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浦东中央商务区办公楼市场空置率降至2007年四季度以来新低;国际贸易回暖推升上海物流仓储市场租赁需求

仲量联行2014年第二季度上海房地产市场回顾


上海,201479 – 来自内资金融服务业租户的强劲租赁需求持续推动浦东办公楼租赁市场,平均租金本季度环比上涨2.5%,并已开始带动浦西中央商务区租赁市场的需求。仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示:"随着金融改革的推进和上海自由贸易试验区有关法规的逐步完善,我们看到内资资产管理、私募股权及其它金融服务行业租户正积极寻求扩张或设立新办公室,从而产生强劲的租赁需求。"物流仓储市场方面,新建非保税仓库强劲的预租需求致使本季度非保税仓储市场空置率下降,而投资者对可交易资产的投资需求与并购活动推动收益率继续收窄。在高端住宅方面,四月和五月住宅市场成交低迷,但随着央行对个人首套房贷款的政策鼓励,六月市场成交量有所提升。本季度快时尚行业租户积极扩张并成为零售市场新增租赁成交的主要推动力,但是新项目竣工推升市场空置率。在投资市场,主要受益于内资自用买家对办公物业的投资需求,第二季度市场投资活跃度有所提升。

办公楼

内资金融公司在租赁市场上继续表现活跃。2014年第二季度,来自金融服务业的内资公司在上海中央商务区租赁市场,尤其是浦东市场上表现得愈加活跃。"上海自由贸易区及相关的金融改革方案吸引了内资公司在自贸区内注册的强烈意愿,并且选择在传统中央商务区内租赁办公面积。"仲量联行浦东商业部总监张静表示,"为提升公司形象,许多此类公司表现出租赁陆家嘴办公面积的意愿。"例如,新华产权交易所在自贸区内注册并于2014年第二季度在上海环球金融中心内租赁了约1,000平方米的办公面积。在浦西中央商务区市场,除零售业外的大多数外资公司在办公楼租赁市场上表现并不活跃,且都倾向于续租现有办公面积。与此同时,由于浦东中央商务区的可租赁面积十分有限,越来越多的内资金融服务业公司转向浦西寻求租赁办公面积。例如,一家国内金融公司在位于人民广场区域的永新广场内租赁了约2,100平方米办公面积。

浦东市场内有限的供应量令办公楼租金表现优于浦西市场;浦西市场租金保持稳定。在浦东,来自内资公司的强劲需求及有限的可租赁面积推动甲级办公楼租金继续上升,在本季度环比上涨2.5%至每平方米每天9.8元。在浦东超甲级办公楼市场,租金继续缓步上扬,但涨幅收窄,本季度环比涨幅为0.6%。在浦西中央商务区甲级办公楼市场,租金本季度保持平稳,环比微幅上涨0.4%至每平方米每天9.0元。随着新增供应的不断竣工交付,浦西超甲级办公楼项目间的竞争加剧,本季度租金继续微幅下降0.6%。

伴随新增供应的竣工交付,浦西办公楼市场仍对租户有利。在浦西中央商务区,两个新项目于2014年第二季度竣工交付,分别是位于静安区的688广场(59,774平方米)和位于黄浦区的金外滩国际广场(44,847平方米),共计为市场新增104,621平方米的供应量。在非中央商务区市场,两个甲级办公楼项目于本季度竣工交付,分别是位于徐汇区的绿地汇中心(32,833平方米)和位于浦东新区的陆家嘴世纪金融广场2号楼(62,125平方米),共计新增94,958平方米的供应量。相较之下,2014年第二季度浦东中央商务区内没有甲级办公楼项目竣工交付,强劲的市场需求令该市场空置率下降至2.4%。这是浦东中央商务区内自2007年第四季度以来最低的空置率。

销售型办公楼

自用买家的强劲购买需求迅速吸纳本季度的新增供应。2014年第二季度,总建筑面积达76,234平方米的三个项目开盘,且去化面积已近三分之一。国内私营企业继续表现出浓厚的兴趣,有意购买优质销售型办公面积以自用。不同细分市场的销售表现持续分化。诸如陆家嘴滨江、浦西滨江、虹桥交通枢纽等细分市场备受买家青睐,这些区域内项目的销售速度和成交价都优于市场整体水平。例如,作为本季度新开盘的三个项目之一,保利国际中心(35,164 平方米)中已有64%的面积被市场去化。作为该项目的主力买家,某内资民营银行以每平方米90,000元的单价购买了该项目18,800平方米的办公面积用以自用。受强劲的购买需求支撑,本季度成交量同比上升47%,成交价同比上涨3.6%。我们预计国内私营企业将继续购买优质销售型办公面积以自用,并以此推动市场购买需求,预计成交价格将于2014年内稳步上涨。

物流

临港板块的强劲表现使得非保税市场空置率下降。2014年第二季度非保税市场租赁需求保持平稳,但仍略逊于两年前的峰值水平。本季度上海西区有两个新项目竣工。普洛斯完成其位于青浦练塘的项目,为市场供应51,000平方米单层非保税仓库,其中七成面积已被海尔预租。易商在松江建成一座面积为47,500平方米的双层仓库,预租率约为30%。得益于长期以来需求较为疲软的临港板块在本季度的强势表现,非保税市场整体空置率环比下降1.6个百分点至9%。例如,临港普洛斯项目的一些租户在本季度进行扩租,用以整合其在上海的仓储面积。然而,由于这些租赁活动并不代表需求的持续性改善,业主仍保持谨慎态度。除此之外,问询量总体与上季度持平。

国际贸易回暖推高保税市场需求。持续回暖的国际贸易使得保税市场需求在2014年第二季度进一步提升。除第三方物流和贸易公司之外,高科技制造企业也开始在外高桥和临港租赁市场变得更为活跃。由于本季度并无新项目竣工,保税市场空置率环比下降5个百分点至9.9%。

非保税租金增速放缓但仍保持上涨态势。由于业主对当下平稳的需求水平持谨慎态度,非保税市场租金在第二季度环比小幅增长0.9%至每平方米每天1.27元。保税市场租金增速保持稳定,环比上涨3.8%至每平方米每天1.18元,同比涨幅达到11.2%。上海即将出台的土地政策将使工业用地使用期限由50年缩短至20年。由于开发商将目光转向那些并未被新政策影响到的地块,本季度二手市场土地价格有所上涨。

多层仓库成为上海未来物流仓储面积供应的重要趋势。由于土地成本高企以及地方政府对工业项目的注册资本要求更高,在上海拿地的物流开发商更倾向于修建多层物流仓储项目。例如,今年年底前还将有五个新项目(总面积超过500,000平方米)竣工,其中四个为多层仓库项目。考虑到便捷性和效率等因素,大多数租户更倾向于单层仓库,因此业主可能会提供更长的免租期来吸引租户,这也将使得多层仓库的有效租金低于单层仓库。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:"由于租户需要时间来适应这种新型产品,多层仓库的吸纳过程将会较为缓慢,但我们认为这些新项目仍将达到满租,主要是因为有大量租户热衷于在上海市场发展,这其中就包括生鲜供应商和快递公司等对时间非常敏感且专注于上海市场的企业。"

住宅

四、五月住宅成交量下滑,但六月显现复苏势头。政策和价格等不确定因素使得购房者继续保持观望态度,致使市场购买情绪在四、五月进一步走软。上海一手商品住宅成交量在四、五月分别环比下降17%和22%。进入六月,央行敦促各大银行及时发放个人房贷,尤其是针对首次购房者。受此利好因素影响,市场购买情绪在六月下旬出现好转从而使得六月成交量环比回升19%。由此,2014年二季度成交量为211万平方米,环比微升1.4%,但是较去年同期还是大幅下降29.0%。

本季度高端住宅需求量回升,高端住宅价格保持平稳。本季度,大多数高端住宅项目保持售价不变。尽管个别项目推出了少量特价房,但大多数开发商仍维持稳定的售价。仲量联行华东区研究部总监周志锋表示:"个别急需回笼资金的开发商选择提供价格优惠,仅用少量优惠房源就成功吸引了一批购房者。"在二手市场上,由于2014年第二季度问询量下降,小业主在议价上变得更加灵活。因此,本季度二手高端住宅平均价格没有进一步上涨。

本季度华润外滩九里新推出106套住宅,其中29套已售出,成交均价为每平方米83,361元。同时,位于徐汇区的保利西岸也在6月下旬推出131套新单元。

服务式公寓租金平稳但各项目表现不一。2014年第二季度租赁市场需求有所回升。由于上海某国际学校积极为其员工租赁服务式公寓,使得本季度新成交租赁量有所增长。由于本季度无新项目开业,服务式公寓空置率较上季度下降2.8个百分点至15.1%。本季度各项目租金表现不一,空置率上升的项目在本季度提供了更大的优惠,但如浦东嘉里城等入住率较高的项目则继续提高租金。总体而言,2014年第二季度上海服务式公寓平均租金微涨0.4%。

零售物业

快时尚品牌加快在上海的开店速度。快时尚品牌在本季度仍较为活跃。例如H&M本季度在位于南京东路的悦荟(前身为353广场)开出其在上海的最大旗舰店,上下4层总面积约3,500平方米。在非核心商圈,其它快时尚品牌也在持续扩张。例如C&A在撤出淮海中路后于近期在位于虹口区四川北路上新开出一家约3,000平方米的门店。此外,Hollister进驻环球港,而大宁国际商业广场也即将迎来American Eagle Outfitters的分店。仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜先生表示:"这些品牌依然看好中国市场,为了继续提高品牌形象和知名度,他们将继续在上海升级实体店。"餐饮租户在市场内继续表现活跃。例如,商务休闲餐饮连锁品牌Salad+将分别在静安和陆家嘴开设新门店,用于迎合白领就餐的需求。

本季度一个核心商圈项目歇业调整;两个非核心商圈项目进入市场。位于南京西路中信泰富广场旁的金鹰百货(40,000平方米),关闭了除Gucci以外所有的店铺进行装修调整。这一决定主要是由于商场人气不旺且经营表现不佳所致。在非核心商圈,位于浦东世博园区的世博源购物中心在4月份盛大开业并以33万平方米的零售面积成为上海目前最大的购物中心。该项目形状狭长,总长达1.1公里,并在屋顶设置了一个露天动物园。位于杨浦区北外滩的宝地广场(35,470平方米)同样于本季度入市,该项目作为配套零售设施主要服务于周边办公楼人群和附近居民,主力店包括乐购、迪卡侬和舒适堡健身房,目前该项目已满租。

租金持续增长,非核心商圈表现抢眼。在核心商圈,购物中心首层租金较上季度同比小幅上涨0.8%,达到每平方米每天51.7元;在非核心商圈,该指标上扬3.9%,至每平方米每天17.3元。空置率方面,本季度核心商圈的市场空置率上浮至8.3%,这主要是由于一些项目的主力店,包括健身房、纤体中心和大型餐厅,在租期结束后选则撤出;而在非核心商圈,由于新开业项目的入市拉高平均空置率至6.8%。

 

投资
 
第二季度投资者继续持谨慎态度。对住宅市场疲软和国内经济增长放缓的忧虑,继续影响投资者的投资热情。虽然整体成交量较去年同期仍略显低迷,本季内总交易量较今年第一季度翻了一番,达到111亿元,市场呈现了回暖的迹象。企业自用需求支撑本季度的办公楼投资市场,寻求整栋收购办公楼满足自用需求的内地金融服务企业尤为活跃。例如,中国平安收购了绿地中心二期两栋办公楼,总成交金额达到了人民币44亿元,为本市今年到目前为止最大的单笔成交。中国平安拟使用这两栋办公楼的很大一部分以满足企业内部的扩张需求。由于投资者对未来可能的供过于求以及租金增长放缓产生了顾虑,零售物业板块连续第二个季度没有大宗交易。由于对租金增速的预期降低以及出售方为了吸引相对保守的投资者调低了出售价格,办公楼和零售物业的投资收益率本季内都有略微上升。

另一方面,物流市场则在本季度保持活跃。投资者继续寻求对物流资产的直接投资机会,或是获取开发商股权的间接投资。例如,APG对易商投资了6.5亿美元,获取其20%的股权。易商是上海地区最主要的仓储设施开发商之一,在国内多个城市包括上海、昆山、嘉兴和济南等均拥有项目。

由于上海核心区域的可交易办公楼和零售物业资源十分稀缺,如今一些大型基金正在上海的非核心区域内寻找机会以配置他们的资金。预计未来更多的成交将出现在上海核心区域的非甲级办公楼项目以及非核心区域的甲级办公楼项目中。同时,大多数投资机构仍将把投资重点集中在上海以及其它一线城市。

– 完 –