Skip Ribbon Commands
Skip to main content

新闻

深圳

深圳甲级写字楼市场活跃租金上涨,零售商扩张速度放缓致租金增速放缓

2014年第一季度深圳房地产市场回顾


​2014年第一季度,政策性利好因素继续强劲刺激甲级写字楼需求,仲量联行深圳董事总经理夏春毅表示:“在第一季度,国内企业,尤其是金融企业需求活跃,市场询盘量及进驻率的上升使业主租金叫价能力增强。”受季节性因素影响,零售地产市场租赁需求整体放缓。由于零售商扩张速度放缓,个别商场出现空置率上升,抑制了业主租金上调空间,导致整体租金增速呈现较明显回落。工业物业市场,由于出口企业订单同比有所减少,影响了出口型企业对保税仓库的需求,保税仓库的空置率稍降,租金则出现回调。

甲级写字楼市场

金融企业需求带动租赁市场活跃。2014年第一季度,一系列政策性利好因素继续强劲刺激甲级写字楼需求。例如,前海金融优惠政策,证监会放宽公司公开募股条件,重启IPO进程等。国内企业,尤其是金融企业需求活跃,全市询盘量及租赁成交保持积极势头,活跃的租赁需求使深圳全市整体空置率由上季度的10.9%降至本季度的7.8%,空置率录得自2011年第三季度以来首次个位数水平。

第一季度深圳甲级写字楼无新落成项目,季度末全市甲级写字楼总存量为294万平方米,市场净吸纳量仍高达95,000万平方米(建筑面积)。

询盘量及进驻率上升,业主上调租金。在租赁市场持续活跃的支持下,询盘量及进驻率的上升使业主租金叫价能力增强。福田、罗湖及南山区甲级写字楼租金均有上涨。在福田区写字楼租金涨幅的带动下,本季度全市平均租金水平环比上涨2.9%,至193元每平方米每月。
自用需求继续支撑投资市场。本季度一手在售甲级写字楼项目,例如位于福田区的世纪汇,成交相对较活跃。虽然部分投资者保持观望,内资公司的自用需求仍支撑整体投资市场。但是,整体资本值升幅低于租金升幅,环比仅上升1.2%。

市场展望:

展望未来12个月,深圳政策的利好因素以及业务的扩张预计将持续支撑国内外企业的写字楼需求,吸引更多企业在深圳设立新办公室。未来12个月新增供应量将达到52万平方米(建筑面积),其中,华安保险大厦、太平金融大厦等总部大楼预计将投入使用。尽管租赁市场预期活跃,大量新增供应仍将对空置率造成较大压力。预计未来12个月总体空置率水平将呈上行趋势。

仲量联行华南区研究部高级经理曾丽预计,承租能力较高的行业,如金融及专业服务业将在未来继续扩张,成为核心区域内优质项目的主要需求来源。2014年深圳甲级写字楼将继续业主市场,部分位于罗湖、福田等区域的接近满租的写字楼业主,既重视租户品牌又倾向一定租金升幅,因此,预计未来12个月中心区域租金的上涨将带动市场总体租金值同比上升7-9%。

零售地产市场

租赁需求增速放缓,餐饮品牌扩张需求依然较强。2014年第一季度,受季节性因素影响,租赁需求整体放缓,部分商场进行业态及定位升级。本季度新开设店铺主要集中于福田和罗湖区,大部分是餐饮、娱乐及个人服务等体验性元素为主的店铺。本季度进驻福田区的新店主要集中在转型调整中的T1航站楼,而罗湖区金光华广场将商场七楼整层进行改建,引入了一系列个人服务及餐饮租户。此外,继上季度众多知名国际时尚品牌在深圳开设首店以来,本季度国际品牌在深圳的扩张趋势仍在继续,但扩张速度有所放缓,且普遍青睐成熟核心商圈。
Vivienne Westwood上季度在京基百纳空间开设了深圳首店后,本季度又在新改建的T1航站楼增设一间新店;意大利鞋履品牌Ruco Line也在万象城一期开设深圳第二间门店。

租金上调空间受抑制,租金增速继续大幅放缓。本季度深圳优质零售物业市场并无新增供应,受此影响,市场净吸纳量大幅下滑,约达到10,000平方米(建筑面积),但是同期空置率从上季度的5.2%持续下降至本季度的4.8%。曾丽表示,由于零售商扩张速度放缓,个别商场出现空置率上升,抑制了业主租金上调空间,导致整体租金增速呈现较明显回落。本季度首层整体租金仅环比上升0.5%,至528元每平方米每月。其中,核心商圈的租金上涨幅度仍然高于全市整体水平。

市场展望:

预计未来12个月开业的项目总建筑面积将达到历年最高,约58万平方米(建筑面积)。新增供应的地域分布呈现分散化,除成熟核心商圈有新项目供应外,龙华新区及龙岗区等新兴商圈也有较多新供应。

虽然供应洪峰预计将使未来12个月全市空置率面临上行压力,但位于市中心新项目预租率较高,将抵消一部分空置率压力,预计年末空置率将上升至7-9%。
曾丽预计,虽然大量新增供应将对租金升幅带来压力,来自中档零售商的需求仍将支持租金稳定增长,中心区域成熟商场对零售商吸引力仍然较强。总体而言,受承租能力较强的零售商带动,商场租金预计仍将继续上涨,但增幅预期将低于去年。


工业物业市场

物流园

需求受外围经济影响,保税仓库租金微跌。2014年第一季度,欧洲和美国消费板块的复苏仍然缓慢,导致出口企业订单同比有所减少。2014年1-2月,深圳出口总额为375.40亿美元,同比下跌26.5%,相比2013年同期56.2%的高增速大幅下滑。此外,从今年年初开始,人民币汇率持续下滑,降低了出口企业的盈利能力,从而影响了出口型企业对保税仓库的需求。第一季度对保税仓库的问询减少,而净吸纳量仅约15,000平方米,环比下滑63.1%。

由于缺乏新供应,本季度保税仓库的空置率稍降,达到19.1%。另一方面,由于去年保税仓库租金大涨9.1%,开始超出租户承担能力,导致个别业主继去年第四季度以来,继续调低租金,使整体保税物流仓库租金出现了回调,环比微跌0.5%,达到34.0元每平方米每月。

非保税仓库空置率高企抑制租金增长。第一季度前两个月深圳的社会消费品零售总额达到740.95亿元人民币,同比增长6.2%,尽管相比2013年同期7.9%的增速有所下滑,但仍带动了不少企业对经济向好的乐观情绪。本季度非保税仓库成交有所增加,录得35,300平方米的净吸纳量,全市保税仓库空置率下降3.5个百分点至24.2%。尽管需求有所复苏,但由于目前零售企业的盈利能力仍较弱,承租能力仍较低;另外龙岗区有部分非保税仓库空置率超过30%,租户可选择范围较大,从而影响了业主的议价能力。第一季度,整体非保税仓库租金与上季度持平,达到31.0元每平方米每月。

市场展望:

预计2014年全球经济整体将稳定增长,随着中国与欧盟在近日签署一系列的贸易协议,来自欧洲的需求将有助逐渐改善中国整体的出口态势。随着深圳政府开始逐步推行保税区转型升级方案,预计深圳部分保税区仓库内将发展展览、加工、分销等传统保税仓库不具有的功能,进一步延伸价值链,提振保税仓库的需求。供应方面,2014年全年将有41万平方米新增供应,大量供应入市预料将推高空置率,预计全年空置率将上升至约25%。不过随着出口的逐步提振,出口型企业对保税仓库需求逐步回升,支撑保税仓库租金维持平稳,全年预计上涨约0-3%,增幅与2013年相比有所收窄。

另一方面,深圳社会零售总额将继续走高,电商的发展也将对非保税仓库的需求构成支撑。供应方面,预计2014年非保税仓库将有32万平方米新增供应,所有新供应均为定制仓库,大部分为大型零售商和第三方物流公司自用,所以新供应的增加将推动空置率不升反降。而空置率下降的趋势也将有利全年非保税仓库租金平稳增长,预计全年租金也将同比上升0-3%。


房地产投资市场

仲量联行广州资本市场部总监刘裕通指出:

华南区整体投资市场活跃度有所提升。数据显示,不仅是深圳市,整个华南区投资市场的活跃度都是有所提升的,参与投资的主体原本以华南区本地开发商为主,发展至今,越来越多全国性的开发商对华南区投资市场感兴趣。华南区作为中国三大经济区域之一,全国性开发商都希望能在华南区布局,机构投资者也对华南区市场越加关注,尤其是深圳和广州等一线城市最近每年都有大宗交易成交的案例出现。深圳投资市场的表现最为活跃,尤其是写字楼成交量最大,成交金额最高,2013年深圳就有数个大宗交易成交,如交通银行购买世纪汇广场作为其深圳分行总部。展望未来,深圳投资市场的活跃趋势料将持续。

商用物业大宗成交买家多为机构性投资者。商用物业投资的大宗交易方面,由于对投资者的资金要求较高,买家多为资金实力雄厚的机构性投资者,此外,买家也不乏一些企业用家。刘裕通预期今年商用物业投资的大宗交易将有所增加。

投资者关注深圳新兴区域的发展。深圳中心区域可供开发的土地资源有限,近年政府着力推动新兴区域发展,如深圳的前海新区、后海片区等,投资者都在密切关注这些新兴区域的发展。可以预期,既有国家政策支持自身规划亦较完善的新兴区域,将成为新的投资热点。

受政策影响,部分投资者转向商铺。虽然住宅物业仍是普通投资者的首选,但鉴于政策的因素,投资者认为近期住宅物业的投资回报相对往年有所回落,部分投资者转向投资商用物业。与此同时,受到网络电商的影响,投资者对投资商铺的要求更加高,而相对于住宅投资来说,投资商铺门槛较高,需要投资者具备较强的资金实力。

预计未来五年整体投资份额将迅速增长。对于华南区投资市场,刘裕通预计整体投资份额将迅速增长。因为,如深圳中心区、广州珠江新城等区域发展成熟,加上未来的新兴区域如深圳前海、广州金融城等亦将成为投资热点,未来五年内,华南区投资市场无论是交易活跃度、资金流动性还是市场参与度等方面都将比现在发展得更快。


深圳房地产市场前景

仲量联行华南区研究部高级经理曾丽总结:“虽然,第一季度全国经济存在下行风险的趋势,投资和消费增长呈现放缓迹象,但是,深圳写字楼需求仍然在各一线城市中保持活跃的势头,一季度租金环比增长位居前列。整体来看,这是跟目前国内经济改革方向与深圳的优势产业,即金融业与高科技业,相辅相成离不开的。在政策带动下,这些优势产业将保持强劲的发展势头,年内甲级写字楼供需相对均衡的局面将继续,并带动租金健康增长。”

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。