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新闻

重庆

在市场的机遇与挑战中,从租赁及管理等方面提高超高层项目的资产价值


重庆,2014年8月21日 —— 迅速的城市化进程促使重庆在过去十几年间制定和实施了大规模的新城开发及旧城改造的建设计划。伴随这一进程的推进,大量区位优越的优质土地资源流出,加上大量的基础建设投资,为超高层项目的实施提供了较好的外部环境;同时,城市经济实力的快速增长,企业、商旅客人、投资者对高端办公、酒店、公寓的需求,更奠定了地标性超高层的需求基础。基于以上原因,重庆近年来,陆续有超高层项目开发计划的实施,在我行看来,在重庆迅猛发展的这一阶段,开发超高层项目既是机遇,也是挑战。

未来超高层将陆续出现在重庆核心及新兴商务区

根据世界高层都市建筑学会(CTBUH)定义,超高层项目是指高度在300米以上的办公、酒店、公寓或综合性房地产项目。而根据仲量联行定义,超高层项目是指高度在400米以上的办公、酒店、公寓或综合性房地产项目。此外,超高层往往还具备总建筑面积大、多业态并存、配特种设备、地标性建筑等特征。目前,在重庆已建及在规划中,满足世界高层都市建筑学会(CTBUH)定义的超高层项目一共有六个,主要分布在江北嘴、解放碑-朝天门、观音桥这些区位条件优越的核心商务区。而得益于优越的基础设施规划及优质的商业商务规划,像化龙桥这样的新兴商务区未来也有超高层项目供应。满足我行定义的超高层项目一共有两个分别分布在江北嘴及化龙桥(见图1)。

目前,重庆的超高层建设处于快速发展阶段,全市有6个300米以上的超高层项目在建设或在规划中。但是我们看到由于国内经济增速放缓,加上大体量的新增供应进入市场,当这些超高层项目落成后,中短期内,写字楼市场可能会出现供过于求的状况。为应对这些挑战,超高层项目的开发商可能会适度调整其市场策略,例如根据供求情况调整项目进入市场的时间,或者调整租赁策略与租金水平以提高进驻率,或者推出一部分可销售的单位例如公寓以提升中短期的投资回报率。
图1:重庆超高层项目统计(截至2014年8月)
Table.JPG
来源:世界高层都市建筑学会(CTBUH)、仲量联行
备注:以上未来项目信息并非最终确定信息,不保证项目最终落成情况与以上信息完全一致

图2:在建及规划中超高层项目(截至2014年8月)map.png
来源:仲量联行

超高层的区位、品质及良好的租赁服务决定租金是否长期溢价

超高层项目往往由于其地标效益,吸引了众多需要维持或提升品牌形象的企业入驻,加上超高层配备商场、顶级酒店、顶级公寓的综合功能,以及其他优质的交通配套带来的商务便利,超高层项目对周边大厦现有租户产生"磁石效应"。而得益于重庆得天独厚的江景资源,超高层项目往往享有优质的江景景观,这对于租户而言也是一大吸引之处。

从全国入驻超高层的行业分布来看,入驻地标性超高层的企业行业类别往往和该区域的产业导向有较大关系,例如上海环球金融中心与金茂大厦,超过半数的租户均为金融业企业。而位于成熟区域的地标性项目,租户组合中专业服务业占比最大。在重庆,目前投入到租赁市场的超高层项目为位于解放碑的重庆环球金融中心,得到了包括领事馆、专业服务业及跨国制造业公司的青睐。

仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示:"由于超高层办公楼自身体量大,成功的招商管理规划成为租金长期溢价的最重要因素。地标性超高层项目虽然具有较高的影响力,但并不是溢价的必要因素。超高层办公楼租金溢价的前提条件包括区位、品质与物业管理三大因素。项目所在位置的商务氛围是否成熟影响办公楼的租金是否有溢价的可能。我们看到其他一线城市,尽管有些大厦是超高层项目,也位于核心商务区内,但因品质一般,因此租金仅能与市场平均水平持平,或者甚至低于市场甲级办公楼租金。随着未来重庆超高层写字楼的相继出现,必然面对区位及品质都开始出现同质化的情况,因此,良好的租赁服务将显得至为重要。专业的租赁方案制定、缜密的租户、租约管理及客观的租赁周期、租金分析是促进租金长期溢价的关键。"

从提供最优质的服务提高超高层项目的资产价值

从世界以及中国的房地产市场的发展角度来看,超高楼的开发已经是毋庸置疑的事实。对中国市场的绝大部分物业管理公司来说,超高楼的管理几乎是是一个全新的领域,没有经验进行有效管理,故此认为采用一般办公楼的管理办法硬搬硬套即可。仲量联行华西区物业及资产管理部董事谢文彬表示,如果把一般办公楼的管理手法复制到超高楼管理,这会存在重大的风险,且一定不会成功;因为这可能会导致物业管理水平无法达到真正的国际性租户的期望,同时也无法吸引到潜在租户,严重时会出现现有租户迁出,影响大厦租金水平,从而物业资产贬值等一系列恶性循环。

超高层物业服务应该从项目前期设计阶段介入,参与总体规划、机电设备系统选型、公共区域设计、设备设施系统设计、保安系统设计、环境及形象设计、标志系统设计等筹备工作,为日后的日常管理打下基础。而针对超高层的特殊性而采取的管理措施往往能有效提高大厦的整体效益。例如,对超高层采取节能环保措施,能减少营运费用、增加大厦价值、投资价值、出租率以及租金水平。因此不应该仅仅追求超高层的高度,而更应该以市场的需求为导向,从定位、规划和管理等各方面提高超高层项目的资产价值,使之成为高品质、高回报、可持续发展的地标性建筑。