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新闻

沈阳

沈阳优质办公楼需求稳定;高端住宅成交量回落

2013年沈阳房地产市场回顾


仲量联行今天发布2013年沈阳房地产市场报告,报告显示市场对优质办公楼的需求稳定;优质零售物业集中供应市场,运营商积极对现有项目品牌、定位进行调整;高端住宅成交量回落,市场需求仍以刚需及改善型需求为主。

“随着沈阳优质办公楼市场的不断扩容,市场格局正在发生改变。” 仲量联行沈阳分公司董事总经理王刚先生表示,“沈阳办公楼市场需求仍然保持稳定的增长态势。乙级办公楼市场开始显现供应层面压力,平均租金小幅调整。预计随着2014年市场供应的放量,沈阳优质办公楼整体空置率和租金将面临更大供应层面的压力。”

办公楼

市场对优质办公楼需求稳定,四季度无新增项目入市。四季度,沈阳无新增优质办公楼项目入市,目前市场乙级办公楼已经率先感受到来自供应层面的压力。四季度乙级办公楼的租金较上个季度小幅下跌,录得人民币66元每平方米每月,环比下降4.8%。甲级办公楼租金与上季度持平,录得人民币117元每平米每月。

金融、保险类客户亦有较大成交。中国平安人寿股份有限公司签约平安财富大厦4,600平方米办公楼面积。同时新华保险购买瑞安中汇广场7,000平方米办公楼面积。

非核心区优质办公楼已受关注。由于市场上核心商务区的优质办公楼空置面积有限,非核心商务区凭借良好的交通条件,自预租期便已受到较多的市场关注。位于东中街区域的龙之梦亚太城办公楼中区预租情况良好,目前已成功签约中区面积的30%。位于金廊北段的平安财富中心凭借良好的区位优势及自身品质,出租率亦达到35%。

未来一年市场新增供应增加,租金将承压。进入2014年,沈阳优质办公楼市场将迎来新增供应的快速释放,随着位于金廊沿线的一批优质办公楼项目陆续竣工,将为市场及开发商同时带来较大压力。本季度,众多优质项目开始预租或预售。仲量联行预测,新增供应的增加将推高优质办公楼市场整体空置率,与此同时,市场租金受到供应方面的压力,将有小幅下滑。


零售物业

2013年,沈阳零售消费继续保持强劲增长态势。其中根据沈阳统计局统计,2013年前三季度,沈阳社会消费品零售总额达2297.9亿人民币,同比上涨13.3%。

新增供应持续进入市场,为市场带来较大压力。四季度两个优质零售物业集中供应市场,分别为位于CBD商圈的阳光新地百货和位于中街商圈的久光百货,共计为市场带来了213,700平方米的供应面积。座落于中街恒隆广场西侧的久光百货,建筑面积约为12万平方米,是久光集团在沈阳开设的首家零售商业项目,目前已成功吸引Coach、Michael Kors、Anne Klein、Joan&David以及周大福在内的等知名品牌入驻,还有其自营的精品超市Fresh Mart。而位于CBD商圈的阳光百货作为该综合体项目的零售商业部分,率先进入市场,目前开业率已达到70%以上。

现有项目积极进行品牌调整,市场空置率和租金保持稳定。随着四季度新的综合体项目开业,吸纳量录得22万平方米,市场空置率达到16%,较上季度下降1.7个百分点。市场整体租金较上个季度小幅上涨,优质购物中心首层租金录得3,144元每平方米每年。在现有零售商业项目上,四季度位于中街商圈的大悦城及位于东中街的龙之梦购物中心有了较大幅度的品牌及定位调整。在经过了一年准备期之后,大悦城对现有A、B、C、D四馆从建筑环境、硬件设施、业态分布、品牌引进四个方面进行全面升级,总投资超亿元,面积近5万平方米。

未来12个月,较大的供应压力仍将会持续。未来12月内,持续的新增供应将继续推高沈阳零售地产市场的平均空置率。为加强项目自身的市场竞争力,运营商将推出更多的优惠招商条件或进行品牌、定位调整。我们预计在2014年,受到巨大的供应层面压力的影响,沈阳零售物业租金将小幅下跌。

住宅


高端住宅成交量回落。从整体市场来看,沈阳商品住宅的整体成交呈放量态势,四季度录得51,325套,成交均价为6,402元/平方米,较上个季度上涨2%。以中小户型产品为主的刚性需求及改善型需求依旧为市场需求主体,继“国五条”出台后,沈阳推出“沈八条”,将外地购房者在本地缴纳保险的时限由一年提升至两年,并且将二套房的首付款比例提高至65%。在经过连续五个季度成交放量后,2013年第四季度高端住宅市场成交量达到6,756套,较上个季度下降16%。

高端住宅项目积极推盘。四季度,三个高端住宅项目入市,而现有项目亦在积极推出新产品,共为市场带来7,843套新增供应,2013年沈阳高端住宅市场全年的供应量为30,462套。四季度新进入市场的三个高端项目中,裕景中心位于金廊中段,首期推出360套单元;由乐天地产开发的位于CBD的乐天圣苑首期推出420套单元,由中铁九局开发的中铁瑞达广场位于和平区胜利大街,首期推出753套单元,以精装公寓为主。
 
政策收紧将持续影响住宅市场。2014年,预计对于住宅市场的调控政策仍将继续,抑制投资需求仍然是宏观调控的重点,市场仍以刚性需求及改善型需求为主。

与此同时,随着国五条及沈八条的实行,限购、限贷的进一步扩大等一系列国家楼市宏观调控的影响,预计市场从成交量及价格方面都将面临较大的政策压力,成交量放慢,成交均价提高放