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北京

2014年第一季度CBD办公楼租金水平保持平稳;由于供应不足,零售市场净吸纳量有所下降

仲量联行2014年第一季度北京房地产市场报告


​仲量联行2014年第一季度北京房地产市场报告显示:

• CBD甲级办公楼租金水平保持稳定,北京甲级办公楼市场的整体空置率下降至4.3%;

• 零售地产市场第一季度由于新增供应不足,且有中国传统春节,造成租赁和扩张活跃度有所降低,净吸纳量呈下降趋势;

• 因部分电子商务企业迁仓武清、廊坊,非保税仓储市场净吸纳量为负值,21,000平方米非保税仓储面积重回市场,租金水平亦连续第三季度呈持平态势;

• 地产投资市场仍然相对较为活跃,但缺乏高质量的整售项目成交;

• 高档住宅销售市场供应增加,成交量有所下降,价格稳定攀升。

甲级办公楼

净吸纳量由2013年第四季度的61,600平米,下降至2014年第一季度的46,200平米,但是来自多个不同行业的企业仍在寻觅甲级办公楼在仲量联行接到的最新询盘中,大部分企业来自金融和保险行业。这一趋势在地产业主报告中得到了证实:现金充裕的理财机构积极寻觅办公空间。IT和高科技行业对甲级办公楼的需求同样旺盛。2014年第一季度达成的最大一笔租赁交易是三星电子从CBD核心区近期竣工的北京财富中心租得18,000平米的办公空间。几个国际汽车制造商也制定了办公楼扩张计划,仲量联行在2014年第一季度继续接到来自汽车制造商的更多询盘。与此同时,来自专业服务类企业的需求也再一次呈现多样化趋势,其中成交主要以租约续签为主。

甲级办公楼在2014年第一季度没有新增供应。2013年第四季度竣工的北京财富中心在办公楼租赁方面取得令人瞩目的成绩:已经签署租赁协议的办公面积达到60%;尽管如此,由于目前正在装修阶段,大多数租户尚未入驻。再加上受到CBD核心区中其他项目吸纳量的带动,导致CBD核心区的空置率从2013年第四季度的11.6%下降到2014年第一季度的10.8%。几个租户已经入驻东长安街的侨福芳草地,因此,2014年第一季度的整体空置率在当季度末达到4.3%,环比下跌0.7个百分点。

2014年第一季度北京甲级办公楼市场租金水平连续第二个季度呈上涨态势。在东长安街和第三使馆区商圈的带动下,全市甲级办公楼整体租金水平环比增长0.7%,而在2013年租金保持强劲增长态势的金融街,其2014年第一季度的租金水平则环比持平。此外,CBD核心区在2014年第一季度结束了自2013年第一季度以来的下跌态势,较预期更早迎来平稳期。CBD核心区中的数个甲级办公楼租金水平有所提升,然而,同区内也有某些优质甲级办公楼将租金水平下调,因此,两者涨跌相抵。仲量联行北京商业地产部高级董事贺睿珂(Eric Hirsch)指出:“2013年新增供应有限,而租户的需求却日益活跃,因此,业主将迎来更加乐观的行情,进而导致租金谈判的余地变小。基于上述理由,我们预测租金水平在未来半年将继续保持上扬态势。”

优质零售地产

由于北京的数个商场将部分零售区改建为办公区,导致市区零售物业总存量在2014年第一季度有所下降。其中,位于第三使馆区的都汇天地将整体转型为办公楼;而位于中关村的中坤广场也将其部分楼层由零售用途转换为办公用途。

由于部分去年年底空置的商铺转型办公空间,2014年一季度整体空置率由2013年第四季度的8.1%下降到当季度的6.0%。核心商圈的部分业主解约部分租户以为下一步租户调整作准备,导致核心商圈空置率略有上升,从2013年第四季度的4.0%增长到2014年第一季度的4.1%。此外,第三使馆区内占地的世茂工三项目从百货大楼转型为购物中心,为市区购物中心存量带来50,000平米的供应。

由于可供出租空间短缺,再加上遇到传统租赁淡季, 2014年第一季度的净吸纳量与上一季度环比有所下降。从零售业来看,奢侈品零售商对新开门店依然保持谨慎,更愿意对现有店铺进行改装或扩组。同时,来自“快时尚”和“轻奢”行业的需求依然保持强劲,这与餐饮业运营商的需求大径相同。

整体市场的租金水平出现上涨,部分原因是由于非核心区的一些租金较低的空间撤出市场。零售商更热衷于在管理成熟的购物中心中租赁空间,这些项目的业主持续涨租是市场租金水平上升的主要原因,但是中小型零售开发商则没有前者的信心,因此他们对于涨租一事则持更为保守的态度。

“近期,租户和业主双方对我们的询问均有增加,”仲量联行北京零售地产部高级董事罗绮华表示:“租户需要我们协助其准确定位及入驻对目标客群有号召力的商场。而一些业主则希望借助我们在重新定位、翻新整修和租户结构调整方面的经验,帮助他们争取到更高的租金收益。”

工业地产

非保税仓储物流市场在2014年第一季度的租赁活跃度受到抑制。21,000平方米的非保税仓库空间重新回归到市场中,这是非保税仓储物流市场自2009年第三季度以来首次出现净吸纳量为负值。出现这一现象的主要原因是一些电子商务公司将其主要仓储地点迁往北京周边的廊坊市和武清区,他们迁址的目的是可以在新址同时服务于北京和天津市场。此外,这些地区的租金水平也显著低于北京。2014年第一季度租赁市场中表现最为活跃的是第三方物流(3PL)公司。传统零售商(实体店模式的零售商)开始扩展经营渠道,将网络渠道纳入经营模式中。但是,由于传统零售商在2014年第一季度的零售销售额增长缓慢,导致他们的租赁需求呈现出疲软态势。

2014年第一季度净吸纳量为负值导致整体空置率环比增长1.3个百分点, 达到3.6% 。我们预期,这种状况将很快结束,闲置空间在强劲需求的支持下将被迅速吸纳一空。仲量联行工业地产部副董事罗蔷蔷表示:“尽管一些在线零售商迁仓到北京以外的地区,但我们亦收到数家企业的询盘,市场呈现出回升迹象。一些业主和投资商对市场形势均持乐观态度,并积极地在北京及周边地区寻找开发良机。”

2014年第一季度没有新竣工的项目,因此总存量保持不变,仍然是160万平方米。宇培集团在通州永乐店镇开发的92,000平方米的项目预计将于2014年年中竣工,此外,华润物流开发的位于通州物流园44,100平方米的项目也将于同一时间竣工。

可供租赁空间短缺导致新增租赁交易量有限,市场最主要的交易仍为租约续签此外,业主在与租户进行租赁谈判中,采取弹性、灵活的租金策略,且更愿意将物业出租给业绩良好的高质量租户。因此,平均净有效租金与上一季度相比,呈持平态势,仍保持在1.09元/平方米/天,与去年同期相比,增长了3.5%。

投资市场

2014年第一季度,地产投资市场相对较为平静,但一些投资活动仍值得关注。北京世纪恒丰房地产开发有限公司以10.81亿元的价格从冠城大通股份有限公司购得冠捷大厦剩余的66套房屋和111个地下停车位(共计30,885平米),成为该物业全权业主。上一季度,北京世纪恒丰已先从冠城大通手中购得同一项目的59套房产(即24,175平米)。此外,北京首创置业也将其丽泽金融商务区F-02地块31.5%的股权,出售给工银国际投资管理有限公司。此后,首创置业又将F-03地块50%的股权出售给新加坡投资方Diversified Elite Ltd.。在零售物业中,太古股份有限公司在收购由香港基汇资本持有的三里屯太古里20%的股权之后,成为“三里屯太古里”的全权业主。在4月初,盈大地产(PCPD)同意将其位于第三使馆区的“盈科中心”出售给基汇资本,协议中拟定的成交价为9.28亿美元。

高品质商用地产可售资源仍然有限,但是,更多开发中项目、非甲级散售办公楼以及用途转换物业将陆续涌现。自2013年第二季度起,资本市场流动性日益收紧,一些开发商积极寻找合作伙伴,为自己的开发项目融资。与此同时,一些经营业绩不佳的大型购物中心,例如北三环的大钟寺中坤广场和望京的华堂商场,为了提高效益,纷纷开始将购物商场转型为办公用途。

从长远角度看,投资者在收购资产和提升资产价值方面,仍面临机遇。我们仍然认为,从2013 年到 2014年这段时间,北京办公楼市场已经触底,并有望出现小幅回弹。优质购物中心将受到越来越多零售商的青睐,而其业主则将在租金谈判中占有利的议价优势。在2014年3月份召开的第十二届全国人民代表大会和新闻发布会上,强调了经济改革的走向以及城市规划的推进趋势,这不仅确保办公楼市场将迎来持续的需求,从长期角度来看,也将带动收入水平和零售销售额的增长。对此,仲量联行华北地区投资部高级董事庞树东表示:“租赁市场行情的改善,将很可能增强投资者对北京办公楼投资市场的信心和兴趣。仅管代售的优质资产数量有限,投资者仍在继续密切留意投资机遇。此外,也有不少处于优质地段的购物中心由于自身缺乏成熟而专业的经营能力,开始寻找更理想的运营商,或者考虑将当前的购物中心转型为办公用途,对于投资者来说也可能是很好的投资机会。”

高档住宅市场

2014年第一季度高档住宅销售市场供应量显著增加。2014年第一季度,共871套豪华公寓进入预售市场,比2013年总量高出180%。另外,亦有550套高档别墅获得预售许可,相当于2013年总供给量的85.7%。在北京市政府放宽对高房价住宅项目的管制后,多个此前尚待批准的项目都获得了预售许可,这成为高端住宅市场供应量出现反弹的主要因素。

成交量环比略有下滑。2014年第一季度仅售出526套豪华公寓和219套高档别墅,与上一季度相比,豪华公寓和高档别墅销量分别下降了12.5% 和 11.3%。存量有限,中国春节带来的传统淡季,再加上购房者在人大和政协两会召开前普遍持观望态度,这些因素导致高档住宅市场的成交量降低。

豪华公寓和高档别墅的资本值环比分别增长了6.6% 和11.9%。尽管存量有所增加,且成交量处于低位,但市场仍然面临供应不足的现状,这一现状促进了资本价值的增长。此外,高于市场均价的新房源也进一步推动了价格的上涨。

与去年同期相比,租赁需求略有下滑。与大户型相比,本季度小户型更受欢迎,这表明跨国公司提供的租房预算仍然偏低。位于王府井区域的服务式公寓项目丽苑公寓在翻新后,于本季度将199套公寓推向市场,这也使得服务式公寓市场的整体空置率提高到11.2%,环比增加2.1个百分点。疲软的需求加上跨国公司严格控制的租房预算,导致豪华公寓、服务式公寓和别墅的租金水平环比分别下降0.5%、0.6% 和 1.2%。