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广州

广州甲级写字楼市场2014年开局平稳,华南投资市场渐趋活跃

2014年第一季度广州房地产市场回顾


2014年第一季度在经济存在下行风险的状况下,甲级写字楼需求大体上维持平稳上升,保险、金融及专业服务业持续活跃,国内企业扩租及升级需求支撑广州甲级写字楼租赁市场,仲量联行华南区董事总经理吴仲豪表示:“在第一季度,有更多位于珠三角及其它区域的民营企业在广州设立新办公室,他们普遍青睐天河区及珠江新城等商务配套完善区域的优质写字楼。”受到零售销售额增幅放缓影响,零售商今年第一季度对扩张仍保持谨慎;零售地产市场呈两级化发展,小部分租户选择撤离人流较少的商场的情况轻微上升,受此影响,全市平均空置率上升;但成熟商场不断提升业态组合,受到新进驻广州的零售商青睐,其租金和资本值持续增长,增速较上季度皆有所上升。工业物业市场,整体表现平淡,第一季度非保税仓库和保税仓库租金均与上季度基本持平。国家继2013年颁布的房地产调控政策,进一步推动多项长期调控措施,如全国住房信息联网和房产税,对住宅市场构成压力,刚需和投资型需求减少,询盘量和成交量均有所下降。


甲级写字楼市场


国内企业租赁需求稳定,带动空置率下降。2014年第一季度,由于本季度没有新项目落成,广州甲级写字楼市场总存量维持在372万平方米,净吸纳量由上季度的18万平方米放缓至4万平方米,来自国内企业稳定的租赁需求带动空置率下降至12.2%,环比下降0.6个百分点。

天河北及珠江新城优质写字楼业主叫价能力增强。仲量联行华南区研究部高级经理曾丽表示,由于拥有扩租及新设立办公室需求的租户普遍青睐天河区及珠江新城等优质写字楼,因此业主信心增强以及进驻率的改善使部分优质写字楼租金继续上升。另一方面,由于面临租户流失,部分旧写字楼业主及时对租金进行了调整。受珠江新城优质写字楼租金上升的带动,本季度末全市平均租金环比增长0.9%,达157元每平方米每月。

此外,写字楼资本值增长出现放缓。国企购买写字楼需求受政策性因素制约,导致整体需求受到一定影响。再加上自过去几年资本值升幅较快,投资写字楼购买门槛上升,导致部分私人投资者采取观望态度。本季度投资需求以民营企业买家的写字楼自用购买需求为主,甲级写字楼平均资本值达37,500元每平方米,环比增长0.7%。

市场展望:供应压力下降的机遇,将促进整体租金稳步上升。

2014年将出现供应压力下降的机遇,全年仅16万平方米新增供应竣工,全部是位于珠江新城的单一业权项目。2014年中的新增供应预租情况良好,已超过60%。较低的新增供应量以及项目较高的预租率,此外,企业自用面积以及来自国内外企业稳定的新增写字楼需求将带动空置率进一步下降。

虽然年初各方面的经济数据例如投资和消费方面仍然呈放缓的局面,但市场仍然预期进一步经济改革措施的出台将有利金融业和其他相关产业的发展。再加上,广州租金的平稳发展态势,将继续有利带动盈利能力不俗、并有业务扩张需求的本土企业从非甲级升级搬迁到甲级写字楼。同时,预期经济刺激计划预计会带动更多珠三角及其它国内企业在广州设立新办公室,同时也会推动现有企业对写字楼的扩张及升级需求。珠江新城及天河北由于其商务氛围成熟及拥有更优越的写字楼硬件设施,将受到有搬迁及升级需求的企业的青睐;越秀区写字楼由于其设施老化,或会有部分租户外流。

由于全市整体空置率将继续保持下降,而新增供应预租率较高,对现有大厦业主的压力大为减弱,整体租金水平预计将稳步上升。位于天河、珠江新城空置率较低的优质写字楼业主租金叫价能力将增强。即便如此,珠江新城区内竞争也逐渐激烈,越来越多新项目逐渐加入提前预租行列,将压抑整体租金增幅过快。而部分位于天河北及越秀区的旧写字楼业主或会采取更灵活的租金立场吸引租户。

虽然预计国内信贷市场仍然从紧,然而由于大多数大型开发商资金链相对充裕,预计不会对卖家造成过大的降价压力。另一方面,政府对国有企业办公用房的相关限制政策,预计对大宗买卖造成一定影响,然而受民营企业对中小面积写字楼购买需求的支持,一手散售物业市场预计将持续活跃。


零售地产市场

零售商扩张谨慎,餐饮娱乐成主流。2014年第一季度,零售销售额增幅放缓,零售商对扩张仍保持谨慎,并普遍青睐核心商圈;此外,有小部分租户选择撤离人流较少的商场。受个别租户撤场影响,本季度零售地产市场净吸纳量放缓至1.4万平方米,再加上新竣工物业进驻率有待改善,全市平均空置率上升至5.5%,与上季度相比增加0.8个百分点。本季度市场总存量为188万平方米,新落成项目是位于珠江新城的花城汇(南区)。与去年的趋势一致,本季度,商场业主继续积极地调整业态和租户组合迎合消费群需求。如正佳广场负一层的环球美食广场开放,引入了多家首次进入广州的国际餐饮品牌。曾丽分析指:“本季度个别购物中心加大了调整业态组合的力度,主要引进租户以针对年轻消费者群体的特色餐饮和年轻时尚。另外,新进驻零售商在选址上,更加青睐核心商圈,选择在人流量稳定的区域进行扩张,商圈核心化加剧。”

成熟商圈业主提高租金,带动整体租金上涨。受个别租户撤场的影响,本季度中一些空置率较高及人流量较少的商场业主租金立场软化,以吸引新租户进驻。另一方面,由于受到新租户青睐,租赁需求稳定,成熟商场租金持续上涨,带动全市平均租金升至478元每平方米每月,环比上升1.7%。

市场展望:针对年轻消费者群体的零售商预计将持续扩张。

今年新增供应量为45万平方米,为历年之最。新增供应的地域分布将呈现分散化,大部分项目定位针对大众市场。首个位于北京路核心商圈的项目将于今年开业,为2008年以来首个位于北京路的开业项目。
预计今年开业的北京路核心商圈新项目将吸引国内外零售商进驻。此外,去年部分位于番禺预租率较高的项目,因项目进度原因延迟到今年开业。受未来新增项目预租率较高的拉动,今年的净吸纳量预计将大于去年。曾丽表示:“国内中产阶级及年轻消费者群体的增长,预计将拉动相关零售商,如快时尚、娱乐及特色餐饮租户的扩张需求;然而,受电商发展影响,短期内将对实体店销售额造成影响,未来大部分零售商对于开设新店铺将保持谨慎,而且执行更谨慎的预算控制。这将影响其承租成本。”

由于今年将要开业的大部分项目出租率较高,因此预计今年供应洪峰将不会对空置率造成太大压力,预计年末空置率微升至7-9%,新兴商圈如珠江新城等新落成商场由于招商进度较慢,空置率预计高于其它成熟商圈。

由于零售商扩张谨慎以及开店预算有限,有开店计划的零售商或将把更多时间用于租约谈判及地点选择上。同时,由于零售商普遍青睐成熟商场,业主叫价能力将增强。受进驻率相对饱和的成熟商场租金带动的影响,今年租金升幅将保持稳定,预计增长约3-5%。由于看好零售市场前景,国内外发展商及投资者将继续寻找合适投资机会,购买零售商场项目。由于成熟商圈可投资项目较少,预计位于新兴商圈、交通便利、消费群密集的零售项目将受到青睐。


工业物业市场

产业园

市场淡静,产业园租金基本持平。2014年第一季度,产业园空置率继续维持较低水平,但是公司为了节约成本搬迁至产业园的问询有所减少。第一季度产业园租金与上季度持平,环比微升0.3%,达人民币65元每平方米每月。本季度引人注目的成交有广东省公共安全技术防范协会在天河科技园租赁4,000平方米。

物流园

非保税仓库无新增供应,部分客户转向二线城市。2014年第一季度,由于政府对于工业用地审批仍较为严格,非保税物流园无新增供应。这些因素影响了本季度成交。本季度非保税仓库成交平淡,净吸纳量达到一年来的新低,仅为2.4万平方米,大部分成交位于黄埔区域。
由于受到非保税仓库租金成本高企和土地供应量有限的影响,部分原本计划在广州租赁仓库的客户,例如电商客户,转而选择到供应较多的二线城市寻找合适的仓库或工业用地。

保税仓库租赁平淡,租金与上季度持平。2014年第一季度,位于南沙港的南沙国际物流园中心三期是唯一的新竣工项目,总建筑面积达到8万平方米,本季度净吸纳量增至5.6万平方米,空置率由上季度的25%微升至本季度的27%。由于世界经济持续缓慢复苏,欧洲和美国的消费没有明显改善,同时年初多个发展中国家汇率出现大幅下降,进口需求大幅下降,整体对外出口较为疲软。本季度,保税仓库租金维持稳定,达29.2元每平方米每月,与上季度持平。
市场展望:非保税物流园需求整体乐观,对租金构成支撑。

2014年将有约52万新增供应竣工,均为非保税仓库,目前多数项目已开工,预期竣工时间多为今年下半年,届时将有大量新增供应同时进入市场。

预计2014年国内经济有望维持稳定增长,社会零售消费继续整体呈稳定局面。另外,尽管大型电商平台已租赁较大面积的仓库,然而一些小型电商平台仍有仓储需求,预计这些小型电商的租赁需求将对非保税物流市场构成支撑。广州市目前是物流公司的华南区物流枢纽,仓库需求将受益于周边二三线城市需求的高速增长。很多大型零售商正加大广州作为其区域配送的地位,扩充需求较往年增强。但是,由于优质供应有限,大型零售商在选址上有机会选择周边二线城市交通便利的项目。

这些方面的因素将进一步使非保税物流园的租金构成稳定的支撑,预计全年租金增幅将达到3-5%。另一方面,保税仓库需求仍将较为低迷,预计今年租金升幅将有微幅提升。


豪宅市场

住宅市场承压,第一季度成交量下降。2014年第一季度,住宅政策的不确定性持续打击了刚需和投资型需求。整体市场气氛低迷,大部分买家认为房价走势将回落的心态影响了市场气氛,导致本季度住宅市场问询减少,成交量下降。数据显示,今年1-2月与去年第四季度的头两个月相比,全市住宅市场成交量下降35.3%,至83.8万平方米。尽管房贷信贷市场开始比去年下半年更宽松,但目前高于基准利率5-10%的房贷利率,还是使购房者融资成本处于高位。再加上去年楼价高涨,降低投资者的投资收益,使潜在买家推迟入市。

发展商推盘更谨慎,两个项目推迟开盘。原计划本季度推盘的两个项目均推迟了开盘时间,表现出开发商在当前市场环境下更加谨慎。总计430个单位的天銮一期(猎德项目一期)是本季度唯一完工的新增供应。由于改善型住房需求和投资型需求减少,伴随着第一季度新推盘的减少,一手豪宅市场成交量低迷,与去年第四季度基本持平,为215套。尽管所有高端住宅的区域市场都经历了询盘量和成交量的下滑,但珠江新城和天河北的房价表现,相较于其他非中心区域市场表现仍更为稳定。

春节后租赁需求上升,租金增速平稳。受季节性因素影响,春节之后租赁需求有所上升。同时很多有升级需求但推迟购买的买家则进入租赁市场,进一步支撑租赁市场。珠江新城和天河北的询盘量仍然相对其他区域最高。市场整体租金增速平稳,环比增速从上季度的1.8%上升到本季度的2.3%,至1,018元每平方米每年。

住房调控措施影响下,一二手房售价均出现环比下降。投资市场方面,由于开发商信心受到低迷的市场成交和住房调控措施影响,部分区域如荔湾、越秀和白云区的一手房市场价格出现环比下降,显示部分开发商为提升销量开始改变定价策略。随着询盘量继续下降,住房位于非中心地区的个人卖家叫价开始松动。二手房豪宅买家信心的减弱导致售价环比轻微下跌1.0%至36,100元每平方米,是自2012年第二季度以来首次下跌。

市场展望:预计2014年成交量、售价将持续低迷。

今年全年预计豪宅市场竣工量为4,300套,远超去年全年竣工量的526套,开发商销售压力上升;本年度将完工的住宅项目只有约50%的单位已售出,也增大了个别开发商的销售压力。曾丽表示,受制于个别开发商的资金压力增加,不排除他们对二三线城市的项目采取降价措施,而一线城市,仍然保持平稳定价的态势,并继续积极在一线城市扩张增加土地储备,这也符合我们一季度所看到土地市场继续呈火热态势,地王频出的局面。

另一方面,我们预计政府继续会从中长期内加大中低端住房土地供应,来缓解刚需。但是,短期内住宅市场,特别是针对高端住宅的价格走向,仍将受市场信心不确定因素所主导。

纵观来看,预计买家浓厚的观望情绪将持续全年,谨慎的市场氛围预料难以在年内改善,将使成交量持续走低。今年信贷市场将继续趋紧,并且由于成交量低迷,预计地产商将面临现金流压力,部分开发商很可能降低一手房售价以提升周转率。二手豪宅市场方面,预计成交也将较低迷,有资金回笼压力的业主将会降低售价,预计买家议价能力将持续提升。由于受到未来房产税的影响,原本计划长期持有物业的投资型业主会缩短投资周期提前抛售,也将使二手豪宅市场供应增加,使今年售价下行压力增大。曾丽表示,除了上述因素影响,住宅市场仍然短期内由政策性主导。国家提出“双向调控”方针,预计整体房地产调控政策不会放松。但是,为了促进经济平稳增长,假设住宅成交量继续萎缩,不排除政府有限度地通过短期调节措施来稳定市场交易量。

租赁市场方面,预料未来12个月,租赁市场租金的增长会继续受到相对平衡的供需关系的支撑,尤其是受到天河北和珠江新城区域市场的支撑。


房地产投资市场


投资者追捧商用物业。2014年第一季度,投资者对广州房地产持审慎乐观态度,整体市场交投活跃,广州房地产开发投资总额稳步增长。市区住宅用地备受开发商追捧,广钢区域地块出让共录得155亿元的土地出让金总额,最高楼面单价达到24,000元每平方米。另一方面,广州商用物业投资总体呈上升趋势。受政策影响,投资者普遍对商用物业的投资热情更高,商业、写字楼等物业投资比例录得大幅度提高,尤其是写字楼所占投资比例与2013年同期相比,由13%增至25%,住宅所占比例则相应下滑。


市场展望:广州房地产投资将持续活跃。

仲量联行广州投资部总监刘裕通预期,与2013年相比,今年广州房地产投资市场的投资活跃度将进一步提高,投资主体将更为丰富。受政策影响,商业物业的投资比重将继续上升。新兴区域投资例如金融城、汉溪地块等将较以前更受关注。

刘裕通进一步分析了广州乃至华南区投资市场:

华南区整体投资市场活跃度有所提升。数据显示,不仅是广州市,整个华南区投资市场的活跃度都是有所提升的,参与投资的主体原本以华南区本地开发商为主,发展至今,越来越多全国性的开发商对华南区投资市场感兴趣。华南区作为中国三大经济区域之一,全国性开发商都希望能在华南区布局,机构投资者也对华南区市场越加关注,尤其是广州和深圳等一线城市最近每年都有大宗交易成交的案例出现。

商用物业大宗成交买家多为机构性投资者。商用物业投资的大宗交易方面,由于对投资者的资金要求较高,买家多为资金实力雄厚的机构性投资者,此外,买家也不乏一些企业用家。刘裕通预期今年商用物业投资的大宗交易将有所增加。


投资者关注广州新兴区域的发展。广州中心区域可供开发的土地资源有限,近年政府着力推动新兴区域发展,如广州国际金融城、高铁南站片区、南沙片区等,投资者都在密切关注这些新兴区域的发展。可以预期,既有国家政策支持自身规划亦较完善的新兴区域,将成为新的投资热点。

受政策影响,部分投资者转向商铺。虽然住宅物业仍是普通投资者的首选,但鉴于政策的因素,投资者认为近期住宅物业的投资回报相对往年有所回落,部分投资者转向投资商用物业。与此同时,受到网络电商的影响,投资者对投资商铺的要求更加高,而相对于住宅投资来说,投资商铺门槛较高,需要投资者具备较强的资金实力。
预计未来五年整体投资份额将迅速增长。对于华南区投资市场,刘裕通预计整体投资份额将迅速增长。因为,如广州珠江新城、深圳中心区等区域发展成熟,加上未来的新兴区域如广州金融城、深圳前海等亦将成为投资热点,未来五年内,华南区投资市场无论是交易活跃度、资金流动性还是市场参与度等方面都将比现在发展得更快。


广州房地产市场前景

仲量联行华南区研究部高级经理曾丽总结:“纵观全年甲级写字楼、商铺和豪宅物业市场,尽管基本面维持不变,但不乐观的因素增加。经济方面,投资和消费指标的放缓,市场预期中央政府和地方将推出进一步经济改革措施来维持今年全国GDP7.5%增长的目标。从短期刺激经济发展的考虑,经济改革措施从拉动投资增长和城镇化的可能性较大。这将巩固以实业和金融为主营业务的行业发展,从而鼓励企业扩充业务和整合总部资源的需求,成为未来写字楼市场发展的推动因素。”

备注:文中所述租金及售价,均基于建筑面积。