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香港

仲量联行:香港住宅市场仍笼罩着对楼市调控措施的忧虑

预期2014年下半年商业房地产市场的资本值将大致保持稳定


香港,201478—根据仲量联行香港近日发布的《2014年上半年房地产市场回顾》,尽管一手住宅市场推出的新项目反应积极,住宅市场仍笼罩着对香港楼市调控措施的忧虑。与此同时,中环办公楼楼市场继续受中资企业的租赁需求带动,持续呈现回升迹象;零售市场则受到零售销售表现放缓、政府建议削减访港自由行旅客人数,以及内地旅客消费模式日益转变等因素影响,存在一定的波动。

办公楼市场

2014年上半年,甲级办公楼租赁市场的需求仍然疲弱,整体净吸纳量仅约35,411平方米 (净面积)。然而,与2013年全年负净吸纳量29,919平方米相比,租赁市场已取得明显改善。同时,由于较少租户愿意掏出额外费用来搬迁办公室,租赁活动仍主要集中在租赁续约上。

中环市场主要受惠于银行和金融行业的扩张和整合需求, 净吸纳量为14,788平方米,继续呈回升迹象,其中,市场对高级办公楼的租赁需求尤为强劲。鉴于目前超甲级办公楼的租金水平已从2011年高峰回落约两成,租户得以以更低的租金续租。另外,多家中资企业为配合香港业务扩张,积极寻求扩充及提升办公室规模,带动中环租赁市场增长。然而,新的租赁成交仍然主要集中于小型办公楼。

从出租楼面面积看,金融、保险、房地产及商业服务业 (FIREBS) 仍为带动办公楼租赁需求的主要动力。采购公司活跃于九龙区的租赁市场,而港岛东和数码港的信息技术和电信市场则主要由包括Facebook、AT&T和Computer & Technology在内的领先科技企业的需求所主导。

2014年上半年,空置率与去年同期持平 (4.4%),主要集中在数幢中低级办公楼。受惠于高级办公楼市场强劲的租赁需求,中环的空置率继续改善,由2013年12月底的4.6%下降至6月底的4%。该分区市场超甲级办公楼的空置率更跌至三年新低,其中国际金融中心一期和二期的空置率均低于1%,而中国建设银行大厦和友邦金融中心则 持续全数租出。

同时,九龙东区于2014年上半年完成多宗新落成甲级办公楼的销售交易,均为买家自用,令空置率有所改善(由2013年底的7.8%下降至6月底的6.7%)。而该分区的空置办公楼项目,则超过40%集中于拟供出售的大厦。

租金水平于上半年按年增幅1.3%,除九龙东外,所有分区市场的租金水平均有所增长。在九龙东区,受政府重建项目政策推动,若干工厦改建成办公楼楼,由此引入的新增供应加剧了市场竞争,导致租金出现轻微下降。在中环,高级办公楼市场空置率持续收窄,推动租金轻微上升1.9%。尽管如此,由于一些中档次办公楼一直面对空置压力,业主提升租金的空间有限。

 

仲量联行香港商业地产部总监庞定勤 (Ben Dickinson) 表示:"鉴于下半年预期经济将温和增长,我们预计整体办公楼市场的租赁需求将保持稳定。此外,由于办公楼市场的空置率持续偏低,传统核心区市场亦缺乏新增供应,下半年租金将逐步上扬。由此,我们预期除九龙东外的所有分区市场将于今年下半年将实现5%以内的增幅。"

香港主要办公楼指标 变动百分率%

物业类别

资本值

(2014年1月至6月)

租值

(2014年1月至6月)

2014年租金预测
中环p0.1%p1.9%p0–5%
湾仔 / 铜锣湾p0.1%p0.6%p0–5%
港岛东p0.4%p1.3%p0–5%
尖沙咀p0.5%p1.4%p0–5%
九龙东p1.2%q0.1%q0–5%
整体p0.2%p1.3%p0–5%

 

零售物业市场

中国内地访港游客人数持续增长,尽管增速较去年放缓,但仍为香港的零售物业市场带来强劲的支持。2014年首五个月,来自中国内地的访港旅客人数按年增长17.6%,约占访港旅客总人数 (2,400万人次) 的77%;而同期访港旅客总人数则按年增长13.6%。持自由行签证访港的旅客人数约占内地访港旅客总数 67%,越来越多内地旅客倾向进行一日游,带动今年首五个月的中国内地访港一日游旅客人数按年增长 18.9%。

上半年底零售销售增长放缓,再加上内地旅客的消费支出下降及购物模式的转变 (日益偏好中档价位的产品),为零售市场带来压力。今年首五个月,零售销售按年下降0.2%,其中4月份更录得2009年以来最大的跌幅 (9.9%)。增速放缓主要由于珠宝及手表的销售于首五个月按年下降20.6%,尽管部分原因是去年黄金销售热潮导致比较基数较高所致。

黄金购物地段的商铺空置率仍然维持极低水平。然而,零售销售增速放缓令市场忧虑租金增长前景,越来越多零售商对租金上调持审慎态度,导致空置率上升,亦令临街商铺市场租金受压。

尽管入境旅游市场面临挑战,但受到健康的就业市场(极低的失业率)支持,本地消费市场持续发展,预期将带动2014年下半年的零售销售增长。此外,根据仲量联行最新的零售研究报告,香港仍为亚太区最适合国际品牌开设旗舰店的城市,在不久的将来,中档次零售品牌在香港市场的扩张速度预期将超越奢侈品牌。

仲量联行香港零售地产部总监郭富礼 (Tom Gaffney) 表示:"政府拟计划设定自由行旅客人数上限,加上中国旅客消费模式不断变化,势将引起市场忧虑。在此前提下,零售商采用更务实的方式开店和议定租金。展望未来,我们相信大众商品和中档价位的奢侈品销售越将带动零售市场发展。尽管部分临街商铺的租金可能略为下调,预期商铺租金仍可以 0-5%的速度温和增长。"

香港主要商铺指标 变动百分率%

物业类别

资本值

(2014年1月至6月)

租值

(2014年1月至6月)

2014年租金预测
临街商铺p0.8%p0.8%p0-5%
高级购物中心不适用p0.9%p0-5%

 

住宅市场

住宅市场仍然笼罩着对政府调控措施的担忧。今年首五个月平均每月的整体住宅销售成交量仅4,500宗,较2013年同期 (4,200宗交易) 高6%。然而,政府放宽了双倍印花税条例的相关要求后,四月及五月份的销售成交量均取得轻微上升。

由于政府的楼市调控措施持续,加上目前持有成本依然较低,业主卖盘压力低且普遍持观望态度。2014年上半年,各价格类别的销量普遍较去年下降,惟售价3,000-5,000万港元的一手物业销售有所增长,主要由发展商推出新盘所带动。开发商定价时参考邻近的二手住宅价格,并提供一系列折扣及优惠吸引潜在买家,部分项目截至六月底的预售率甚至已超过90%。

不过,一手物业市场提供的折扣优惠对二手市场的售价影响并不明显。事实上,尽管一手物业价格向二手市场物业看齐,二手市场的楼价仅录得轻微降幅。2014年上半年,中小型及高端住宅的资本值均轻微回落约1%。租赁市场方面,特别是高端住宅市场的租赁需求依然疲弱,导致2014年上半年高端住宅租金下跌近5%。

预期住宅市场供应量将会于未来数年增加,而2014年内预计将有17,900个项目竣工,较过去十年 (2003-2013年) 的平均年供应量12,800个项目为高,但仍远低于 1990年至 2003 年长期平均年供应量 27,000 个项目。日后,当政府卖地后所开发的住宅项目竣工时,供应量预计可于2016及2017年进一步提升。

仲量联行香港董事总经理曾焕平表示:"我们预期开发商将继续采取具竞争力的定价策略,来推动一手物业市场的销售增长,因此,2014年下半年的住宅市场仍会以一手销售为重点。然而,市场仍然面对加息、现行的调控措施等下行风险,纵使住宅价格表现可能较早前所预测的强劲,高端和中小型住宅的资本值均可能适度下调。"

香港主要住宅指标 变动百分率%

物业类别

资本值

(2014年1月至6月)

租值

(2014年1月至6月)

2014年租金预测
高端住宅q0.8%q5%q5-10%
中小型住宅q0.7%不适用不适用

 

工业地产市场

对外贸易环境稳步改善,货运量增长于2014年第二季创三年新高。今年1至5月,香港国际机场的空运量按年增长6.2%,而港口的集装箱吞吐量则按年上升3.5%。

对外贸易的增长及业务流程外包需求日增下,第三方物流营运商重新回到货仓租赁市场。对大面积(愈4,444平方米)、邻近集装箱港口以及月租低于每平方米港币约100元的货仓需求最大,致使空置率处于极低水平。

在低空置率及新建工厦供应有限的情况下,所有资产类别的工厦租金均达到了历史新高。货仓租金增速尤其显著,主要由于非黄金地段的物业需求上升。此外,尽管新开发或翻新物业的供应量增加,但工贸大厦和分层工厂大厦的租金仍继续走高。

仲量联行香港工业部总监刘毅强表示:"预计对外贸易环境和业务流程外包需求将进一步带动货仓需求的增长。此外,由于香港工业园区的租赁结构发生变化,提供予专业工厂的的土地供应可能有所下降。由于2015年以前将没有新增供应且空置率仍然处于低水平,预期2014年全年的货仓租金将增长5-10%。"

香港货仓指标 变动百分率%

物业类别

资本值

(2014年1月至6月)

租值

(2014年1月至6月)

2014年租金预测
货仓p6.2%p4.6%p5-10%
分层工厂大厦p5.0%p7.9%p5-10%
工贸大厦p6.0%p5.0%p5-10%

 

投资市场

2014年上半年,投资市场依然疲弱,投资活动主要来自用家需求,并集中于新兴地区。政府征收较高的印花税,继续为市场带来压力,但值得注意的是,尽管投资交易成本更高,部分投资者已经重返市场作长线投资。

2014年上半年,四个主要物业市场的总投资金额达265亿港元,较2013年下半年增长23%。市场对商业用地出售反应积极,资本值相对保持稳定。工厦市场的资本值录得最强劲的增长,主要由投资者对旧工厦翻新和重建的需求所带动。

今年1月至5月,共完成97宗成交额逾1,000万美元的交易 (土地拍卖除外),较2013年下半年的78宗上升24.4%。零售物业市场录得最大额的投资资本,相关投资金额约占整个物业市场的37%,其次是办公楼 (27%)、住宅 (26%) 及工厦市场 (10%)。

虽然成交量下跌,但商业房地产市场的资本值仍持续上升。在多宗买家自用的办公楼交易支撑下,包括花旗集团收购观塘办公楼发展项目One Bay East东座等,办公楼市场的投资金额大幅上升至73亿港元。零售物业市场方面,本地消费的改善及中国内地访港游客人数的持续增长,提升了长线投资者的兴趣,而增值潜力巨大的非黄金地段大型商铺越来越受投资者的青睐。

曾焕平补充:"展望未来,越来越多的非核心资产将推出市场并受到有意寻求增值的投资者的青睐。大型交易将由自用买家或长线投资者主导。同时,下半年商业房地产的资本值将大致保持稳定,尽管一线临街商铺市场的压力可能越来越大,而住宅市场将继续受到政府调控措施的影响。在此前提下,预期甲级办公楼和一线临街商铺的资本值维持稳定,而货仓的资本值将在2014年增长5-10%。目前无迹象表明调控措施会在可见的将来结束,预计2014年全年高端和中小型住宅物业的资本值将分别下降约5-10%及0-5%。"

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图左至右:仲量联行香港零售地产部总监郭富礼、仲量联行香港商业地产部总监庞定勤、仲量联行香港董事总经理曾焕平、仲量联行香港工业地产部总监刘毅强