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“垂直村落”的崛起

探究亚洲各大城市竞相建造规模更大、楼层更高的摩天大楼的主要驱动因素,并揭示摩天大楼的最新发展态势


过去,美国的帝国大厦以其381米的高度成为纽约天际线中一道亮丽的风景线,并在将近40年的时间里一直雄踞世界摩天大楼之首。如今,随着人类进入所谓的“超高”和“特超高”建筑(高度分别指超过300米和600米的建筑)时代,帝国大厦也已相形见绌。

仲量联行亚太区物业与资产管理部首席运营官兼总监Albert Ovidi表示:“过去,12层以上高层建筑的数量是衡量一个城市的重要指标,如今这一高度早已过时, 高层建筑现已成为各个城市和国家的象征。过去,帝国大厦曾是世界地标性建筑,人们纷纷去那里参观。如今,迪拜的哈利法塔(Burj Khalifa)(828米高)已经取而代之。”

目前,中东和亚洲地区在“摩天大楼指数”中占据主导地位。仅在中国,高度超过300米的在建摩天大楼数量逾67座,在全球居于首位。不过,这是近期才出现的现象;全世界2/3的现有摩天大楼建成时间不到10年,此外还有100多座摩天大楼在建。不过近来,垂直交通(vertical travel)作为一个明显的限制性因素开始制约建筑高度的飞速增长。

“电梯的问世使人类可以建造五层以上的楼宇,”仲量联行大中华区战略咨询部总监高格翰先生表示:“从本质上讲,电梯技术的改进,使我们可以建造出越来越高的楼宇。”他表示,目前摩天大楼数量的激增,部分原因是各城市相互之间竞争所致。

“毫无疑问,这里面包含大量相互攀比的成分。不过,回到土地价值这一话题:高层建筑是高度密集的开发项目,因此这也是对价值昂贵土地最有效利用的方式之一。”


垂直村落

对于投资者来说,当今的摩天大楼提出了一个全新的经济命题。

“随着建筑物越来越高,它们正变成所谓的‘垂直村落’——如今,绝大部分的超高建筑物均为多用途建筑,包括酒店、办公楼、住宅以及商场,”负责向世界各地的高层建筑项目提供咨询服务的高格翰先生表示。

“过去几年间,摩天大楼主要由机构投资者持有,并且整栋作为办公楼使用,如台北101和吉隆坡的双子塔等,上述情况开始逐渐减少。”10年前,在全球10大摩天大楼中,有9座大楼为纯办公楼。不过,这一状况发生了重大转变:在过去十年间竣工的世界10大摩天大楼中,有8座大楼目前用作办公楼、公寓和酒店等综合用途。这一发展趋势至今仍没有减弱的迹象,几乎所有在建的摩天大楼均规划用于综合性用途。

高格翰先生补充说道:“此类大型项目的融资往往构成巨大的挑战,但综合性用途项目可以使其风险分散到不同业主,许多超高层楼宇目前包含大量的住宅,而这一类物业甚至可以在动工前即可展开预售。”

尽管超高建筑造价不菲,但它们往往可以为周边地区带来附加值。例如,哈利法塔(Burj Khalifa)带动了整个迪拜市中心区的发展,足不出户便可尽享世界最高建筑带来的无与伦比的视觉冲击——这绝对是一个很好的卖点。


管理地标性建筑

除了明显的“轰动效应”外,超高和特超高建筑本身也会面临一系列独特的挑战,如人群管理等。哈利法塔(Burj Khalifa)可容纳35000人,这一人数相当于列支敦士登的国家总人口数。Ovidi表示:“楼宇管理者必须在此类管理方面拥有丰富的经验。对管理水平的要求不再是一个普通的本地足球联赛,而是世界杯级别的管理水准。”。

“如果你去一个普通的高层建筑,有一些不愉快的经历,但很可能这并不会引起太多的关注,你今后还会再去的。但是,特超高建筑的情况就可能完全不同了,地标性建筑总会引起人们的格外关注”他补充道。

高格翰先生指出:“安全问题也是9.11事件后全球摩天大楼所面临的另一重大问题。人员疏散、垂直交通以及高空作业面临诸多挑战。外墙清洗也是另外一项很大的成本。比如,要彻底清洗哈利法塔的外墙玻璃,需要36名工人耗费3个多月的时间。”

尽管存在各种限制,但世界各地的摩天大楼仍如雨后春笋般拔地而起。预计2018年,沙特阿拉伯吉达王国塔(Kingdom Tower in Jeddah)的高度将突破1000米大关,人类的摩天大楼建造工程技术将被推至极限。尽管高格翰先生认为这是对建筑艺术的渴求,但他同时认为,对“超高建筑”的过度追求也会引起一些问题。

“是不是从1000米高的摩天大楼往下看,比从300米高的高层建筑往下看的景色更美?面对如此多的垂直村落,是不是还有人愿意再回到地面上生活?”

突破局限

位于中国湖南省会长沙的开发项目——“天空城市”,正如其名:它是一座天空中的城市,这一项目包括学校、医院、商场、住宅,甚至还有公园和花园等。

“天空城市”项目一旦按照其最初所规划的那样竣工后,其高度将超过哈利法塔10米,成为世界第一高楼。同时,该项目也可能成为“建造速度最快”的摩天大楼。开发商计划采用具有开创性的预制建造技术,这一技术的应用可能推动建筑行业的彻底变革。

对于一座知名度不高的中国城市——长沙,该项目显然吸引了人们的注意。该项目还可能标志着摩天大楼建造周期的根本改变,如果超快建造摩天大楼的模式被证明切实可行,其它开发商也将如法炮制。

展望未来

对于全球范围内的房地产业内外人士来说,建筑施工速度的日益加快以及建筑材料及结构的不断变革,将对他们产生深远的影响。随着当今技术的持续发展,这一发展趋势究竟能走多远,我们将拭目以待。但是,人们在垂直村落中的工作和生活方式正发生巨大的转变,这一点已然成为现实。

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