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重庆

重庆办公楼未来租金上涨阻力增大,高端住宅未来售价下调预期加重

2014年上半年重庆房地产市场回顾


重庆,2014年7月22日——重庆办公楼租金上涨阻力增大,高端住宅未来售价下调预期加重

  • 办公楼 – 空置率稳步下降,未来租金涨幅受阻。
  • 零售地产 – 核心商圈拓展意向依旧,尽快入市项目可抢占招商先机。
  • 高端住宅 – 量价展开深度博弈,未来售价下调预期加重。


办公楼

部分业主下调租金预期,办公楼空置率稳步下降。2014上半年重庆优质办公楼市场吸纳表现突出,净吸纳量达81,998平方米,同比涨幅16%,平均空置率由2013年4季度的35.5%下降至34.3%。受未来大量新增供应影响,部分办公楼业主自去年底开始下调了对租金的预期,带动了市场平均空置率的稳定下降,办公楼吸纳量表现突出。

优质办公楼租金保持平稳。租金方面,重庆优质办公楼平均净租金为94.2元/平方米/月,同比上升3.0%。部分位于核心区域的甲级办公楼为迅速占据市场降低空置率,以低于市场预期租金入市。此类项目自去年底至今已进入稳定期,而优质办公楼客户对核心区域需求依旧强烈,因此这些项目也对租金进行了相应的上调。

大量甲级办公楼供应年底集中入市,预计租金上涨阻力增大。从未来供应来看,2014年下半年预计将有约38万平方米优质办公楼项目入市,其中65.8%的新增供应来自于甲级办公楼,因此将带动市场整体竞争加剧。但鉴于租户对甲级办公楼接受程度日益提高,提档升级需求愈加强烈,预计未来核心区域的甲级办公楼租金将持续高于市场平均水平。"日前位于解放碑的重庆环球金融中心与仲量联行签订了独家租赁代理合同,近期已接待了众多潜在优质办公楼租户,此类租户更愿意入住硬件品质较高的甲级办公楼以提升公司形象。"仲量联行重庆商业地产部负责人梁果表示。


零售地产

新增供应带动空置率轻微下降。2014年上半年,位于解放碑的环球金融中心和位于南岸区的City城市广场入市。其中City城市广场前身为元旦购物中心,该项目于2014年第1季度退市进行提档升级,并于2014年第2季度重新入市。受新增项目入市影响,购物中心整体空置率为13.9%,较2013年第4季度,轻微下降0.6个百分点。

表现良好的快速时尚品牌偏好核心商圈,依旧表现拓展意向。2014年上半年,表现良好的快速时尚品牌依旧表现拓展意向。例如,URBAN REVIVO在北城天街新开一家门店,其在重庆总店数增长至两家。H&M在英利IFC开出建筑面积为3,766平方米的西南地区最大的旗舰店,其在重庆总店数增长至九家。同时国际轻奢品牌对重庆市场的兴趣逐步增加。MICHAEL KORS重庆首店第一季度落户星光68,MCM在星光68的门店正在装修之中。

供大于求的市场趋势将会持续,尽快入市的核心地段项目在招商上可抢占市场先机。从市场供应来看,截至2014年底,将有超过63万平方米的新增优质零售物业入市,供大于求的市场趋势将会持续,加之品牌开店计划有限,开发商招商压力继续增大。"如部分项目可加快工期建设,提前进行预招商,则将有机会在零售市场上占据先机;而工期一再延迟的项目则会面临未来更为激烈的竞争。"仲量联行重庆零售地产部副董事简永杰表示。"地段优势不再是保证零售项目成功的唯一决定因素,部分核心地段经营状况良好的项目租金有可能进一步上涨;而部分项目由于开发商运营能力有限,招商情况不尽理想,租金预计将进一步下调。"仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。

高端住宅

市场整体供应呈现收缩态势。2014上半年重庆高端住宅市场新增供应量为3,823套,同比下降24%。供应量下降主要受上半年银行信贷收紧,国家宏观调控,消化现有存量需求等多重因素影响。御龙天峰1期于第一季度入市,市场供应量超过500套,销售率超过50%,第二季度重庆高端住宅市场无新项目入市。

成交量下降明显,非核心地段价格出现下行趋势。高端住宅上半年成交量为3,719套,较去年同期下降23%。高端住宅售价于第二季度录得11,930元/平方米,与2013年底基本持平,但部分项目二手房市场出现了降价迹象。在全市范围内,部分二手房市场卖家对市场信心减弱,导致个别分区市场的二手高端住宅资本值继续小幅下滑。值得注意的是,核心地段楼盘价格保持坚挺,而非核心地段的楼盘价格降幅明显。

量价深度博弈,未来售价下调预期加重。 由于重庆的高端住宅市场以本地刚性需求为主,购房迫切度小于一线城市,加之重庆住宅租赁市场的价格起点较低,为刚性需求且资金有限的购房者提供了一个相对更加直接以及合理解决方案。因此,重庆高端住宅市场上的购房者对于价格微调的反应较为迟缓,导致价格下调转换为购房行为的效果较差。仲量联行重庆战略顾问与研究部负责人马丽华表示:"2014年下半年重庆高端住宅市场将会进入一个量价深度博弈阶段。预计开发商会采取减少推盘量和增加促销力度的做法来减少库存去化周期。总体来说,2014年重庆高端住宅整体售价下调预期加重。"