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成都

成都零售租赁市场持续活跃,高端及奢侈品牌积极在蓉布局

2014年第一季度成都房地产市场回顾


成都,2014421 2014年第一季度,成都甲级办公楼市场有两栋物业建成入市,在市场净吸纳量不足以消化新增供应的情况下,空置率继续上涨,导致全市甲级办公楼有效租金下跌。 零售物业市场方面,成都国际金融中心开业,高端及奢侈品牌积极布局。高端住宅市场方面,受春节假期及贷款利率上浮等因素影响,成交量与新开盘量都有所下降。然而,东大街片区与南部新区成交仍然活跃。

甲级办公楼市场

受金融服务业旺盛的租赁需求带动,2014年第一季度全市甲级办公楼净吸纳量达69,200平方米,同比上涨187.9%,环比下降60.6%。环比下降主要是由于2013年第四季度的新增供应录得了大量买家自用案例,而本季度该类需求随落成量的减少而明显下跌。分区域来看,南部新区及东大街区域成交最为活跃,南部新区的中海国际中心和东大街区域的晶融汇在第一季度均有多宗租赁成交。而市中心的成交集中在较新的高品质项目,如国际金融中心(1座)和航天科技大厦等。典型案例包括恒昌理财入驻晶融汇(租赁面积700平方米)和讴鹏投资入驻中海国际中心E座(租赁面积1,400平方米)等。

2014年第一季度,成都甲级办公楼市场共有2栋物业建成入市,新增供应量达13万平方米。这两栋办公楼分别是位于市中心的泰丰国际广场和位于南部新区的希顿国际广场 (B座),两者均为散售项目。在需求不足以吸纳新增供应的情况下,甲级办公楼空置率由2013年第四季度末的41.3%上升至41.6%。此外,由于新入市两个项目的有效租金低于全市平均水平以及大部分已有项目租金有所下调,本季度全市有效租金进一步下降,环比下跌1.7%至每平米每月100.4元。

地方政府对部分金融服务类企业调控,短期内甲级办公楼需求或受影响。仲量联行华西区研究部总监马伟业表示:"2014年2月,成都市工商局颁布了暂停部分金融服务类企业核名和登记的通知,对象包括投资理财类企业。鉴于新设立金融类企业是近年来成都甲级办公楼市场的主要需求来源,该政策的执行将会对办公楼市场造成一定影响。" 未来三个季度,全市尚有逾50万平方米的新增供应,我们预计全市甲级办公楼的空置率将进一步上升,租户议价能力将会持续走强,而平均有效租金亦会随之下跌。

零售地产市场

高端及奢侈品牌积极在成都市场布局。本季度成都零售租赁市场持续活跃,时尚品牌和餐饮品牌仍是需求主要来源。受成都国际金融中心开业推动,高端及奢侈品牌本季度内积极布局。Chanel和Giorgio Armani均在成都国际金融中心开设其成都首家旗舰店。Dolce & Gabbana在成都国际金融中心开出双层旗舰店,并于仁恒置地广场开设其在成都第三家店铺,租赁面积近270平方米。

成都国际金融中心和阳光新业中心落成开业。本季度共有成都国际金融中心和阳光新业中心两个优质零售项目落成开业。由九龙仓开发的成都国际金融中心位于春熙路-盐市口商圈,零售体量达208,000平方米,入驻率达90%。除引进诸多一线奢侈品牌外,该项目亦成功吸引到多家品牌开设成都首店,包括连卡佛百货、高端超市Great Food Hall及UA国际影城等。阳光新业中心由阳光新业地产开发,位于东大街及延线商圈,入驻率达90%。该项目定位社区型购物中心,成功引进多家知名快时尚和餐饮品牌,如H&M、优衣库、无印良品、星巴克咖啡、绿茶及海底捞等。

优质项目提升核心商圈购物氛围,整体市场租金涨幅趋于平缓。年内核心商圈将会迎来另一高端购物中心 - 成都远洋太古里的开业。该项目毗邻成都国际金融中心,确定进驻的品牌包括Hermès、Gucci、Miu Miu及Jimmy Choo等。预计该项目开业后将同成都国际金融中心形成协同效应,进一步提升核心商圈购物氛围,推动核心商圈租金显著上涨。但整体来看,受蓬勃发展的网上购物及零售物业集中供应影响,成都零售物业市场面临较为频繁的品牌或定位调整。部分购物中心,尤其是位于新兴商圈的项目,将有可能以降低租金水平或提供优惠的条件的形式来吸引商户入驻。在此情况下,预计未来成都整体优质零售物业市场租金涨幅将趋于平缓。

 

高端住宅市场

受春节假期和各大银行上浮房贷利率影响,成都主城区销售量明显下降。第一季度成都主城区销售套数为20,360套,同比下降21.4%,环比下降23.4%。第一季度成都主城区的新增供应为1,035,000平方米,同比下降56.2%,环比下降37.6%。本季度成都市主城区普通住宅市场均价达每平米9,100元,同比上涨6.3%,环比上涨1.1%。

第一季度成都高端住宅市场成交1,959套,同比下降23.1%,环比下降17.7%在本季度最受欢迎的是南部新区和东大街片区,南部新区销售占比达48.4%,东大街片区销售占比达32.2%。然而,第一季度高端住宅所有新增供应项目均来自东大街片区,仅有396套新增供应,同比下降67.7%,环比下降62.6%。本季度高端住宅市场平均资本值达到每平米12,800元,同比上涨3.1%,环比上涨0.3%。

未来住宅市场的投资需求会继续受到调控政策影响。改善及自住需求将仍然是未来高端住宅的主要需求来源。随着持续放缓推盘速度的策略,开发商的存货压力减小,预计后期或将加快推盘速度。同时,由于针对住宅市场的政策调控力度较强,预计未来高端住宅市场平均资本值增幅有限。