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广州

仲量联行:甲级办公楼市场正面临租金调整,一手高端住宅销量低位回暖

2014年第二季度广州房地产市场回顾


广州,2014715 - 2014年第二季度,广州甲级办公楼租赁市场较为活跃。仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:"本季度租赁市场上最为活跃的企业主要来自金融、专业服务业和快速消费品产业。此外,部分新入驻广州的企业追求高质量的办公环境,进一步支撑了整个市场的成交。"零售物业市场方面,鉴于对整体经济增速担忧的影响,零售商对扩张仍保持谨慎。工业物业市场,本季度非保税仓库净吸纳量达1.3万平方米,主要来自电商、物流和快销等行业。由于本季度无新增仓库竣工,现有优质仓储项目的空置率进一步降低,而租金则走势平稳。住房市场总体情况疲软,个别郊区项目进入调价促销阶段。本季度高端住宅的销售在上季度的历史低位基础上有所增加,主要依靠在价格走势维持平稳的情况下,珠江新城改善型销售增加的带动。住房租赁市场继续保持平稳,其中天河中央商务区和珠江新城继续保持活跃,整体租金保持稳定。

甲级办公楼

成本敏感型企业租赁需求带动租赁活动轻微上涨。2014年第二季度,广州甲级办公楼租赁市场保持平稳,但主要由成本敏感型企业的租赁需求驱动。国内经济增长放缓的形势下,内资公司的扩张需求导致租金相对较低的办公楼倍受青睐。本季度租赁市场上最为活跃的企业主要来自金融、专业服务业和快速消费品产业。此外,部分新入驻广州的企业追求高质量的办公环境,进一步支撑了整个市场的成交。

本季度并无新增供应,甲级办公楼总存量为372万平方米(建筑面积)。高德置地广场四期北塔将成为今年下半年唯一的竣工项目。本季度甲级办公楼市场新增净吸纳量达4.8万平方米(建筑面积)。由于本季度没有新竣工项目,加上成本敏感型需求的温和上涨,导致总体空置率持续下降,从上季度的12.2%下降到本季度的10.9%。

部分业主加大租金优惠来挽留租户。仲量联行广州商业地产部总监马炜图指出,未来两年内竣工的甲级办公楼已纷纷持续开展预租活动,导致个别现有甲级办公楼业主不得不加大租金优惠以避免租户流失。另一方面,优质办公楼的入驻率持续提高,令个别业主有信心轻微调高租金水平。在上述两个因素的综合作用下,广州全市甲级办公楼市场租金保持稳定,环比轻微下降0.4%,至156.7元每平方米每月。

私人投资者对投资办公楼日趋谨慎。经济增长放缓仍然影响市场景气,导致私人投资者对投资办公楼保持谨慎。此外,部分甲级办公楼的租金下降也使部分潜在自用买家选择租赁市场,导致一手市场和二手市场的分拆业权办公楼的交易在第二季度下降,办公楼资本值也在第二季度录得环比下降0.3%,至37,400元每平方米,这是自2009年第二季度以来,广州办公楼资本值首次录得降幅。

2014年下半年市场展望:展望未来,马炜图表示,由于中国经济增速放缓,预计跨国企业对甲级办公楼的租赁问询量将会减少。出于对优惠租赁条款的偏好,跨国公司将仍然乐意作为主力租户搬迁至新的办公楼。然而,预计大多数跨国企业租户将会对扩张办公室面积保持谨慎。

尽管2014年将是近十年来甲级办公楼年新增供应量最少的一年,预计只有8.2万平方米供应量竣工,但是,市场对2015-2016年供应量加大的预期,还将继续抑制整体甲级办公楼租金的升幅,而且不排除个别办公楼继续将采取更灵活的租赁条件来挽留租户。这将使现有办公楼和即将竣工物业的竞争加剧。马炜图预计,甲级办公楼的平均租金在下半年内有机会轻微下调。但是,在现时节约成本型需求主导市场的因素下,租值下调从另一方面来说,有利一些成长型的行业加紧扩张步伐,预计到今年末甲级办公楼的空置率亦会持续下降。

零售物业

租赁需求平稳,整体空置率降低。鉴于对整体经济增速担忧的影响,零售商扩张态度仍保持谨慎。快时尚和大众餐饮租户继续推动租赁需求。此外,国际品牌仍有缓慢扩张,且表现出对于核心商圈的偏好,本季度,一些外资轻奢类服饰品牌和外资著名餐饮集团继续入驻广州,签约核心路段的成熟商城。

本季度,位于增城荔城区的万达广场开业,其进驻率达100%,推动广州零售物业净吸纳量增至14.4万平方米(建筑面积)。同时,其他优质零售物业租赁表现平稳,部分商场着力进行整体租户品牌升级调整也有助降低空置率,导致市场整体空置率环比下降0.9个百分点至4.1%。

部分商场调低租金,市场整体租金涨幅放缓。本季度零售物业市场租金水平整体平稳。仲量联行华南区研究部总监曾丽指出,由于租赁需求增长放缓带来空置率压力,一些空置率较高商场的业主租金立场软化,以吸引新租户进驻。另一方面,优质成熟商场仍受青睐,租赁需求稳定,租金继续上涨。整体而言,租金增速相比上季度放缓,均值为396元每平方米每月,环比仅上涨0.7%。

受租金增速放缓影响,投资性需求减弱。资本市场方面,受住宅市场整体降温,部分开发商资金链紧张,及租金增速放缓所带来的市场风险加大等因素影响,机构投资者对市场回报率的预期轻微上调,导致本季度零售物业市场资本值微跌0.5%。

2014年下半年市场展望:受经济增速放缓及电商持续冲击的影响,曾丽分析指,零售市道短期内显著复苏的机会较低,出现结构性调整的机会较大,新进驻品牌和餐饮、体验式消费的需求加大,导致商场业态组合变化。另一方面,市内一些连锁服饰类零售商承租能力受到限制,扩张态度更加谨慎,预计下半年整体租赁市场需求将继续保持平缓。国内中产阶级和年轻消费者群体的增长预计将拉动相关零售商的扩张需求,如快时尚、娱乐和特色餐饮租户等。

未来6个月的新增供应量预计达40余万平方米(建筑面积),大部分项目位于新兴商圈且针对大众市场。良好的预租情况减缓了供应洪峰对空置率的压力,预计到今年末空置率将微升至7-9%。此外,尽管零售商普遍青睐成熟商场将提升个别核心商圈业主叫价能力,不过由于多数业主租户在组合升级调整过程中引入更多的体验性元素,如餐饮、影院、儿童乐园及个人护理类租户,将会限制租金增幅,预计下半年整体租金增长幅度将维持在0-2%。

工业物业

物流园

非保税仓库继续紧缺但租金稳定。2014年第二季度,国内消费需求增速轻微上涨,特别在电商行业发展带动下,促进市场对非保税仓储物业的需求,尤其是对邻近交通枢纽的优质仓储物业的需求。本季度非保税仓库净吸纳量达1.3万平方米,主要来自电商、第三方物流和快销等行业,大部分集中在广州富力国际空港综合物流园区等邻近空港的仓库。由于本季度无新增仓库竣工,现有优质仓储项目的空置率进一步降低,从上季度的5.8%下降到本季度的5.0%。虽然空置率持续下降,但由于今年将有超过52万平方米非保税仓库在下半年竣工,现有业主报价保守,导致本季度租金走势平稳,维持在31.1元每平方米每月,同比轻微下降0.1%。

广州出口回暖趋势促进保税仓库需求。受5月国内出台的促进出口增长政策和欧美等主要出口目的地国家经济复苏的双重影响,2014年第二季度,广州出口下降趋势得到遏制,4-5月出口环比均有所上涨,出口总额恢复到与去年持平水平,从而刺激了市场对保税物流园区的需求。本季度保税仓库的吸纳量集中在上季度新竣工的南沙国际物流园三期,全市保税仓库本季度净吸纳量达2.4万平方米。由于本季度无保税仓库竣工,全市保税仓库空置率较上季度大幅下降12个百分点至15%。曾丽表示,由于广州出口呈现回暖征兆,特别是来自南沙区保税仓储物业空置率的大幅下降,增强了个别业主对租金的信心,促使该区域业主的要价能力增强,带动全市平均租金环比上升4.5%,至30.6元每平方米每月。

2014年下半年市场展望:展望下半年,广州地区将有四个非保税优质仓储项目竣工,将大大缓解广州地区优质仓储物业市场的供应紧张状况,预计全年非保税优质仓储供应量达52万平方米。未来国内消费将持续平稳增长并进一步向网络消费模式转变;在政策方面,广州市也将加大对电子商务企业的扶持力度。曾丽表示,可以预见电子商务业和物流行业的发展,广州市对非保税仓储的需求将进一步增强。然而,由于未来新增非保税仓库供应量多达52万平方米,预计非保税仓库的空置率将略有上升。但是,下半年,供应压力将使整体租金平稳,个别非核心项目将面临轻微下调的趋势。

广州优质保税仓库方面,年内缺乏新增供应,但邻近的中山、佛山等城市将有多个保税仓库项目相继完工,预料部分市场需求将流入周边城市。此外,随着出口复苏和南沙保税区政策日渐完善与稳定,预计未来保税仓库的需求和租金将继续稳定增长。

产业园

产业园区租金稳中有升。2014年第二季度,没有新产业园竣工。产业园区的空置率在较低水平基础上有所下降,但受经济增长放缓影响,部分外资信息技术产业扩张活动趋于保守,问询量有所下降。另一方面,受广州信息和电子产业发展的正面影响,本季度科学城等地产业园租金小幅上涨。由于市中心、番禺等地产业园区供应充足,这些区域的产业园租金维持稳定。本季度,全市产业园区租金价格环比小幅上涨0.9%,至65.5元每平方米每月。

豪宅市场

核心地段高端住宅市场成交量从低位回暖。2014年第二季度,住房市场总体情况疲软,个别郊区项目进入了调价促销的阶段。房地产投资性需求仍然被限购政策影响,本季度广州一手高端住宅市场在价格走势维持平稳的态势下,销量在相比上季度的历史低位呈现回暖。一方面,自今年5月以来,针对高总价和高单价楼盘的网签限制政策逐步放松。同时,在房屋信贷市场加快放贷速度的影响下,带动了第二季度一手高端住宅成交量的稳中有升。

本季度的销售在上季度的历史低位上有所增加,主要依靠珠江新城新盘销售带动。第二季度,发展商新推售项目有所增加,特别是在中心城区。本季度新开盘项目合计有770套,主要集中在珠江新城和番禺,比去年同期上涨约200余套。截至第二季度末,当中约25%已经被消化。其中,珠江新城新推售项目继续受到改善型买家追捧,销售情况乐观,导致本季度广州一手高端住宅市场成交量回暖,总成交量达400套,同比上涨12.9%。成交量增幅主要来自珠江新城等地的新推项目, 例如5月份推售的"中海花城湾一号"。除珠江新城外,其他地段楼盘的销售量与上季度相约,但非核心地段新推售楼盘的销售情况远不及珠江新城。

中心商务区租赁需求推动租金价格稳中有升。当前广州高端住宅租赁市场继续保持平稳,其中天河中央商务区和珠江新城继续保持活跃,问询量较大。同时,由于二手高端住宅盘源数量稳定,因此业主普遍对成交价格呈乐观态度。目前,较为活跃的高端住宅租赁市场集中在珠江新城和天河北,加上这两个区域甲级办公楼市场近年的入驻率进一步提高,导致整体租金大体保持稳定,轻微上升0.5%,至85.3元每平方米每月。

非核心地段资本值下行趋势持续。由于珠江新城高端住宅的一手市场销售量保持稳定,本季度新开楼盘及二手市场价格均未录得降幅。但在全市范围内,部分二手市场的卖家对市场信心减弱,个别业主出于回笼资金的考虑以低于市场价格放盘,导致个别分区市场的二手高端住宅资本值继续小幅下滑,环比跌幅达0.6%。此外,非核新区的楼盘价格降幅明显。

2014年市场展望:预期下半年住宅市场的基本面保持不变。只要目前的楼盘降价策略能有效刺激销量,不至于影响经济基本面的发展,下半年仍将维持审慎的房地产政策,松绑机会低。加上银行信贷市场对个人房屋贷款仍持适度宽松的态势,特别是针对首次置业者。这些因素都对需求带来正面支撑。

供应方面,下半年高端住宅市场新开盘楼盘预计将增多。预期下半年将有2,000套新房源准备入市,主要集中在白云、海珠区等非核心地段,预期销售量将不及城区房源。曾丽认为这将促使开发商持保守的价格策略,特别是中小型开发商的资金压力整体较紧张的情况下,有机会通过灵活的定价策略促销。

但是,越秀老城区和珠江新城等核心商务地区未来新房源不多,因此曾丽预计这些地区的高端住宅价格将维持坚挺趋势,但全年成交量将受买家观望情绪的影响,同比去年将有所降低。整体而言,下半年,预期高端住宅保量为主,价格维持轻度下行情况仍持续。核心区价格保持平稳,非核心区降价机会大。在租赁市场上,受中心商务区良好的办公楼需求发展态势支持,预料全市租金将继续维持平稳的上升趋势。

市场前景

仲量联行华南区研究部总监曾丽总结:"2014年上半年,整体房地产正面临调整,预期下半年情况持续。过去一两年,国内外经济放缓以及信贷市场调整,造成国内生产投资需求下降的影响,正逐渐显现在今年甲级办公楼的表现上。整体上,大部分行业业务扩充和再投资的需求谨慎,大多采取节约成本的策略,加上未来一两年新增供应量开始影响市场供求平衡,个别业主以更灵活的租赁策略提前锁定客户,造成目前的租金短期震荡。供应量大增的情况,是目前国内许多城市同时出现的现象。但是,参照其他成熟的办公楼市场,例如香港,广州无论现有或未来新大厦办公楼业主现时所采取的超前预租和以增加租金优惠提前锁定客户的做法,其实是成熟的商业处理模式。因为提高新大厦预租率,能温和减低2015年和2016年供应洪峰来临时所带来对市场空置率和租金的冲击。我们预见下半年和2015年的情况有可能将仍然维持目前局面,租金面临调整。尽管如此,一些活跃的本地龙头企业和新进驻广州的一些企业的办公需求将有力支撑净吸纳量的平稳。"

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。