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​广州

仲量联行:寻找广州下一批潜力区域


广州2014919—仲量联行广州商业地产部总监马炜图近日就广州房地产市场,尤其是商用物业市场走势进行研判,以专业眼光审视广州房地产潜力区域。马炜图指出,广州商用物业市场的发展步伐令人瞩目,随着城市的不断发展,未来十年内,除了珠江新城这个广州目前发展最成熟的商务区之外,还有不少区域将新建更多的甲级办公楼物业和中高端零售物业,为市场带来高品质物业,这些崛起中的区域具备了良好的上行潜力,相信将成为下一个十年大家关注的焦点。

就商用物业市场未来增长而言,马炜图选出几个在广州比较有代表性的,也是最具提升潜力的商务区:

广州国际金融城

  • 与珠江新城相比,广州国际金融城很早就广泛征求各界意见,因此,其配套设施预计比珠江新城更完善和优化,从起步到成熟的速度预计比珠江新城更快。根据《关于支持广州区域金融中心建设的若干规定》,政府将对进驻金融城的金融机构出台相关优惠政策,预料将吸引各类金融机构、金融交易平台、金融配套服务机构等进驻。凭借良好的区域规划定位,将支撑自身商用物业市场的发展,预料将成为广州继珠江新城之后又一个高端商务区域。
  • 金融城首推的起步区可提供250多万平方米商务办公面积,至今,金融城起步区已成功吸引绿地集团、合景泰富地产等开发商的项目进驻,绿地集团和合景泰富地产的两个项目将为市场带来约14万平方米商务办公面积。预计到2019年,金融城起步区将初具规模。

琶洲国际会展商务区

  • 琶洲国际会展商务区地理位置靠近珠江新城和金融城,是"珠江新城—金融城—琶洲"这个跨江重点功能集群区域的重要一环。由于"珠江新城—金融城—琶洲"这个区域未来将成为广州的新城市中心,承担发展总部经济的重要使命,得益于发展越加成熟的珠江新城区域和正处于快速上升阶段的金融城区域,琶洲国际会展商务区将迎来新的发展机遇。
  • 2013年,琶洲区域展馆面积增至54万平方米,共举办展会201场,展览面积808万平方米,中国广州国际家具博览会等10万平方米以上超大型展览面积规模约占全国1/4。预计到2017年,琶洲区域甲级办公楼新增供应约为30万平方米。

番禺万博商务区

  • 随着番禺区内企业对高品质办公楼的需求增长,将支撑起区内甲级办公楼市场的扩张。番禺区内的甲级办公楼总量较小,真正国际品质办公楼更是凤毛麟角。在番禺区内企业扩展业务和升级办公环境的双重需求推动下,国有企业和民营企业有望成为未来吸纳番禺区甲级办公楼空间的生力军,他们日益认可甲级办公楼的价值,即改善办公环境、节能环保、吸引优秀人才和提升企业形象。番禺万博商务区内,未来甲级办公楼总量预计将有所增长,有助于提升番禺区内办公楼整体质量并加速市场成熟。
  • 目前,番禺万博商务区已成功引进大连万达、粤海、奥园、敏捷、中铁集团等多家国内知名企业。预计到2017年,番禺万博商务区将有约共60万平方米城市综合体项目落成,其中,万达广场预计将于今年底开业。随着万达广场及区内其他城市综合体项目的稳步推进,番禺万博商务区将逐步启用并迈入迅速发展阶段,届时将有效推动周边区域发展。

上述新兴商务区将借力城市基础设施建设和经济发展,不断发展与提升,从而创造出大量商用物业市场机遇,其长期发展前景十分广阔。但是,为了在市场中有效竞争,进驻这些商务区的开发商需要更具灵活性和适应性的发展策略,才能在这些新兴商务区内赢得先机。

商用物业市场,尤其是新兴商务区的商用物业市场的发展,受到多重风险挑战和诸多因素影响。过往一些区域的商用物业发展规划十分相似,同质性明显,因此,差异化将是商用物业项目在市场上获得竞争优势的一个关键因素。过往一些开发商并未重视"引入专业人才管理运营物业,实现资产价值最大化"的理念,直接导致一些商用物业项目资产绩效较低。马炜图表示,商用物业项目前期的规划定位、业态的分布比例、建筑的规划设计、客户的类型细分,每一个细节都对项目的开发运营成功与否息息相关,环环相扣,只有做好整体规划,找准合作伙伴,才能在市场中脱颖而出,使项目成为新兴商务区内的标杆项目,达致资产保值以至增值。

广州商用物业市场未来的发展过程中也许将面临众多风险挑战,但仲量联行相信当经济发展迈入新篇章时,一些新兴的商务区仍将继续创新、前行,并为商用物业市场创造更多机遇。随着市场进一步成熟,更多开发商,尤其是国内一些全国性和地方性的开发商经过多年的积累,将拥有更丰富的商用物业发展经验,为市场带来更多高品质商用物业项目。