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青岛零售物业市场今年将经历调整、预计2014年租金保守增长;本季普通及高端住宅表现低迷

仲量联行2014年第一季度青岛房地产市场回顾


仲量联行今天发布2014年第一季度青岛房地产市场报告,报告显示第一季度市场净吸纳量较上季度有所回升,市北商务区本季度表现较为突出,多个办公楼的入驻率有明显提升,同时甲级办公楼业主对租赁市场信心有所提高。青岛零售物业市场正在经历调整期,预计2014年的市场租金仍将呈现保守增长。一季度青岛普通住宅市场及高端住宅市场在成交量上均表现低迷。

办公楼

第一季度市场净吸纳量较上季度有所回升。第一季度市场净吸纳量约为33,200平方米,较上季度相比有所回升。由于本季度无新增供应,整体市场空置率环比下降1.1个百分点至19.8%。市北商务区本季度表现较为突出,多个办公楼的入驻率有明显提升。除分散业权的办公楼业主陆续搬入以外,市北商务区逐渐形成的商务氛围也吸引部分企业入驻。从行业配比来看,金融服务业企业表现活跃,仍为办公楼市场需求的主要来源,其中以新成立内资企业居多。第一季度全市未录得新增供应,为上季度落成的项目及将要迎来的大宗供应提供短暂的缓冲期。但有意整栋出售的在建办公楼不断增多,使得整栋销售的周期及难度有所增加。全市目前甲级办公楼总存量约达26万平方米,乙级办公楼总存量约为270万平方米。

甲级办公楼业主对租赁市场信心有所提高。第一季度,伴随GDP增速的逐渐放缓,全市办公楼租金水平趋于稳定。其中,受上季度市场回暖的影响,甲级办公楼业主对租赁市场信心有所提高,香港中路沿线甲级办公楼租金有微幅上涨,全市甲级办公楼环比增幅约0.4%。乙级办公楼市场相对平稳,市场回报率与上季度持平,基于保守的经济预期及今年大量乙级办公楼新增供应,业主对租赁市场信心有所下降,短时间内仍以观望为主,租金不会出现大幅跳水情况。

2014年崂山商务区将迎来供应高峰。预计今年全年经济增速的放缓将使得2014年的整体租赁需求相对于2013年不会有很大的改善。未来12个月,乙级办公楼市场将迎来新的供应高峰,预计增量超过50万平方米,将对整体市场空置率造成较大压力,随着以永新国际金融中心为代表的优质办公楼进入市场, 崂山办公楼市场竞争将日趋激烈。甲级办公楼市场,业主心态趋于乐观,大面积租户稳定短期内高租金报价可能性高,但成交价将不会大幅上涨。遂2014年租金整体水平预计将继续保持平稳,可能伴随小幅波动。


零售地产

一季度为青岛零售租赁市场的淡季,仅有部分餐饮、教育及时尚品牌保持扩张。一季度为青岛市零售租赁市场的淡季,加之没有新项目竣工,市场净吸纳量同比及环比均有所下降。本季度仅有部分餐饮、教育及时尚品牌保持扩张。满记甜品入驻春天广场一楼,The Diner在百丽广场开出青岛第三家店。来自韩国的化妆品牌悦诗风吟(Innisfree)首次进入青岛市场,分别在CBD万达广场及李沧万达广场开出新店,ecco租下伟东乐客城约80平米的面积。韦博英语也在CBD万达广场开出新店。本季度优质零售物业没有新项目竣工入市,零售物业总存量维持在165万平方米,全市整体空置率环比下降0.1个百分点至3.9%。

青岛零售物业市场正在经历调整期。青岛的零售物业市场在经历过2012年前后的供应高峰之后进入了一个相对稳定的调整期。从去年以来新增供应放缓,新交付的项目正在对不同的市场反应做出相应调整,而一些设施陈旧品类单一的老百货逐渐被市场淘汰。未来供应方面,有实力的开发商虽然在积极进行前期招商工作,但部分零售物业仍出现了不同程度的延期交付,而在招商和运营方面缺乏经验的开发商则在这段时期内考虑重新定位自己的零售物业,或者将其散卖以快速回笼资金。在经历过这段调整期后,青岛零售物业市场将会在今年年底至明年上半年迎来又一波供应高峰,届时将会有华润万象城、银座购物中心等多个优质零售物业竣工交付。

预计2014年青岛零售物业市场租金仍将呈现保守增长。本季度全市优质零售物业可比项目*的首层平均租金与上季度基本持平,为每月每平方米人民币325元,仅环比小幅上涨1.0%,同比上涨4.6%。虽然在2014年餐饮、娱乐、儿童等种类的零售商将保持旺盛的租赁需求,但短时间内的集中供应将会给项目招商运营方面带来一定压力。而2014年中国电子商务交易额预计仍将会有超过20%的增长幅度,因此,在电商冲击和新增供应的双重影响下,预计2014年青岛零售物业市场租金仍将呈现保守增长。


住宅

一季度青岛普通住宅市场及高端住宅市场均表现低迷。第一季度,青岛住宅市场表现平淡,全市所有区域新建商品住宅的总成交量为20,296套,环比下降46.8%,同比下降28.6%。除一季度是住宅市场的淡季之外,近期实施的公积金新政对很多刚需客户来讲提高了购房门槛,而持续收紧的银行信贷又增加了商贷购房者的贷款成本。对改善性需求来讲,其他城市楼盘降价的传闻以及对楼市调控政策的不确定性都使得观望情绪加重。受此影响,高端住宅市场本季度的表现同样低迷,新房成交量仅为399套,环比及同比均大幅下降,而二手房成交量更是连续数月持续下滑。本季度高端住宅市场的新增供应为154套。仅晓港名城项目加推了154套住宅。市场期待已久的远洋公馆、财富中心等高端住宅项目虽然仍未正式开盘,但已经进入了前期蓄客阶段。

高端住宅成交均价与上季度基本持平。本季度高端住宅市场的成交均价为每平方米人民币20,082元,排除新项目的影响后与上季度基本持平,仅环比下降0.1%。在新房市场上,需求放缓以及信贷收紧给开发商造成了一定的资金压力,促使其调整销售策略。而二手房市场因楼盘的地段、配套、房龄以及房源量等因素的不同而产生差异化表现,但总体来讲价格趋稳。预计对未来楼市调控以及房价走势的观望情绪仍将持续一段时间,今年青岛高端住宅市场成交量及价格将呈现前低后高的局面。