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广州

仲量联行:剖析旧城改造误区 六大关键点有助顺利推进


广州, 2014617 -纵观城市的更新发展及政府多个土地政策的限制,延续多年的"旧城改造"即将迎来新的高峰。然而各大城市实施"旧改"政策的数年中,土地功能置换、补偿标准、竞标成本,乃至执行过程均不可避免地遇上一些问题,导致了各界对改造工作存在各种误区。

对此,仲量联行华南区战略顾问部总监招锡祥对"旧城改造"过程中,如何取得各方利益平衡,从而顺利推进改造工作,总结出以下六大关键点:

1. 明晰土地产权,避免产生纠纷。

如土地产权不明晰,容易产生纠纷。招锡祥指出,由于国家的土地所有权和使用权主体模糊,产权界定不清晰,导致改造过程中征地拆迁、土地登记纠纷等事件时有发生。针对此类情况,"旧改"过程中首要事项是明晰产权,确权登记后再改造。招锡祥建议,开发商需制定"旧改"项目的工作流程表,明晰项目进展中的各个时间节点和相关注意事项,才能更好地开展下一步的工作。

2. 以市场手段制定补偿标准。

以行政手段制定补偿标准已不适应时代发展。招锡祥认为应以市场手段为主,制定拆迁补偿标准。以基准地价作为补偿的价格依据,结合土地市场的实际变化,对补偿标准定期调整,保证补偿价格与市场价值相符。为此,项目开发前,开发商应与政府、原地居民商议,细化补偿的层次和完善补偿的形式,以防止日后各种拆迁纠纷的发生。

3. 降低改造的难度与资金投入,避免大拆大建,让土地价值最大化。

在片区的"旧改"中,应结合所在地块的特点和周边交通路网,合理统筹国有土地、集体经济发展用地、废弃矿山用地等周边土地资源,实行片区的整体改造。招锡祥建议,开发商在符合土地利用总体规划和控制性详细规划的前提下,可以结合周边产业状况及人口状况等城市发展条件,通过土地位置调换等方式,对原有建设用地的使用功能进行调整建议,从而降低改造的难度与资金投入,避免大拆大建,让土地价值最大化,同时为该区域未来更好、更快发展与升级创造良好的先天条件。

4. 整体规划统一布局,实现旧区生活与环境的改善。

"旧改"应从城市统一面貌出发,综合区位的用地布局及建筑元素,使旧区的生活环境及配套设施与整体规划统一布局,实现旧区生活与环境的改善。如能结合周边交通网络和零售、写字楼、酒店等物业的发展定位,将有助于促进旧城区的产业结构提升和空间布局优化,使其融入城市整个产业发展体系,实现城市可持续发展。

5. 争取"再利用",避免"冻结"式保护。

现在一些"旧改"案例中,对具有历史文化意义的旧建筑,仍普遍存在着将其当成"文物"来对待的认识误区,这样虽然保护了一批建筑遗产,却没有考虑到"再使用"的问题,从而不免陷入了维修-空置-衰落-再维修的死循环。对此,招锡祥指出,开发商可寻求与专业机构合作,共同配合政府修整开发指标,对有历史意义的建筑给出保护性开发建议,避免旧建筑片区因"冻结"式保护,产生基础设施老化、历史环境质量下降、大面积弃置等问题。开发商通过将旧建筑片区进行整治与再利用,既恢复城市记忆,提升城市内涵,使旧城人居环境、城市功能、城市形象得到整体提升,同时又可产生新的商业价值,提高开发商品牌形象,从而实现双赢,如佛山岭南天地、西关荔枝涌、珠江新城猎人坊等项目的经验均可供借鉴。

6. 开发商早期介入,提高项目实操性,避免重复改造。

对于"三旧"改造的发展模式,招锡祥认为,未来开发商在与政府的合作中将在更前期的阶段介入,合作内容将不再局限于房地产开发,更涉及城市规划管理等其他领域。从政府角度出发,在旧改规划编制的前期过程中,考虑及早渗入开发商市场开发活动,能够使最终成果更加贴近市场,改造项目未来得以实质性地运作下去,避免重复改造。从开发商角度出发,广州等一线城市中心城区土地供应减少,未来房地产市场将以旧城改造为主,而大片区开发的主导权,将是开发商赢得更大的发展和盈利空间的一个重量级筹码。因此,政府与开发商双方将更加积极合作。

随着广州等一线城市的城市化进程快速推进,中心城区土地供应日渐减少,已开始出现供地郊区化等现象。"旧改"项目作为解决土地资源匮乏问题的一个方向,未来一段时期内必将成为房地产发展历程中争奇斗艳的一个舞台。