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上海

强劲的需求助推浦东中央商务区办公楼空置率创六年来新低;受买房者信心减弱的影响,住宅销量出现下滑

仲量联行2014年第一季度上海房地产市场回顾


​2014年第一季度,尽管传媒和零售类租户表现活跃,但浦西中央商务区办公楼市场整体表现平淡。“本季度,疲弱的市场需求致使浦西中央商务区租金小幅下跌,空置率的走低支撑浦西超甲级办公楼市场租金止跌企稳”,仲量联行华东区董事总经理顾东尼表示。内资金融机构继续驱动浦东中央商务区吸纳量及租金上涨,使得空置率降至2007年第四季度以来的最低水平。在住宅市场方面,信贷紧缩与其他城市房价下跌的报道使得潜在购买者采取观望的态度,这使得上海普通和高端住宅市场成交量双双下跌。开发商在应对2005年以来最低市场成交量的形势下普遍选择维持售价。虽然投资者表示对上海投资市场基本面继续保持信心,但本季度投资活动有所放缓。零售地产市场,本季度核心和非核心商圈内各有一个新项目开业;餐饮业租户持续积极扩张,新品牌不断寻求进入市场的机会。非保税物流市场,由于受到季节性影响与周边卫星城市更有竞争力的项目带来的租金压力,本季度租金增长放缓。保税物流市场,随着出口预期继续回暖与上海自由贸易试验区的良好愿景,本季度空置率下降,租金上涨。

办公楼

浦西中央商务区租赁市场平淡;传媒及零售业公司表现相对活跃。本季度浦西中央商务区内的大多数租赁交易都属于续租成交,市场扩张办公面积的租赁需求仍较弱。在跨国公司租户中,传媒和零售是在租赁市场上表现最为活跃的两大行业。例如,安吉斯媒体——一家跨国传媒公司,整合了其在全市的多个办公点并在企业天地5号租赁了近18,800 平方米的办公面积。华伦天奴在上海环贸广场一期内租赁了约1,000 平方米的办公面积。受租赁需求持续较弱的影响,浦西的租金继续微幅下降,于本季度环比下降0.9%至每平方米每天9.0元。伴随企业天地5号的租赁进度得到显著t提升,超甲级办公楼市场的空置率于本季度下降。浦西超甲级办公楼租金本季度保持平稳,维持在每平方米每天10.4元。

来自内资金融机构强劲的租赁需求继续推升浦东办公楼市场租金。在浦东中央商务区市场,来自金融服务业以及能源等行业的内资公司继续表现出强劲的租赁需求。例如,一国内能源企业在上海国金中心2期内租赁了5,400平方米的办公面积,以新设其上海办公室。在内资公司需求强劲以及空置率走低的双重作用下,浦东中央商务区甲级办公楼租金于本季度环比上涨1.6%至每平方米每天9.6元。本季度浦东超甲级办公楼租金也继续上升,环比涨幅为1.2%。

有限的新增供应致使浦东中央商务区的空置率降至六年来最低点。
2014年第一季度上海中央商务区内没有甲级办公楼项目竣工交付。仲量联行浦东商业部总监张静表示:“在浦东中央商务区,来自于内资企业的强劲需求持续吸纳市场上有限的可租赁面积,致使空置率降至3.5%,达到自2007年四季度以来的历史最低点。”在非中央商务区市场,两个位于浦西的甲级办公楼项目本季度竣工交付,为该市场新增117,025平方米的供应量。它们分别是位于闵行区的虹桥天地1期(54,032平方米)和位于杨浦区的尚浦领世2期(62,993平方米)。

2014年内资企业需求有望保持强劲的增长势头。
尽管跨国公司需求总体将持续疲软,来自内资企业的租赁需求有望稳步增加。在浦东,来自内资企业的强劲需求以及有限的市场的供应量将推动租金于2014年全年稳步增长。浦西有望受益于陆家嘴供应紧张的局面,部分浦东的办公租赁需求可能外溢并在浦西市场得到释放。

核心市场对产业园区需求保持强劲。
除受春节的季节性影响之外,第一季度产业园区的租赁问询量整体与去年四季度持平,并有若干交易正在进行洽谈。其中最为活跃的企业来自医药、化工、国内IT以及电商等领域。为缩减开支,位于中央商务区的跨国企业正将其后台办公部门迁至产业园区。漕河泾和张江仍为最热板块。漕河泾有限的供应量以及稳定的需求使得当地租金稳步上涨。由于许多公司已经在中区拿地并开始建设项目,张江未来会有更大的供应量,但租户对现有面积整合扩张的需求将足够消化该板块的供应,因此张江的前景仍被看好。

销售型办公楼


今年新开盘供应量的增大将进一步释放自用购买需求。尽管2014年一季度无新项目开盘入市,然而2013年下半年开盘的项目为寻求销售型办公空间的公司自用买家提供了更多选择。本季度优质销售型办公楼成交量达到23,676平方米。出于升级企业形象的考虑,越来越多的国内公司有意购买优质销售型办公面积以自用。因而近期的成交记录显示,在优质销售型办公市场上,大面积的销售成交数量有所增加。受强劲购买需求的支撑,本季度成交价格同比上升3%。预计13栋总体量达到近567,700平方米的优质销售型办公楼将于2014年开盘,这将为正在寻求购买优质销售型办公面积以自用的国内公司带来更多选择。我们预计今年大量的优质销售型办公楼供应将进一步释放自用购买需求。

住宅


购房者重拾观望态度导致销售下滑。受部分二、三线城市降价传闻影响,本季度购房者重拾观望态度。仲量联行华东区研究部总监周志锋表示:“受信贷紧缩、首付比例提高、和季节因素影响,市场购买情绪疲软导致2014年第一季度成交量大幅下滑。”一季度上海商品住宅成交量环比下降44%,同比下跌32%,为近八个季度以来最低。

高端住宅均价保持不变,成交量跌至2005年以来的最低水平。2014年第一季度共有三个高端住宅项目开盘,共计推出587套单元,其中64套已于本季度售出。和整体市场的疲软态势相似,高端住宅市场本季度仅有165套成交,为2005年一季度以来的最低水平。 与之形成鲜明对比的是,部分针对改善型需求的中端项目颇受市场欢迎。例如,位于人口密度较高的浦东花木地区的绿城锦绣兰庭于3月8日开盘推出303套住宅,仅开盘一周便售出其中238套,成交均价为每平方米53,786元。高端住宅价格在经历过去几个季度连续的增长后,本季度受销售放缓影响,高端住宅均价基本保持不变。在如今信贷紧缩和销售放缓的情况下,大部分开发商都选择维持稳定售价。

竞争加剧导致服务式公寓租金下跌。在租赁市场,受跨国企业控制成本的持续影响,本季度服务式公寓的租赁需求依旧疲软。同时,越来越多的小业主将自己的房产出租赚取租金来弥补不断上升的持有成本,如房产税等,因此周边普通公寓给服务式公寓带来的竞争压力与日俱增。越来越多的服务式公寓开始提供优惠来吸引租户。因此,本季度上海服务式公寓平均租金环比下降0.6%。我们预计服务式公寓租赁需求在2014年会保持疲软态势。 因此,今年新项目的入市将会推升空置率并给服务式公寓租金带来更大的下行压力。

2014年销售量或将继续维持低位,但开发商对未来保持乐观态度。今年政策暂无松动迹象,普通和高端住宅市场的购买情绪可能都将较为低迷,预计今年成交量也会维持在较低水平。然而,由于未来新增供应有限,且上海市场基本面仍较为健康,我们预计2014年上海的住宅价格并不会下跌。本季度方兴地产以每平方米47,609元的楼面价拍得一块位于大宁的大型住宅用地,溢价率高达111.6%,这表明开发商对于上海住宅市场的中长期表现仍保持乐观态度。

投资


第一季度投资活动短暂放缓。上海投资市场经历了2013年第四季度的异常活跃期之后于第一季度成交放缓。受季节影响本季度市场成交低迷,尽管对中国房地产市场的担忧开始显现,大多数投资者仍然对一线城市尤其是上海房地产投资市场的基本面保持信心,鉴于投资者大量募集资金还未进行投资,预计2014年成交总量仍将保持高位。办公楼市场租金增长放缓与零售市场竞争加剧的影响将极有可能显现在今年的定价中而非降低成交总量。更高的利率降低了投资回报,投资者亟需重新评估他们的定价模型来反映未来较低的增长率,因此提高了对预期回报的要求。浦西市场租金增长放缓将会影响投资者的偏好并进一步引导市场转向买方市场。另一方面,国内自用买家对核心办公楼物业的追捧将使价格保持高位并使可交易资产更为稀缺。零售市场,尽管市场对成熟商圈的展望依然保持乐观,但投资者对非核心商圈与郊区的大量新增供应有所担忧。在长期可交易资产稀缺的零售物业市场,市场新增供应潮将为有零售物业专业经验的投资者带来与市场表现欠佳项目的合作机会。物流仓储市场,投资需求保持旺盛,表现在私募基金、内资开发商和机构投资者对市场表现出持续的投资兴趣。愈加强劲的投资需求使得市场上极少的可投资级物业的收益率迅速收窄。
本季度办公楼市场的大宗成交为嘉凯城大厦,该项目位于徐汇区,为一新开发办公楼项目,该项目以17.4亿的价格出售给中城基金。此外,酒店物业市场投资活动愈加活跃,本季度共有三宗成交,其中最引人注目的是位于南京西路的上海锦沧文华大酒店。这座相对陈旧的酒店以21亿元的价格出售给了一家内资开发商,考虑到该酒店业绩近年不断下滑与其座落于浦西核心中央商务区极为优越的地理位置,投资者计划将该项目重新开发作办公用途。
零售物业

新品牌仍在不断寻求进入大陆市场的机会,部分奢侈品牌则通过扩大门店面积的方式以期增加影响力。新品牌以在上海开出首店作为进入大陆市场的主要战略。例如,Paul Smith于本季度在静安嘉里中心开出大陆首家旗舰店(488平方米),第二间门店也随即在港汇恒隆广场开始营业。在中端市场,来自英国伦敦的快时尚品牌New Look在美罗城开设了大陆第一家门店。美国Gap旗下的时尚品牌Old Navy于静安寺附近开设了其国内第一家旗舰店。与此同时,餐饮业租户保持了积极扩张的势头。本季内,多家餐厅于静安嘉里中心商场地下一层至四楼全新开业,而本土餐饮连锁店则在日月光中心和闵行广场等非核心的位置积极布点。高端市场方面,虽然各大奢侈品牌在上海开设新店的进程放缓,但部分品牌对表现突出的现有门店实行了扩租。例如,位于港汇恒隆广场一楼的Burberry专卖店新近租下两家相邻铺位,营业面积从原来的约125平方米扩至360平方米左右。Tod's也于本季度在恒隆广场扩租并将店面扩至相邻的两个铺位。

本季度,核心和非核心商圈内各有一个新项目开业。
在经历了较长时间的招商之后,洛克外滩源以70%的入驻率于本季度开业。该项目旨在营造以生活时尚为主导的氛围,主要租户包括画廊以及高档餐厅,如Otto e Mezzo Bombana Shanghai和慧公馆等。在非核心市场,位于西南片区上海铁路南站附近的中星城项目于本季以70%的入驻率开业。该项目以家乐福超市为主力店,同时开业的还有包括上海小南国以及咖世家(Costa Coffee)在内的餐饮店。
租金水平持续稳步增长。在核心商圈,购物中心首层租金较上季度同比小幅上涨1.7%,达到每平方米每天51.3元;在非核心商圈,该指标小幅上扬2.6%,至每平方米每天20.4元。空置率方面,本季度核心商圈的市场空置率持平,保持在6.5%;而在非核心商圈,平均空置率下降至5.4%。

未来的购物中心可能会经历更长的培育期。
由于同业竞争的加剧以及电子商务的兴起,新的零售物业预计需要更长的时间培育稳定的客流和经营收入。在上海零售面积饱和度较高的西北和西部片区,这一过程甚至可长达三年。这意味着新建成的物业将经历更长的震荡期来找准自己的市场定位并提高入驻率,而只有具备这两个前提,才能实现较明显的租金增长。因此品牌在新项目首轮招商期内往往能从业主方获得较优惠的租赁条款。仲量联行大中华区零售地产部总监邓汝舜先生表示:“服饰类零售商对新开物业内交付底租持谨慎态度,而餐饮类品牌则仍大规模扩张。” 而另一方面,空置率低的成熟物业业主仍将保持较强的议价能力。未来这一类购物中心将面对更多已入驻主流品牌的内部扩租以及一线化妆品专卖店的开张营业。

工业地产


物流

非保税租金增速小幅放缓。相比2011-2012年的高峰期,一季度上海非保税仓库需求仍处于较弱水平。尽管问询量与上季度持平,但由于新增供应匮乏及春节的季节性影响,本季度并无大宗租赁成交,浦东机场区域虽有少量成交,但随着上海西区某电商退租并选择自建仓库,上海非保税市场整体空置率与上季度持平,仅上升10个基点至10.6%。虽然上海西区仍是本市最为炙手可热的非保税板块,但由于租户日益倾向租金更为便宜的昆山等卫星城市,上海西区已然失去些许定价能力。加之浦东板块需求持续疲弱,租金增长率环比由上季度的1.0%降至0.8%。昆山地区,特别是靠近上海的项目租金持续呈现强劲增长态势,环比上涨3.4%。

保税市场空置率下降、租金上涨。
保税市场表现活跃并伴随快速的去化。自去年三季度上海自贸区成立以来,保税区已有诸多交易在进行洽谈,且业界对于保税市场的兴趣也随着中国出口预期回暖而愈加浓厚。本季度吸纳量主要来自洋山保税港区的临港板块,该地区自金融危机以来去化过程一直较为缓慢,但本季度有多宗交易完成,这也促使上海保税市场整体空置率从21.2%下降至14.9%。整体而言,由于本季度大量问询及去化赋予业主更高的定价能力,上海保税市场平均租金环比上涨4.2%。

非保税租金将保持温和的增长态势。
受来自昆山和其他卫星城市竞争的影响, 2014年全年上海非保税租金全年增长率预计将与去年4.3%的水平接近。目前上海市场有超过460,000平方米在建非保税仓库面积计划于2014年竣工。仲量联行中国工业部总监司徒艺表示:“虽然近六成新增供应位于传统强势的上海西区市场,但由于一些项目为多层仓库,而并非更多租户所青睐的单层仓库,租赁过程可能会较为缓慢。” 缓慢的去化或将导致今年市场空置率的上升。我们预计2014年保税市场租金将保持较强增长。然而,如果贸易增长预期减弱或自贸区缺少实质性相关政策,保税市场租金增长有可能会有所放缓。

制造业

制造业需求持续改善。2013年下半年以来逐渐好转的中国经济继续提升国内外制造商的信心。得益于中国强大的国内市场,医药、食品及汽车零部件等行业的需求最为强劲。本季度市场上最大的变化与政策相关:今年二月底上海市政府印发关于进一步缩紧工业用地的初步意见,其中最重要的是将土地使用期限由50年缩短至20年。出让年限届满后,将对土地使用者进行全方面评估,并决定其是否可以续租。新的政策很可能使得公司在上海设立新厂时更加保守。与此同时,江浙地区的城市近几个季度以来已经凭借其低廉的租金和人工成本吸引了诸多制造商;由于当地土地政策保持不变,这些省份将随着上海新政策的落实而需求激增。