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新闻

西安

国际品牌积极拓点,西安零售物业市场趋向多元化

2014年上半年西安房地产市场回顾


西安,2014725 - 2014年上半年,西安办公楼市场在相对稳定的租赁需求带动下,整体空置率有所下降。零售物业市场方面,两个优质项目建成入市,国际零售商积极进驻西安市场。高端住宅市场销售价格和新增预售量环比同比下降。工业地产方面,产业园和物流园品质逐步提升。

办公楼

受本地及内资企业持续升级需求推动,2014年上半年西安优质办公楼(甲级和乙级)净吸纳量达161,900平方米。今年上半年,西安甲级办公楼需求相对稳定。其中,金融服务类企业的升级需求表现尤为突出。乙级办公楼方面,上半年净吸纳量同比减少,但来自本地企业的自用需求持续增长。上半年租赁市场成交活跃,尤其是凯德广场录得多宗成交案例,其中包含5家外资企业入驻。

国内经济增长减速及房地产相关政策导致优质办公楼市场资本值下扬。2014年上半年,受到国内经济增长减速及房地产业进入调整期的影响,房地产投资热潮稍有减退。由于西安市场上半年没有甲级办公楼项目新建成入市,现有项目去化速度保持稳定,推动甲级办公楼资本值微幅上涨。甲级办公楼市场的平均资本值为每平方米15,900元,与2013年底相比上涨1.2%。租金方面,本季度甲级办公楼的平均有效租金为每平方米每月105.9元,与2013年底相比上涨0.8%。乙级办公楼市场方面,四个项目的入市抬高整体空置率,带动资本值下扬,环比下降2%至每平方米11,950元。

展望未来,西安将迎来大量优质办公楼建成入市,预计租户议价能力有望提高。仲量联行西安分公司商业部负责人青疏影表示:"近期来看,虽然甲级办公楼新增供应有限,但西安的优质办公物业仍无法单一依赖于优质外资企业,本地已有企业的扩租和升级需求将继续支撑西安甲级办公楼市场。自2014年年底开始,西安甲级办公楼市场陆续出现新增供应,短期内空置率可能有一定上涨,但持有型优质办公物业租金仍然平稳。乙级办公楼市场方面,未来大量新增项目建成入市将导致其空置率大幅上升,租户议价能力提高。"

零售地产

2014年上半年国际零售商积极进驻西安市场。在上半年,西安零售物业市场租赁需求强劲,国际零售商积极进驻。快时尚品牌继续其在西安的扩张步伐,H&M在万达广场-民乐园和金莎连续新开两店。其中,金莎店面积达到2,100平方米,为其西安面积最大店铺。UR在钟楼商圈南大街开设其西北最大旗舰店,面积约3,000平方米。此外,国际轻餐饮连锁品牌亦保持积极扩张态势,韩国咖啡连锁品牌咖啡陪你(Caffe Bene)于上半年新开三店,其中,钟楼南大街店为其最大旗舰店,面积达1,600平方米。另一韩国品牌Zoo Coffee在曲江商圈开设其西北首店,并计划于2014年在西安再开3家新店。

上半年共有两个项目入市,西安零售物业市场进入调整期。2014年上半年西安共有崇尚百货(海逸国际)和崇尚百货(海璟台北湾)两项目开业,总体量约7.4万平方米。仲量联行西安分公司零售地产招商业务负责人何碧铃表示:"受国内经济持续放缓及电子商务飞速发展等因素的影响,西安零售物业市场进入调整期。多家百货及购物中心扩大儿童业态占比,以期带动相关餐饮、娱乐及服务等业态的家庭消费。"截至6月底,西安零售物业首层平均有效净租金与2013年底相比上涨1.8%。由知名开发商运营的优质购物中心,如万达广场-李家村和凯德广场-新地城等,均保持较高入驻率,并凭借其强劲品牌组合录得较好资产表现。

多个优质购物中心将于下半年开业,西安零售物业市场平均品质将迎提升。2014年下半年,西安还将迎来包括金地广场及汉神购物广场等在内的多个优质购物中心开业。这些项目均位于发展前景良好的区域,并将以较高的硬件水平及强劲的品牌组合进一步提升西安购物中心的平均品质,促进西安零售物业市场的多元化发展。

住宅

普通住宅市场销售量与价格同比环比下降。2014年上半年,西安市普通住宅销售套数为46,137套,较2013年同期相比下降22.9%。上半年西安普通住宅市场平均售价为每平方米7,240元,与2013年下半年平均相比下降1.3%。

高端住宅市场销售量和新增预售量均减少。万达公馆,上半年销售量超过600套;市中心的中贸广场和城南的中海御湖公馆、中海紫御华府以及中国铁建梧桐苑一期销售量均超过200套。由于开发商放缓推盘量,上半年新增预售录得2,558套,较2013年同期下降52.8%。截至2014年6月,西安高端住宅市场平均资本值达到每平方米10,800元,与2013年底相比上涨1.3%。

自用需求继续主导西安高端住宅市场。仲量联行西安分公司综合物业销售部总监佟恩表示:"随着陕北投资客投资热潮退却,西安高端住宅市场的投资需求大量减少,目前主要以自用需求为主。由于西安取消商品房价格备案制度,开发商可自行调整销售价格,将会进一步刺激西安高端住宅市场销售价格的灵活性。"西安高端住宅市场销售价格在短期内上涨空间不大。

工业地产

2014年西安工业地产进入了全新发展期。西安工业地产主要由政府主导开发,并逐步向市场开放。大部分项目都是由政府与开发商合作开发,但是开发商独立运营开发的趋势日渐增强。2014年第一季度,西安产业园市场存量达到150万平方米,市场规模逐渐扩大。随着西咸新区于2014年1月正式作为国家级新区成立,政府给该区划分整个西安市50%的土地指标,并且提供强大的政策扶持。未来西咸新区将成为发展潜力巨大的工业地产市场。

西安物流市场发展初见端倪,未来优质物流项目集中高新区和城北区。截至到2014年第二季度,西安物流市场总存量为44万平方米。在物流市场高速发展的同时,西安物流市场目前存在的两极分化现象还需较长时间市场调整。在政府给予的大力优惠政策下,大量优质物流项目将主要集中在高新片区和城北片区。