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天津

仲量联行:天津中心城区市场放缓

仲量联行发布2014年第二季度天津房地产市场回顾


天津,2014715 - 仲量联行今天发布2014年第二季度天津房地产市场报告,报告显示:

  • 写字楼市场–供需保持平衡
  • 工业物流市场 – 保税需求放缓
  • 零售地产–零售项目重新定位以保持竞争力
  • 高端住宅–价格持续稳定

写字楼市场–新供给入市,租金保持平稳

由于国内服务业公司在市场表现活跃,写字楼租赁需求持续走高。其中金融和房地产行业公司在过去几个季度表现最为活跃。例如,2014年第二季度最大的两笔交易,分别为泰康保险与天津环球金融中心签订的面积超过3,000平方米的租赁合同和正荣房地产与金谷大厦签订的1,500平方米租赁合同。

伴随本季度天津环球金融中心需求升温,2014年第二季度甲级写字楼整体空置率下降2.6个百分点至11.9%虽然有四个乙级写字楼在本季度完工,乙级写字楼的空置率还是相对稳定在24.3%。仲量联行天津董事总经理何迈可,表示"虽然空置率偏高,但可供跨国公司进行扩张的高质量写字楼空间极少。天津仍需要更高质量的写字楼和经验丰富的专业运营团队。下半年天津世纪都会的开业将提高天津写字楼市场的整体质量。"

2014年第二季度没有新的甲级写字楼完工;却有四个乙级写字楼进入市场。这四座写字楼提升了约十万平方米的乙级市场存量,达到总建筑面积110万平方米。甲级写字楼市场存量稳定,保持在30万平方米。

本季度,需求和供给保持平衡,导致租金水平平稳。仲量联行天津商业地产部负责人吕蔚然表示,"虽然市场存在大量需求,业主还是很难提升租金。未来写字楼供给的增加将使天津成为租户收益的市场。"

工业物流市场–租赁市场较为安静

2014年第二季度,非保税仓库普洛斯日本产业园完工。这个项目位于西青区,面积达到5万平方米。该项目由在天津拥有最大仓库容积的普洛斯置业开发。随着普洛斯日本产业园的完工,非保税市场的总存量已接近140万平方米。本季度没有新的保税仓库供应,因此保税仓库市场保持不变,依旧为74万平方米。

工业活动和港口作业不活跃导致2014年第二季度需求,尤其是保税市场需求放缓。非保税市场在本季度也只有少数主要交易完成。最大的交易发生在北辰区,嘉民北辰陆路港物流中心与乐友母婴品牌达成23,000平方米的租赁合同。大多数非保税需求仍来自于零售商,物流和电子商务公司,尤其是希望辐射北京地区的公司。北京有限的物流空间使更多的企业来到天津寻求仓储空间。

本季度租金和资本价值小幅上升。已建成仓库的开发商,如普洛斯,上调租金从而驱动整体租金的增长。同时,上涨的地价和越来越多寻求市场机会的国内外投资者共同推动了资本价值的提高。仲量联行天津工业地产部负责人王嘉思,指出"天津的投资活动和租赁需求都在增长,尤其是如今北京物流空间供给紧张。由此我们更加期待下半年市场活动的强势增长。"

零售地产–百货公司和购物中心重新定位

零售市场竞争加剧使得许多业主努力寻找品牌组合以此吸引购物者。滨江道板块与和平路板块的百货公司几乎全部在进行重新定位和租户升级,希望由此找到新的品牌组合来提升客流量和销售额。由恒隆地产开发的恒隆广场计划于2014下半年开业,此项目将把更多优质新品牌带入天津市场。受恒隆影响,天津核心零售区的购物中心和百货公司正在竭力制造差异化以吸引购物者。

2014年第二季度,无新建项目入市,与此同时市场中许多购物中心和百货公司开始重新定位和租户升级,因此空置率有所上升。另外,快时尚和时尚品牌的需求也在本季度减缓。仲量联行天津零售市场部负责人尹伟静,表示"由于市场表现不是十分理想,天津现有的许多快时尚和时尚品牌计划放缓门店扩张步伐。然而,餐饮和儿童用品零售商依然保持活跃,并将成为推动租赁需求不断向前的主要力量。"

虽然空置率有所提高,总体首层租金环比仍环比小幅上涨2个百分点,达到11.9元每平方米每天。南京路板块和非传统零售区域的百货公司共同推进了租金的上涨。

高端住宅 –购房者持续观望

本季度,融侨观邸和万科新柏翠园两个高端住宅项目进入预售市场。融侨观邸位于南开区,与南京路相邻;新柏翠园则位于梅江住宅区。两个项目共有超过70套住宅售出,相对于优越的项目地点和开发商声望,市场表现并不理想。

虽然与上季度相比,高端住宅市场交易量保持稳定,上涨了2.9个百分点,但与2013年第二季度相比交易量下降了27.2%。市场表现黯淡的原因在于购房者大都采取观望的态度。购房者期望高端住宅开发商会同国内其他城市一样,开始下调天津中心城区房价。仲量联行天津研究部负责人马渡,表示"和去年同期相比,2014年中心城区市场交易量仅为2013年的一半。如果开发商想要快速提高交易量,他们就要适当调低价格。"

在下半年,随着开发商降价以求增加其现金流,高端住宅房价预计有所下降。然而,随着房价的下降,市场交易量有望上升。未来两年,高端住宅房价预计下降3至5个百分点。