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北京

CBD办公楼租金六个季度以来首次增长;两座购物中心以高入驻率开业

仲量联行2014年第二季度北京房地产市场报告


2014年月717日,北京—仲量联行2014年第二季度北京房地产市场报告显示:

  • 受业主信心提升推动,CBD租金环比增长2.9%;
  • 餐饮连锁企业在全市快速扩张;
  • 尽管市场略显疲软,高端住宅价格仍然小幅上升;
  • 在第三方物流需求的推动下,非保税物流市场净吸纳量;
  • 基汇资本集团以9.28亿美元价格收购盈科中心;外资投资机构正寻找有增值潜力的投资机会。


甲级办公楼


市场录得3.98万平米净吸纳量,大部分来自财富金融中心,吸引了大量租户入驻。一季度新增供应量的缺乏使得市场空置率从上季度的4.3%降低至3.7%。国内企业再次在新租交易中占据主导,而外资企业则主要在续租或租赁较小面积的办公室。银行业和保险业是需求的主力,一些新签的租约也来自该板块。业主依旧受益于来自资产管理行业高速发展带来的需求,但考虑到这些小型企业不稳定的风险,业主在洽谈时对该类型租户持谨慎态度。IT和高科技企业的需求持续旺盛,某跨国软件公司在第三使馆区租赁了大面积空间。专业服务行业的需求相对有限,他们主要在现有空间上续租。二季度没有新项目完工。最近竣工的CBD财富金融中心项目,签约率已达65%,环比增长5个百分点。但由于只剩下高层空间可租,租赁进度放缓。

CBD市场租金环比增长2.9%,为最近六个季度以来的首次增长。财富金融中心在近几个季度的租赁进度,加上CBD可租空间有限,促使一些重点项目如国贸办公楼重新获得涨租的信心。第三使馆区租金延续上季度增长态势,环比增长1.1%。其他大部分区域市场租金平稳或略有增幅,全市租金环比增长1.1%。仲量联行北京商业地产部资深董事贺睿柯 (Eric Hirsch)认为:"随着市场的成熟,业主和租户对市场的洞悉力越来越强,他们逐渐能理解办公楼之间的价值差异。"

业主信心回升使得CBD区域的租金在未来12个月内有望持续增长。我们的预测基于未来市场可租空间的稀缺性,以及国内企业的强劲需求。除了财富金融中心之外,CBD的大部分可租空间都在洽谈中。从全市来看,资产管理类企业有望继续成为需求的主要驱动力,尽管业主对该板块保持谨慎。国内金融企业预计仍将在金融街扩张,但是由于本区域乙级办公楼以及其它办公楼区域,尤其是CBD区域的竞争压力,金融街的甲级办公楼租金增长预计将趋缓。

优质零售物业

四月五月社会零售消费总额增速较去年同期提升。购物中心业主在借助母亲节、儿童节和世界杯等节庆话题举办营销活动上表现更为驾轻就熟,有效地拉动人流并提升对于零售商入驻的吸引力。餐饮业品牌在新签租户中表现尤为活跃,外婆家、南京大排档、南小馆和Pizza Express等品牌都有新店开业。此外,儿童业态品牌,如Chloe Kids、Deloras、Gusella、Sarabanda和悠游堂主题乐园也积极进驻各大购物中心。国际零售商依然热衷打入北京市场,本季度就有Dickies, Simonetta和Chrome Hearts等品牌开出北京首店。但是这些品牌对选址都极为挑剔,短期内大规模扩张的可能性不大。

本季度两座购物中心投放市场。其中位于王府井的新燕莎金街购物中心,总建筑面积7.8万平方米,由新燕莎集团开发,开业出租率达到90%。而远洋地产开发的远洋未来汇则在开业日达到满租,该项目紧邻四环,总建筑面积为1.9万平方米,主要服务于周边社区居民。此外,本季度又有一家购物中心进行商改办的转型,望京国际中心关闭其主力租户华堂商场,将其空出的总面积2万平方米的楼宇空间改建为办公间散售。

市区首层平均租金环比可比涨幅为1.9%,市场表现优越的购物中心领涨。市场平均空置率小幅上升0.3个百分点。本季度还录得一宗投资交易。盈科中心被盈大地产以9.28亿美元的总价格出售给基汇资本集团,出售项目为一座总建筑面积为17万平方米的综合体,其中零售物业面积为7.5万平方米。

2014年的新增供应有望释放对王府井商圈的入驻需求。市区零售市场在今年下半年有两座购物中心即将完工,两个项目均定位中端市场。金融街购物中心、金宝汇和华贸购物中心等高端商场有意引进更多的"轻奢"品牌,并提升餐饮和服务业态比例。零售物业更趋向引进能带动人流的租户,并降低零售业态的比例,这样的转变可能会阻碍固定租金的上涨,但长期看有望提升整体营业收入并培养租户支付抽成租金的潜力。仲量联行华北区零售地产部高级董事罗绮华(Alice Law)表示:"随着郊区人口的快速增长,未来12个月北京郊区市场将掀起一股'大型社区购物中心'的供应潮,其中包括位于大兴的英特宜家购物中心。"

住宅市场

第二季度住宅整体市场成交量基本持稳,环比微降3%与平稳的整体市场成交量相比,高端住宅一手销售市场的需求在第二季度略有改善。第二季度五个高端公寓项目为市场带来6173套供给,四个高端别墅项目共计315套投放市场。同时,高端公寓成交量环比提高12%,但同比仍减少61%。别墅的成交量环比增加23%,同比增加13%。

疲软但仍持续增长的成交量支持成交价格的持续增长。2014年第二季度,一手高端公寓市场录得资本值环比增长8.4%,而二手高端公寓资本值环比增长1.2%。部分业主面临空置率提高,不得不提供租金折扣以吸引租户。外籍人士疲软的租赁需求以及其他来源需求的不足,使得高端公寓的租金微调0.3%,而别墅租金环比下调2.2%。然而,由于高入住率项目获得更大的议价权,服务式公寓的租金环比小幅提高0.4%。

持续的限购政策将使得2014年下半年高端住宅销售量保持低位。资本值持续提高的趋势将保持不变,但预计2014年资本值上涨幅度有限。预计未来12个月没有新的服务式公寓将进入市场,整体空置率将降低。仲量联行华北区研究部总监麦哲文(Steven McCord)表示:"由于外资公司在中国的扩张缓慢,我们预测2014年高端住宅市场的租赁需求不会有迅速的回暖,因此租金将保持稳定。" 

工业地产

第三方物流(3PL)公司持续推动对高质量非保税仓储面积的需求。本季度两个项目录得强劲吸纳量,其中两家外资第三方物流公司承租15,000平方米,一家国内第三方物流公司承租10,000平方米。另外本季度亦录得较为不常见的预租案例,一家第三方物流公司与位于通州物流园 (TLP) 的一个未来项目签订迁址协议。本季度其他需求多来自于医药行业。为使利润最大化,部分仓储物业运营商提供典型的第三方物流服务,包括如分拣、打包以及配送至最后一公里配送点服务,这些运营商正在转变其策略,仅将仓储面积租赁给使用这些服务的租户而非单纯的仓储租户。

电子商务公司将主要物流中心从城区迁至外围区域使得北京仓储物业业主的议价能力削弱,阻碍了租金的增长。主要的电子商务企业很少将其物流中心继续放在北京市内,而是迁至位于北京和天津之间的武清和廊坊。不过,这些大型电子商务企业仍在北京运营小型物流中心及最后一公里配送网点。"除了电子商务的发展,来自其他领域的充足需求同样吸引投资者对中国的仓储物业市场保持乐观,这些投资者也已经筹集更多的资金投资于仓储物流市场。普洛斯最近以人民币4.24亿元从富达来地产信托收购北京国际物流中心吸引了市场的极大关注。"仲量联行北京工业地产部董事罗蔷蔷(Sharon Luo)表示。

预计未来12个月,将有265,000平方米新增供给竣工,超过一半将位于新的区域市场。受益于来自于第三方物流、汽车和医药公司持续的需求,我们预期租金增长将适当加速。

投资市场


外资投资机构在北京市场的投资活动转为寻找有增值潜力的投资机会。市场投资机会有限,主要原因是稳定的现金流及租金增长潜力促使业主保持强烈的自持意愿。外资投资机构积极寻找高品质物业,且在现阶段更希望发掘核心资产和有增值潜力的核心资产,这意味着北京符合投资需求的资产供给仍然紧张。基汇资本集团在四月份以9.28亿美元的总价格收购盈科中心的交易凸显北京商业地产投资市场的强劲需求。由于目前该项目底商的空置率高企,基汇资本集团在完成收购后预计会实施积极的物业升级策略。"由于市场供应紧张,北京任何高品质的投资资产都会受到国内和国际投资者的追逐。其中,外资投资机构更趋向追求有增值潜力的投资机会," 仲量联行华北区投资部高级董事庞树东(Eric Pang)认为,"虽然宏观经济仍然有不确定性,北京商业地产资产因其丰厚的租金回报和逐步完善的透明度仍然对投资者有强大的吸引力。然而,大部分业主不愿意销售物业,而更愿意自持物业。"

非保税仓储物业仍然受到国内和国际投资者的关注。富达来地产信托以4.24亿人民币将首都机场附近的北京国际物流中心售予普洛斯物流。数家国内和国际投资机构最近筹得新资用于投资中国新兴的现代仓储市场,而此次交易的北京国际物流中心两层优质资产在多轮竞价下才最终以高价售出,这也意味着市场投资回报率受到一定程度的挤压。

市场基础指标和去年相比基本一致。本季度大宗交易投资总额为67亿人民币,包含两宗整栋交易和多宗散售交易。今年上半年投资总额累计达158亿人民币,和去年上半年159亿人民币的数字基本持平。