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广州

“五招”强化风险管理能力,全面提升超高层建筑资产价值


广州, 2014815 - 10年前,超高层建筑还是一个新鲜的名词,时至今日,超高层建筑已成为各大城市中一道道亮丽的风景线。根据世界高层都市建筑学会的统计,2000年全球超高层建筑的平均高度统计数值仅为375米;至2010年,此数据增至439米;预计至2020年,全球超高层建筑的平均高度将增至598米。在中国,高度超过300米的在建超高层建筑逾67座,在全球居于首位。

各地的超高层建筑如雨后春笋般拔地而起,随之而来的,是有别于普通大厦的超高层建筑管理风险。由于超高层建筑自身高度高、体量大的特殊性,其复杂的落成使用与多元化业态,以及优质租户的高要求,超高层建筑管理无论在设备设施、消防安全、反恐安全、营运风险、垂直交通、节能环保、保洁维修、租户服务、形象管理等方面都必须建立一系列的应对措施。综合仲量联行为全球不同超高层建筑提供直接管理或顾问服务的经验,仲量联行深圳物业及资产管理部总监陈绮琪总结出超高层建筑应对管理风险,强化风险管理能力的五种措施,从而全面提升超高层建筑的资产价值。

一、消防管理风险的应对措施

消防管理无疑是超高层建筑管理中首要且最重要的一环。超高层建筑一旦发生高层火灾,靠消防云梯是不能救急的,因为目前最高的云梯也仅有101米,远远达不到三四百米的高度。而且这样的百米云梯数量非常有限,运至起火救援点也需要一定时间。

防火安全责任重大,超高层建筑的物业管理公司更须高度重视,成立专门的特别消防委员会,负责发生事故时的统一指挥、组织和联络工作,同时必须建立消防应急预案,保证消防人员的配置数量,考验消防人员的临时应变。在平时,还应与政府不同部门及大厦租户定期举行大型消防演习、定期更新建筑物内使用人(包括大厦工作人员及租户员工)的资料、对管理人员及租户进行消防安全管理培训、拍摄消防教育短片、明确消防疏散指示等防范措施。同时,还应定期对消防设施和逃生疏散标识进行检查,发现损坏、失效或脱落应及时更换修复。

二、安全管理风险的应对措施

超高层建筑通常位于中央商务区,为每座城市的地标性建筑,故安全管理的风险系数大大高于普通项目,较易成为各类治安事件的目标对象。

为保证租户的安全,防止外来人员尾随进入大厦,超高层建筑的物业管理公司可通过硬件管理及软件管理两种防范方法的结合来减少安全管理风险的发生。首先要在硬件上高标准要求,设立特殊的安保管理系统,如X光扫描仪、货物及邮件扫描系统等。其次要建立与电梯系统迅速联动的道闸及访客管理系统,同时配备电梯目的选层器,实现VIP预选功能,确保安全。此外,还需结合项目的安保力量为项目的安全提供双重保障,如建立多条随机的垂直区域安保巡逻路线、生物科技安防管理、制定科学的区域责任制等。

三、客户服务管理风险的应对措施

超高层建筑的客户群多为跨国企业、金融机构,部分超高层建筑也是发展商的总部大楼。这些大型、有实力、有财力的优质客户通常希望地标超高层建筑对企业形象有很大的提升,在物业管理上有顶级的服务。超高层建筑如果没有进行合理的电梯分区,或追求过快的电梯梯速,都会影响租户的使用感受。对此,超高层建筑的项目管理公司应在前期设计时提供专业数据支持,并在垂直电梯管理上采取应变的管理措施,并定期进行电梯故障实景演练。

此外,项目管理公司应与每位客户建立不同层次的定期回访制度,及时听取客户对服务工作的具体意见和建议,并采取及时的改进解决措施。还可推出其他优质服务与配套,提升项目的形象,给客户带来愉悦、高雅的感受。最直接的方法是从具有国际视野的服务受众的五官感觉出发,满足他们的视觉(如大堂的摆设、花艺等)、嗅觉(如纯天然的香薰)、听觉(如艺术感强烈的背景音乐)、味觉(如摆放在前台的口香糖)及感觉(如提供微笑服务、亲切的关怀服务等),以此打动客户。

四、环保经营管理风险的应对措施

国际名企,尤其是世界500强企业对商务办公环境的一个很重要的要求就是要节能环保。超高层建筑必须有会议、餐饮、娱乐、酒店等商务配套设施,同时还要节能环保。如大厦的节能环保措施不到位,将造成一定的能源浪费,进而影响到大厦的整体效益。

超高层建筑在经营管理上应针对超高楼的特殊性,采取能有效提高大厦整体效益的措施。如制定项目环保方案,并推进实施,不间断推行大厦的环保计划,定期开展大型环保活动,对环保措施的实行进行督导及成果检查等。有针对性的节能环保措施能有效减少营运费用、增加大厦价值、增加投资价值,使大厦成为高品质、高回报、可持续发展的地标性建筑。

五、租户关键环境管理风险的应对措施

超高层建筑的目标租户通常为国际性租户,项目管理处需对此类核心租户有关的关键环境加强管控(Critical Environment Management)。关键环境可界定为支持租户运行的某些服务,而当服务中断可能给租户造成重大且直接的经济损失。

首先,应识别租户关键环境以及与之相连的大厦关键环境设备。其次,应与租户沟通,预先制定大厦关键环境设备的预防性保养以及突发性维修流程。此外,大厦关键环境设备必须得到有效的隔离,以防止未授权人员的擅自出入。

综上所述,优质的超高层建筑项目服务,不仅应从项目前期设计阶段介入,参与总体规划、设备设施系统设计等筹备工作,更应在后期的实际运营管理过程中,从高端客户需求的角度出发,有预见性的调整或制定合理的品质服务方案和风险管理预案,以满足客户对优质管理服务日益增长的需求,方可使项目保持甚至全面提升资产价值。