于本季度分别达到了37%和69%。虹桥协信中心内的已成交面积全部由一家内资金融机构所购得。该买家计划持有所购面积用于租赁。另外,内资公司也在积极寻求购买大面积办公楼用以自用的机会。2014年前三季度成交量同比增加29.4%。目前一些成交合同仍在洽谈中,2014年有望成为近年来散售型办公楼面积成交量最多的一年。

产业园区

生物医药与电子商务类租户新设立与扩张办公空间驱动产业园区强劲的市场需求。上海产业园区租赁市场第三季度保持活跃。生物医药、高科技及IT与电子商务类租户本季度在漕河泾开发区、张江高科技园区和临空经济园等核心产业园区的表现尤为活跃。例如,一家外资生物医药公司在位于漕河泾开发区内的科技绿洲三期三号楼租赁了近5,000平方米面积,以设立其新的研发中心。此外,内资企业自用买家推升投资市场需求。例如,上海富欣智能交通控制本季度购买位于张江的莲花广场一号楼并计划全部自用。展望未来,漕河泾开发区和张江高科技园区未来几个季度新增供应保持稳定。由于这两个核心园区良好的产业集群、成熟的公共交通,且更接近他们的客户群,这使得这两个核心产业园区市场前景令人瞩目。

零售物业

轻奢和餐饮品牌本季度保持了强劲的扩张需求。在高端市场,轻奢品牌延续了前几个季度的扩张势头。Michael Kors于本季内在国金中心和来福士广场各新开了一家分店。餐饮租户继续表现活跃。仲量联行零售地产部华东区总监邓汝舜先生表示:"作为增加午餐及晚餐之间营业额的手段之一,'下午茶'这一餐饮概念正不断被市场认可,供应精美点心的咖啡吧和茶社也因此备受业主推崇。"例如,来自新加坡的TWG Tea本季内分别在港汇、国金以及环贸广场开设了新的门店。在中档市场,受过去几年过快扩店的影响,一些零售商于本季内采取了收缩策略。

本季度核心及非核心商圈分别有一个新项目开业。在核心商圈,总建筑面积约4,000平方米的爱马仕之家旗舰店经过六年的装修于本季开业。新开业的爱马仕之家共分为4层并几乎涵盖了该品牌所有的产品线,其中包括了三楼的一个香槟吧和位于顶层的活动展示区域。通过坐落在繁华的淮海路商圈的全新旗舰店,该品牌期望进一步提升其在中国高端消费者心中的品牌形象。在非核心商圈,总建筑面积约48,000平方米的金沙和美广场于本季内开业,开业率约为70%。该项目紧邻13号线祁连山南路站,主要服务普陀区中、外环之间的高密度居民区。该广场的主力店包括麦当劳、星巴克、热风以及一个正在规划中的大型地下超市。

本季内,上海核心及非核心商圈均取得租金增长及空置率下降。在核心商圈,购物中心首层租金较上季度同比上涨1.4%,达到每平方米每天52.4元;在非核心商圈,购物中心首层租金保持在每平方米每天17.3元。在非核心商圈,成熟的区域型社区中心和新建成项目之间业主心态的差距正变的越来越明显。新建成项目的业主为了开业时能够实现较高的入驻率,加大了在租赁条款上的优惠。本季度,核心商圈的空置率下降至7.2%,这主要是由于一些餐饮类品牌在个别项目内的较高楼层开业填补了原有的空置面积。同时,由于新的租户不断入驻上海现存最大的购物中心——世博源购物中心,非核心商圈的空置率下降至6.6%。

住宅

限购致使整体市场销售缓慢,但是新的房贷政策指明了未来复苏之路。尽管几乎所有的二、三线城市已经解除限购,上海仍严格执行着限购政策。在限购和紧缩的房贷政策影响下,潜在买家不断推迟购房决定,等待更明确的政策和价格走向,导致本季度上海住宅市场需求疲弱。因此,上海一手商品住宅成交量在7月和8月分别环比下降2%和7%。进入传统销售旺季的9月,成交量环比上涨31%,但较去年同比下降40%。本季度成交面积共计2,228,016平方米,环比上涨6%,同比下降29%。我们预计短期内上海不会放松限购,但是央行在9月30号宣布的房贷松动政策有望促使市场在今年第四季度温和复苏。

尽管销售放缓,高端住宅价格保持平稳。受购买情绪疲软影响,绝大多数项目在2014年第三季度遭遇销售下滑。但一些新开盘项目,如万科翡翠滨江,取得了好于预期的销售量。因此,高端住宅本季度共成交343套,较2014年第二季度上涨16%。在销售市场,本季度五个项目共计推出住宅555套。仲量联行华东区研究部总监周志锋表示:"由于市场购买情绪低迷,个别现金流紧张的开发商提供了更大的议价空间以吸引购房者,但是大部分开发商仍维持稳定的售价。"因此,本季度高端住宅均价仅微降0.3%。

位于静安区的由香港嘉华集团开发的嘉天汇在7月首开并推出156套住宅,本季度已售出其中9套,成交均价为每平方米97,533元。位于浦东的万科翡翠滨江在9月推出103套住宅并已在本季度售出48套,成交均价为每平方米71,393元。

黄浦区住宅地块创全国价格新高。在土地市场,丽丰控股以每平方米59,859元的楼面价在黄浦区拍得一块住宅用地,溢价率达到了62.5%。扣除其30%的保障房面积,其实际楼板价高达每平方米85,513元,成为中国迄今单价最高的住宅地块。此地块的成交反映开发商在当前疲软的市场环境下仍对上海高端住宅的前景保持乐观态度。

尽管需求疲弱,有限的新增供应和现有项目散售使服务式公寓空置率下降。租赁市场需求持续疲软且仍未有复苏迹象。然而,由于缺乏新增供应加之部分业主选择散售现有服务式公寓项目,因此本季度上海服务式公寓平均空置率下降0.6个百分点至14.5%。虽然空置率有所下降,大多数业主面对疲弱的需求仍选择维持租金不变。

物流

多个项目竣工导致非保税市场空置率上升由于来自昆山等长三角地区城市的竞争持续升温,第三季度上海非保税市场表现有所放缓。本季度有三个项目竣工,但预租水平较低,黑石、维龙和普洛斯均在松江及临港地区有新项目竣工,新增供应达350,000平方米。截至本季度末,新项目的预租情况不甚理想。此外,位于嘉定、奉贤以及浦东机场附近的项目也出现新的可租赁面积。因此,第三季度非保税市场空置率攀升至16.0%。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:"随着越来越多的公司开始选址并进行租约洽谈,问询量达到了预期水平。"位置较好的松江项目预计将会满租,但去化时间要长于市场峰值水平。非保税市场租金为每平方米每天1.27元,环比增长率小幅回落至0.7%。开发商开始提供更多优惠来吸引租户,同时也会减缓未来有效租金增长率。

保税市场空置率降低而租金持续上涨。保税市场空置率由9.9%降至8.7%,延续了自上海自贸区成立以来的强势去化水平。然而,随着人们对自贸区初始热情的减退,本季度吸纳量有所减少,而区内企业则翘首以待相关改革政策的颁布。亚马逊宣布进军自贸区,但并未透露更多细节。保税市场租金环比上涨1.6%至每平方米每天1.20元。

投资

投资者寻求整幢收购位于核心中央商务区以外区域物业的投资机会。仲量联行上海投资部总监李凌表示:"外资基金继续在上海办公楼市场上寻求投资机会,然而核心中央商务区内可售物业的高昂报价促使一些基金去寻求整幢收购总价较低的非中央商务区办公楼或者乙级办公楼的投资机会。" 例如,Alpha Investment Partners于2014年三季度以15亿元的总价整栋收购盛邦国际大厦——位于虹口非中央商业区的甲级办公楼。上海实业集团与南丰集团的合资公司也在本季度以约35亿元购得长宁区的上海世贸商城,并计划对该项目进行翻新。位于同一区域的凌空SOHO的部分面积在本季度以31亿元出售给携程旅行网,而SOHO中国在过去一年一直为净卖方。虽然办公楼投资市场表现不如去年同期乐观,这仍是本季度上海最活跃的交易板块,并且始终是募集资金并致力于投资中国商业地产的投资者的首选目标。

本季度零售市场并无大宗交易。由于交易市场上仍然缺乏具有高入驻率和良好租金表现的优质零售项目,本季度市场比较沉闷。高额的售价、销售增长放缓对于零售市场前景的影响、电子商务的冲击,以及来自未来项目的有力竞争,使得投资者对于这一市场仍持谨慎态度。

物流市场方面,尽管缺少可交易资产,投资者对中国市场仍然兴趣浓厚。例如,三井和三菱共同向北京建设集团投资8.88亿元,后者于2013年收购上海凡宜和外高桥保税仓库,并积极在全国范围内(包括上海)收购和开发物流仓储项目。此外,平安不动产和太盟投资集团与商业地产开发商五洲集团签署战略合作协议,将注资15亿元开发专业市场及仓储项目。