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仲量联行:甲级办公楼租金环比增幅持续六季领跑北上广;零售物业租赁 需求稳中有升,但租金增速放缓

2014年第二季度深圳房地产市场回顾


深圳,2014710 - 2014年第二季度,金融方面的政策性利好因素继续强劲刺激甲级办公楼需求。仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:"本季度,由金融业引导的深圳办公楼需求受多方面的创新金融平台持续提振,深圳金融企业的扩张和新设立办公室的需求尤为活跃,并带动第三产业扩张需求,使整体租赁成交保持积极势头。"询盘量及进驻率的上升使业主租金叫价能力增强,福田及罗湖区甲级办公楼租金均有不同程度的上涨。零售物业市场方面,本季度零售商对核心区域的零售物业需求仍然较强,为了满足业务需要和对市场复苏的良好展望,不少零售商向新兴区域进行扩展,带动整体租赁需求稳中有升。但业主上调租金信心受未来大量新增供应影响,导致租金增速继续放缓。工业物业市场,得益于欧洲和美国消费板块的缓慢复苏,出口企业订单有所增加,出口型企业对保税仓库的需求呈现渐趋上升的迹象,但有承租意向的企业仍在物色租金较为合理、设备较为先进的仓库,导致本季度录得交易不多。

甲级办公楼

金融企业需求带动租赁市场活跃。国务院常务会议部署落实和加大金融对实体经济支持、深圳市发布《关于支持互联网金融创新发展的指导意见》、前海金融优惠政策以及证监会放宽公司公开募股条件、重启IPO进程等一系列政策扶持持续营造良好的市场气氛。由金融业引导的深圳办公楼需求受多方面的创新金融平台持续提振,深圳金融企业的扩张和新设立办公室的需求尤为活跃,并带动第三产业扩张需求,使整体租赁成交保持积极势头。

2014年第二季度,深圳有两个甲级办公楼项目落成,为市场新增约共15.3万平方米的供应量。截至第二季度末,深圳甲级办公楼总存量为309万平方米。但是两个新项目约70%的进驻率及销售率,加上优质甲级办公楼的空置率不断下降,导致本季度净吸纳量高达17.4万平方米,约为上季度的两倍。同时,深圳全市整体空置率由上季度的7.8%降至本季度的6.8%。

询盘量及进驻率上升,增强业主上调租金信心。仲量联行深圳董事总经理夏春毅指出,在办公楼租赁市场持续活跃的支持下,询盘量及进驻率的上升使业主租金叫价能力增强。福田及罗湖区甲级办公楼租金均有不同程度的上涨。其中,福田区环比上涨达3.6%。受福田区办公楼租金涨幅的带动,本季度全市平均租金水平环比上涨3.2%,至199元每平方米每月(建筑面积)。该环比升幅自2013年第二季度起,已持续6个季度领跑国内其他一线城市。

担忧资本值升值受压,甲级办公楼投资市场平淡。在中国经济潜在增长率有下行趋势的压力下,投资者表现谨慎,并持观望态度,而支撑整体投资市场的主要是有自用需求的内资公司,但是他们的预算受限,加上投资者担心资本值升值潜力减弱,导致本季度甲级办公楼市场交投平淡。因此,整体资本值升幅持续放缓,环比升幅较上季度再下调0.1个百分点至1.1%。由于资本值升幅低于租金升幅,导致回报率微升0.1个百分点至4.9%。

2014年下半年市场展望:展望未来,夏春毅表示,金融业以及专业服务行业在深圳政策利好因素的吸引下,在深圳新设立与扩张办公室的需求将维持强劲的势头。因个别项目延误,导致今年供应量下调至40万平方米。夏春毅对深圳全年租赁市场行情预期乐观,虽然今年供应量低于去年,但预计今年净吸纳量仍和去年规模相约,约达45万平方米,同时预测全年空置率将同比下降至9-10%。

由于部分位于罗湖、福田区的优质甲级办公楼呈现供不应求的态势,长期保持满租状态,业主对市场信心增强,导致在物色新租户或续租现有客户时纷纷上调租金,预计下半年中心区域租金进一步上涨将带动市场整体租金,夏春毅预计2014年租金增长会高于上季度预测值,将同比上升8-10%。

零售物业

租赁需求增速平稳,餐饮品牌扩张主导市场。受深圳经济数据第一季度达到预期影响,人民消费信心水平有所增强,2014年第二季度的4、5月,深圳市零售消费总额达730亿,与去年同期相比增幅达10.1%。零售商对核心区域的零售物业需求仍然较强,为了满足业务需要和对市场复苏的良好展望,不少零售商向新兴区域进行扩展,带动整体租赁需求稳中有升。

2014年第二季度,位于福田区的世纪汇投入运营( 5.9万平方米)。目前,全市优质零售物业存量约为247万平方米(建筑面积)。

仲量联行华南区零售地产部副董事孙燕玫表示,受电子商务兴起的影响,时尚服饰扩张需求仍然疲软。本季度新开设店铺中,逾65%为餐饮店铺,主要集中于福田和宝安区。此外,像海岸城、京基百衲空间这类较成熟并已得到消费者认可的零售物业,特别受到快时尚及美容/个人护理零售商的青睐。由于该类需求旺盛,再加上新开业物业进驻率不错,带动市场净吸纳量明显上涨,达到约7.65万平方米(建筑面积),推动整体空置率持续下降,从上季度的4.8%降至本季度的4.0%。

租金增速继续放缓,投资市场表现稳定,无大宗成交。由于下半年将新增超过50万平方米(建筑面积)的优质零售物业,未来大量的供应给予租户更多选择,加上服饰类零售商扩张缓慢,业主上调租金信心受影响,导致本季度商场首层平均租金仅环比上升0.7%,至531元每平方米每月(建筑面积)。与此同时,本季度投资市场表现稳定,并无大宗成交。由于租金增长疲软,本季度资本值增幅轻微。

2014年下半年市场展望:预计未来6个月新供应量庞大,准备开业的总供应量达52万平方米(建筑面积)。新增供应主要集中在龙华新区及龙岗区等新兴商圈。孙燕玫认为,虽然大量供应预计为全市空置率带来上升压力,但由于位于市中心的新项目预期预租率较高,而新兴商圈如龙华、龙岗等区域的新项目亦录得不俗的预租水平,相信能够抵消部分空置率压力,预计年末空置率将上升至8-10%。

租金方面,孙燕玫预计,大量新增供应将为租金升幅带来压力,但中心区域的成熟商场对零售商依然具有较强的吸引力,非核心区域的零售物业则有机会通过降低租金叫价吸引零售商向外扩展。总体而言,受承租能力较强的零售商带动,2014年商场首层平均租金增幅将保持平稳,预计将获得2-4%的年增长率。

工业物业

出口近5个月首次录得正增长,带动保税仓库租金上升。深圳出口降幅继续收窄,在2014年5月份录得同比增长2.2%,4-5月出口总额达425亿美元。得益于欧洲和美国消费板块的缓慢复苏,出口企业订单有所增加。此外,人民币汇率在今年1月份触底后轻微反弹,出口企业的盈利能力有所提升。仲量联行深圳工业地产部总监陈剑锋表示本季度,出口型企业对保税仓库的需求呈现渐趋上升的迹象,但有承租意向的企业仍在物色租金较为合理、设备较为先进的仓库,导致本季度录得交易不多,仅中外运4月份承租位于盐田后方普洛斯仓库约2万平方米。截至第二季度,空置率大致与上季度持平,为19.6%。盐田、前海及宝安区的部分业主仍看好今年下半年的出口贸易量,适当调高了租金,使租金重回到一年前的水平。整体保税物流仓库租金出现上扬,环比上升约2.0%,达到34.8元每平方米每月。

非保税仓库空置率仍处于高位,龙岗领头带动租金增长。深圳二季度前两个月的社会消费品零售总额达到730.10亿元人民币,同比增长10.1%,较2013年同期7.1%的增速有所上升。龙岗非保税仓库三个季度以来均没有录得租金涨幅,在本季度回升到30元人民币,重回2013年第三季度水平,带动整体非保税仓库租金环比上升1.8%。但是,陈剑锋指出,由于目前零售企业的盈利能力仍然较弱,承租能力仍然较低,导致部分位于龙岗和前海的非保税仓库的租户出现退租情况,轻微拉升非保税仓库的整体空置率至25.3%。

2014年下半年市场展望:本年度新增保税及非保税仓库落成均推迟,空置率有望改善。

预计2014年世界经济整体将渐趋稳定,中国出口总额降幅亦会收窄,但发展商对出口贸易仍持谨慎态度。在供应方面,预计平湖中外运物流中心保税仓库(建筑面积约25万平方米)将于2014年10月落成。陈剑锋分析指,随着出口的逐步提振,今年上半年出口型企业,对保税仓库的需求出现轻微的谷底反弹迹象,预计下半年保税仓库的成交将会有上升趋势。加上下半年没有新增供应,保税仓库全年空置率预计将下调至约17-20%,并支撑保税仓库租金缓慢上涨,全年预计上涨约2-4%,但增幅仍较2013年相比低约5%。

另一方面,拉动内需、刺激国民消费才能实现经济稳定增长的意识逐渐成为主流,陈剑锋预计深圳社会零售总额将继续走高,电商及第三方物流公司的高速发展成为非保税仓库的需求推动力。供应方面,原本预计在2014年落成、主要为自用的非保税仓库均未动工,导致今年无新增供应。预计对现有非保税仓库入驻率的提高有促进作用,也将有利于全年非保税仓库租金的平稳增长,预计全年租金上升2-4%。

市场前景

仲量联行华南区研究部总监曾丽总结:"在整体经济增长放缓的大环境下,深圳办公楼市场持续保持需求旺盛的态势,并且甲级办公楼租金环比增幅连续六个季度领跑北上广,显示了深圳作为金融改革的前沿阵地,通过信贷改革和金融创新等一系列方式对实业经济的刺激作用,逐渐加大企业迁移深圳或加大深圳区域职能功能的影响,这将不仅拉动办公楼需求的内生增长,还将逐渐有效地改变深圳办公楼结构性需求,加大金融和专业服务业的市场份额,形成良性循环。这些有利因素将保持年内办公楼市场的稳速增长势头,并降低未来几年供应量大增对空置率和租金的影响。"

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。