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沈阳

沈阳甲级办公楼租金与上季度持平;高端住宅成交均价回落

仲量联行发布2014年第一季度沈阳房地产市场报告


​仲量联行今天发布2014年第一季度沈阳房地产市场报告,报告显示优质办公楼物业租金小幅震荡,零售商业平均租金小幅下滑。

• 办公楼–本季度两个优质办公楼项目进入市场,金融保险类客户依旧是市场成交的主体。

• 零售物业–本季度一个新项目开业,市场平均租金持续小幅下滑。

• 住宅–高端住宅成交均价小幅回落,成交量缩水。

办公楼

市场对优质办公楼的需求增加,新增项目入市缓解市场供应不足。一季度,两个优质办公楼项目进入市场,分别为位于东中街区域的龙之梦亚太中心中区及位于金廊北段的瑞安中汇广场A座,分别为市场带来了32,736平方米及23,251平方米新增供应。瑞安中汇广场A座,比邻平安财富中心,是一栋以销售为主的办公楼,6层以下是商场,6-18层是散售办公楼,21-31层是公寓。本季度新华保险购买该项目7,000平方米自用。

一季度,沈阳优质办公楼市场需求表现活跃。新项目入市即得到市场较高的关注度,金融保险及IT类企业亦是一季度租赁成交的焦点,长城宽带及中天嘉华签约龙之梦亚太中心,各租用2,046平方米面积。由于新项目入市,一季度乙级办公楼空置率较上个季度攀升2.7个百分点,至18.5%,甲级办公楼空置率与上个季度基本持平。

受供应层面影响,沈阳优质办公楼租金成小幅震荡态势。受到未来大量新增供应的影响,沈阳办公楼租金呈现小幅震荡态势,一季度,甲级办公楼租金与上个季度持平,乙级办公楼价格略微上涨。整体市场租金水平录得人民币75元每平方米每月,其中甲级办公楼平均租金录得人民币118元每平方米每月。

未来一年市场新增供应增加,租金将承压。未来12个月,沈阳将进入优质办公楼的供应高峰期,金廊沿线将有一批大体量的优质项目陆续进入市场,将对市场及开发商带来供应层面的压力。仲量联行预测,未来租金将呈下降态势,而市场空置率将被推高。

“随着沈阳优质办公楼市场的不断扩容,市场格局正在发生改变。” 仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生表示,“沈阳办公楼市场需求仍然保持稳定的增长态势。预计随着2014年市场供应的放量,沈阳优质办公楼平均租金将呈现下降态势,空置率将被推高。开发商将面临更大的供应层面的压力。”

零售物业

2013年,沈阳零售消费继续保持强劲增长态势。根据沈阳市政府工作报告,沈阳社会消费品零售总额达3222.2亿元人民币,同比上涨15%。

新增供应持续进入市场,为市场带来较大压力。一季度,位于CBD商圈的沈阳金融中心购物广场进入市场,该项目是华锐世纪集团继“华府天地”后又一新作。为市场带来15.5万平方米新增供应。

受市场竞争激烈和新增供应持续增长的影响,部分项目陆续退市或调整业态。如位于沈阳市文化路的群升沈阳新天地整体出售给南塔鞋城。龙之梦和大悦城项目,通过品牌调整,逐渐提高了自身的市场竞争能力,商场内部存量慢慢消化。

由于受到供应层面的压力,优质商业的平均租金仍呈小幅下滑态势。2014年第一季度,盾安集团通过深圳证券交易所买入兴商业公司股份的2800万股,占中兴商业大厦总股份的10.04%。茂业集团在一季度再购入商业城11.74%股份,持股比例达到29.22%。

一季度,市场整体租金同质比与上个季度略有下降。沈阳优质购物中心首层租金录得3,234元每平方米每年。市场空置率录得17.3%,较上季度上涨2.3个百分点。

未来12个月,较大的供应压力仍将会持续。位于太原街商圈的兴隆一百预计将在2014年进入市场,该项目是兴隆集团在沈阳的第5家百货,亦是2014年沈阳优质零售商业关注的焦点,它将带动太原街商业发展,将成为沈阳太原街商圈一个新的代表符号。

未来12个月内,较大的供应压力仍将持续,运营商将积极进行重新定位、品牌调整以增强项目自身竞争力。预计整体租金仍会继续小幅下跌,市场空置率仍将持平或上升。

住宅

高端住宅成交量回落,市场以刚需及改善型需求为主。从整体市场看,购房者对沈阳商品住宅呈观望态势,一季度成交量录得25,750套,成交均价为6,000元/平方米,较上个季度下降6.3%。市场依旧以中小户型产品为主的刚性需求和改善型需求为主。“沈八条”的推出压制了市场需求,观望态度开始呈现。一季度高端住宅市场成交量达到3,336套,较去年同期有大幅度回落。众多开发商加强了营销手段,加大优惠的力度,沈阳高端住宅市场成交均价达到9,501元/平方米,较上个季度环比下跌0.7%。而陆续推出的楼市政策有效地抑制了沈阳房价的快速上涨态势。

受到国家宏观调控影响,一季度开发商推盘量及拿地量均有所回落。一季度,无高端住宅项目入市,受政策压力影响,现有高端住宅的推盘量也较去年同期有所降低,共有2,461套单元进入市场。一季度位于铁西区的鑫丰•雍景豪城推出750套单元;位于和平区长白岛的万科鹿特丹推出314套单元。

本季度土地销售量也在降低,共计成交土地30幅,较去年同期的47幅成交量下降36%。

政策收紧将持续影响住宅市场。2014年,预计住宅市场的调控政策仍将继续,抑制投资需求仍是宏观调控的重点。受到政府调控政策影响,市场需求特别是投资型需求将被抑制。部分开发商基于资金压力,将会打折促销,回收资金。预计部分购房者将会转为观望态势,市场成交量逐渐放缓,成交价小幅震荡。