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成都

成都甲级办公楼净吸纳量保持高位,金融服务类企业在蓉扩租及升级需求活跃

2014年上半年成都房地产市场回顾


成都,2014年7月17日 - 2014年上半年,在强劲的租赁需求带动下,成都甲级办公楼净吸纳量保持高位,有效租金跌幅逐渐收窄。同时,优质零售物业市场迎来成都国际金融中心等5个项目开业;奢侈及高端品牌继续积极布局成都核心商圈。高端住宅方面,受房贷利率上调影响,上半年的销售套数录得同比下降,而新增供应套数同比也有所下降。优质物流(非保税)仓储市场方面,受电商和第三方物流(3PL)积极寻找优质仓库项目推动,租赁需求相对强劲,净吸纳量较去年同期有明显的增长。

甲级办公楼市场

2014年上半年,随着四栋办公楼建成入市,全市甲级办公楼总存量逾210万平方米。上半年共有四栋甲级办公楼项目落成,其中有三栋位于市中心,推动市中心甲级办公楼存量显著上涨,截至第二季度末已达57.7万平方米,仅次于南部新区。尽管有大量新增供应,但在相对强劲的租赁需求带动下,整体空置率由2013年底的41.3%下降至2014年第二季度末的40.8%。2014年上半年,全市甲级办公楼净吸纳量约达14.5万平方米,同比涨幅达21.9%。其中,金融服务类企业对甲级办公楼市场扩租及升级需求最为活跃。此外,专业服务及房地产相关企业租赁需求在第二季度亦有显著提升。

受相对强劲的需求带动,全市甲级办公楼有效租金跌幅收窄。截至2014年第二季度末,甲级办公楼平均有效租金达99.9元每平米每月,较2013年年底下降2.2%,跌幅较2013年下半年有所收窄。在市场竞争愈加激烈的情况下,项目之间的差异化表现逐渐显现。大部分项目业主的议价能力持续走低,而某些高品质项目的租金表现相对稳健。其中,于2013年年底落成的国际金融中心(1座)在第二季度的净吸纳量逾1.2万平方米,创近三年来单一业权的办公楼单季吸纳量新高。较为强劲的租赁需求增强了部分业主信心,其租金表现相对平稳。

2014年下半年,成都甲级办公楼市场将继续迎来大量新增供应,租户的议价能力有望持续走强。华西区研究部总监马伟业先生表示:"随着优质项目的入市,项目之间的差异化表现亦将进一步拉大。一般品质的甲级办公楼将面临大量项目竞争,租户的议价能力有望持续走强。"而位于核心区域的优质甲级办公楼项目,有望继续吸引到大型内外资企业租户青睐,项目表现将继续优于一般品质的项目,故而租金水平有望稳定。

优质零售物业市场

核心商圈迎奢侈及高端品牌集中开店;非核心商圈购物中心积极引入体验型业态。2014年上半年,成都优质零售市场表现持续活跃,奢侈及高端品牌在核心商圈集中开店。受成都国际金融中心开业带动,Louis Vuitton、Chanel、Giorgio Armani、Prada等国际一线品牌均开出成都首店或旗舰店。除此之外,Dolce & Gabbana、Valentino Garavani及Philipp Plein亦进驻仁恒置地广场。非核心商圈方面,购物中心加强引进餐饮、儿童、娱乐及服务等业态以增强购物体验性,如新世纪环球购物中心引进国际儿童摄影品牌Anne Geddes,龙湖三千集引入健身俱乐部品牌金仕堡(Kingsport)等。

成都国际金融中心等5个项目落成开业。2014年上半年成都共有成都国际金融中心等5个优质零售项目开业,总体量达58.8万平方米。其中以由九龙仓开发的成都国际金融中心最引人关注。该项目位于春熙路-盐市口商圈,零售体量达208,000平方米,除引进诸多一线奢侈品牌外,该项目亦成功吸引多家品牌开设成都首店,包括连卡佛百货、高端超市Great Food Hall及UA国际影城等。此外,受益于强劲的社区消费需求,世豪广场等3家新开业的社区型购物中心招商情况良好,成功引进H&M、优衣库、无印良品、星巴克咖啡等多家知名国际品牌。

优质项目优化核心商圈购物气氛;整体市场租金涨幅趋于平缓。未来6个月,核心商圈将会迎来另一高端购物中心--成都远洋太古里的开业。该项目毗邻成都国际金融中心,确定进驻的品牌包括Hermes、Gucci、Miu Miu等国际一线品牌及Jimmy Choo、Chloe、Neil Barrett等品牌开设成都首店。仲量联行成都零售地产部高级董事谢凌表示:"预计该项目开业后将与成都国际金融中心形成协同效应,进一步优化核心商圈购物气氛。但整体来看,网上购物的竞争及零售物业的集中供应将令整体市场面临较为频繁的品牌或定位调整,预计项目会引进更多餐饮、儿童、娱乐及服务业态以吸引更多客流。"此外,部分购物中心,尤其是位于新兴商圈的项目,将有可能以降低租金水平或提供更优惠条件的形式来吸引商户入驻。在此情况下,预计下半年成都整体优质零售物业市场租金涨幅将趋于平缓。

高端住宅市场

高端住宅成交量与新增供应同比均有所下降。上半年高端住宅成交量约4,000套,同比下降24.3%。东大街和南部新区仍然是最活跃的片区市场,它们占上半年的总销售量77.4%。当中,南部新区的桐梓林1号和仁和春天国际花园,上半年销售量均超过270套;而位于东大街的信和御龙山上半年销售量超过320套。由于开发商继续采取放缓推盘速度的策略,上半年新增供应仅录得约1,000套,同比下降74.7%。截至2014年第二季度,高端住宅市场平均资本值达每平米12,800元,较去年年底相比增长0.4%。

普通住宅市场销售量与平均成交价均下降。2014年上半年成都主城区住宅销售套数达44,000套,较2013年同期相比下降21.7%。截至2014年6月,成都住宅市场平均成交价为每平方米8,900元,同比和环比均录得下降1.0%。

政策的调整将会对住宅市场产生不同的影响。上半年,央行和银监会表示要加大对房贷、尤其是首套房贷款的政策支持,这将会推动更多首次置业者的需求。此外,上半年成都市政府出台文件调整购房落户政策,规定自2014年6月1日起,持外地户口的中国公民购房落户成都的最低面积要求由70平方米上调至90平方米(按建筑面积计算)。由于高端住宅的户型面积多在90平米以上,故预计该政策对高端住宅市场的影响不大。然而,在普通住宅市场,该政策的落实或将刺激更多90平米以上面积的住宅单元需求。另一方面,据住建部相关人士表示,除北京、上海、广州和深圳外,其他城市的限购政策可以按当地市场情况自行调节。若成都放宽限购政策,将会对主城区高端住宅市场的销售量有一定促进作用。但在各类因素与政策的综合影响下,我们预计下半年房价大幅上涨的可能性不大,住宅销售量亦将会持续平稳。

优质物流(非保税)仓储市场

2014上半年共有7个项目落成入市;市场总存量达135万平方米。2014年上半年成都优质物流(非保税)仓储市场共有7个优质项目落成入市,总体量达35万平方米。新增项目主要集中在龙泉和新都两个分区市场。随多个由普洛斯及维龙等外资开发商开发的优质物流仓储项目建成入市,带坡道的双层仓库将在市场上越来越普遍及有望逐渐被租户接受。

电商及第三方物流积极拓展成都市场,但市场整体租金受集中供应和高空置率所影响,均录得同比环比下降。上半年成都优质物流仓储市场租赁需求相对强劲,电商和第三方物流积极寻找优质仓库项目,以配合其在成都业务扩展的需求。受此推动,成都优质物流仓储市场录得净吸纳量106,000平方米,跟去年同期比较明显的增长。同时,市场受整体集中供应所影响,空置率由2013年底的15.6%上升至2014年第二季度末的28.8%。新增项目入市引发部分区域竞争加剧,租金有所下调。总体来看,上半年市场平均租金下降1.9%。

下半年将迎来更多新项目落成,租户议价能力有望进一步提升。未来6个月,成都优质物流仓储项目将迎来约20万平方米的新项目建成入市,新增项目将主要集中在龙泉和双流。集中供应下,租户进驻的选择增多,部分业主方议价能力将被削弱。在此情况下,成都优质物流仓储市场将继续向租户市场转变,租金下降的压力增大,空置率亦将有可能进一步上升。