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青岛

本季度办公楼市场共有127,000平方米的新增供应;零售地产市场餐饮、儿童和家居业态表现活跃,轻奢侈品牌呈现扩张态势

仲量联行2013年第四季度青岛房地产市场回顾


仲量联行发布2013年第四季度青岛房地产市场报告,报告显示青岛办公楼市场全年净吸纳量约为140,000平方米,同2012年的吸纳水平相比增长约8%,整体租金与上季度基本持平,四季度办公楼市场共有127,000平方米的新增供应。在零售市场,餐饮、儿童和家居业态四季度表现活跃,轻奢侈品牌呈现扩张态势,位于市南商务区核心位置的青岛中心广场开业。

办公楼

2013年全年净吸纳量较去年相比增长8%。第四季度办公楼市场净吸纳量约为30,400平方米,与上季度基本持平,其中将近三分之二的净吸纳量来自于本季度新落成的青岛中心的预售面积。2013年全年净吸纳量约为140,000平方米,同2012年的吸纳水平相比增长了约8%。首先,由于今年交付的办公楼项目多为散售型物业且预售情况较好,部分项目交付时释放的需求多为前期积累的结果。其次,虽然今年整体的经济增长速度相较于去年有所放缓,但受发达经济体复苏的拉动,外需逐步走强,使得贸易类企业的租赁需求逐步回暖。

2013年第四季度办公楼市场新增供应量127,000平方米。从2013年全年来看,青岛办公楼市场上来自房地产/ 建筑、金融类和贸易类的需求较为活跃。此外,2013年将近一半的租赁需求来自于新成立的企业。本季度位于市南商务区的青岛中心和远洋大厦B座,以及位于崂山商务区的招商银行财富大厦竣工交付,为市场带来共计127,000平方米的新增供应。全市甲级和乙级办公楼市场空置率均有不同程度的上升,整体市场空置率环比上涨2.5个百分点至20.9%。

2013年第四季度办公楼市场整体租金与上季度基本持平。在第四季度,排除新竣工项目带来的影响之外,青岛办公楼市场整体租金与上季度基本持平,仅环比小幅上涨0.1%。2013年甲级办公楼市场租金在经历了12个月的稳定状态之后出现了小幅下跌,主要是由于长期高企的空置率和未来较大的供应量给租金带来一定的下行压力,但预计未来随着跌幅的逐渐收窄,甲级办公楼市场租金将趋于稳定。乙级办公楼市场全年的租金表现则继续维持小幅上涨的态势,可比项目租金同比上涨1.8%。

2014年崂山商务区将迎来供应高峰。2014年将是国内稳定增长和推进改革寻求平衡的关键一年,全年经济增速预期不会高于2013年,因此我们预计青岛办公楼市场全年的租赁需求将保持稳定。同时,明年崂山商务区将迎来一波供应高峰,虽然多数项目属于单一产权业主自用型物业,例如作为银行或大型企业的区域总部,但此类物业存在的隐性空置面积可能会给市场带来潜在的竞争风险,同时抑制租金的上涨空间。

零售地产

餐饮、儿童和家居业态本季度表现活跃,轻奢侈品牌呈现扩张态势。餐饮、儿童和家居业态本季度市场表现活跃。MUJI在证大大拇指广场开出青岛第三家店,面积约950平方米。孩子王租下了CBD万达广场约4500平米的面积。多家中高端餐饮品牌,如金钱豹、俏江南、鹭鹭酒家、港太兴等均在近期开业的青岛中心广场内开设新店。奢侈品牌对市场扩张依然持谨慎态度,2013年全年并未录得顶级奢侈品牌在青岛的成交案例。但值得一提的是以年轻人和中产阶级为主要消费群的轻奢侈品牌则呈现扩张态势,Tory Burch、Roger Vivier、MCM本季度均在海信广场内开设新店,这三个品牌均是首次进入青岛。本季度位于市南商务区核心位置的青岛中心广场开业,为市场带来将近40,000平方米的新增供应。该项目为青岛中心的底商,汇集了多家首次进入青岛的中高端餐饮品牌、买手集合店熙越、Balmain和美思佰乐超市等。

可比项目首层平均租金与上季度基本持平。本季度全市优质购物中心可比项目的首层平均租金与上季度基本持平,为每月每平方米人民币322元,仅环比小幅上涨0.5%,同比上涨4.6%,较2012年全年7.2%的租金增幅有所收窄。

预计2014年青岛零售物业市场租金仍将呈现保守增长。青岛零售物业市场将会在2014年迎来华润万象城、银座购物中心等优质零售物业的竣工交付,尽管餐饮娱乐儿童等种类的零售商依然在积极地扩张选址,但短时间内的集中供应将会给项目招商运营方面带来一定压力。而2014年中国电子商务交易额预计仍将会有超过20%的增长幅度,因此,在电商冲击和新增供应的双重影响下,预计2014年青岛零售物业市场租金仍将呈现保守增长。