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重庆

重庆:优质写字楼市场整体品质提升,租金保持稳定

2013年重庆房地产市场季度回


• 优质写字楼 -优质写字楼市场整体品质提升,租金保持稳定;

• 零售物业-零售租赁需求持续活跃,现有购物中心整合优化;

• 高端住宅 -市场需求企稳,售价稳定增长。

• 产业园 -供需稳定增加,两极分化仍将持续。

• 物流园 -电商、快递业仓储需求快速增长,优质非保仓库供不应求。

• 制造业 -汽车及其配套产业需求持续增长,单层厂房尤其受到市场青睐。

优质写字楼

新增供应提升市场整体品质,租赁需求有所加强。2013年第四季度,重庆企业天地2号办公楼、海航保利项目、江北嘴置业金融城2号T1和T2相继入市,新增供应总量达约28万平方米。新增供应的入市提升了重庆写字楼市场的整体品质,但伴随着新增优质写字楼的供应,市场整体空置率同比上升0.7个百分点。受市场需求的推动,2013年全年重庆市优质写字楼(包括甲级和部分品质较高的乙级写字楼)市场净吸纳量达约174,000平方米,同比增长11.4%。其中甲级写字楼累计净吸纳量达约60,000平方米,同比增长12.0%;乙级写字楼累计净吸纳量达约114,000平方米,同比增长11.0%。

优质写字楼租金保持稳定。截至2013年第四季度,重庆市优质写字楼平均有效租金(即剔除物业管理费、扣除免租期租金的含税租金)达93.1元/平方米/月,同比增长3.2%。其中,甲级写字楼平均有效租金截至第四季度达到100.0元/平方米/月,同比增长1.9%;乙级写字楼平均有效租金截至第四季度达到88.5元/平方米/月,同比增长1.0%。

随着新增供应入市,租金增幅将承受一定压力。“鉴于未来重庆市场新增散售写字楼项目供应量大,以及近期宏观经济出现的增速放缓及资金流动性下降等迹象,预计重庆优质写字楼平均资本上涨存在较大压力。在租金方面,2014年新增供应以高品质甲级写字楼为主,但新增供应量过大将促使市场租金上涨幅度受限。”仲量联行重庆商业部总监梁果表示。

零售地产

新增优质零售物业供应保持稳定,零售商积极扩展重庆市场,租赁需求持续活跃。2013年,重庆新增优质零售物业供应达416,000平方米,带动优质零售物业总体量达2,717,000平方米。重庆零售市场租赁需求持续活跃,以UNIQLO、H&M、C&A及ASOBIO为代表的快销时尚品牌在重庆扩张趋势强劲,2013年全年总计新开设的门店分别达到3家、3家、2家和2家;另外,国际奢侈品牌也在重庆积极寻找合适物业开店。受市场需求的推动,2013年全年重庆市零售市场累计吸纳量接近336,000平方米。

现有购物中心整合优化以保持市场竞争力。随着未来市场预计有大量新增供应入市,现有购物中心,如星光68、大都会、北城天街、西城天街、大融城以及英利国际购物中心等,持续整合优化,以保证在未来可能更加激烈的市场竞争中保持自身竞争力。伴随租户调整,这些购物中心的租金亦得到小幅上扬。

大量新增供应可能导致市场竞争加剧。“预计2014年,有超过77万平方米的新增优质零售物业入市,其中约有56万平方米集中在传统商圈。随着未来供应量逐步增加,在可能面临更加激烈竞争的预期下,现有优质零售物业预计会持续提档升级;而新项目的开发商预计会花费更多时间进行项目的定位、设计及招商。从租金表现来看,预计2014年市场平均租金将同比小幅上扬,但由于市场总体供应量增大,各零售物业间的竞争将愈发激烈,预计租金涨幅有限。”仲量联行重庆董事总经理苏仲礼表示。
 
高端住宅

市场需求企稳,高端住宅积极推盘。重庆高端住宅市场2013年全年成交量达到9,252套,市场需求全年保持企稳。伴随着市场需求企稳以及售价稳步提升,开发商加大推盘力度,2013年重庆高端住宅市场累计推出10,213套高端住宅,同比增长13.1%。

高端住宅市场平均售价小幅上扬。截至2013年第四季度,重庆市高端住宅平均售价为11,850元/平方米(套内售价),同比增长6.6%。

市场持续回暖将促进开发商进一步推盘,售价涨幅趋于平稳。仲量联行重庆战略顾问及研究部总监马丽华表示,“随着重庆高端住宅市场需求维持稳定,售价稳步提升,开发商有望进一步推盘。日趋成熟的生活配套及更加优质的景观资源将成为拉动售价上涨的主要动力。”
 
 
工业地产
产业园
优质产业园需求强劲,租售价格变动平稳,市场日趋成熟。2013年新增供给32万平方米,总供应量达195万平方米。全年净吸纳量为39万平方米,较去年增加了30%,空置率降至22%。市场平均租金小幅增加,达到64元/平方米/月,受非成熟区域项目入市影响,市场平均售价降低4%至7,800元/平方米,但单个项目售价均呈现小幅上涨趋势。各区域商业、交通等配套逐渐完善,产业聚集作用初步显现,产业园市场日趋成熟。
未来项目物业品质将持续提升,两极分化现象仍将持续。2014年将有超过30万平方米的优质产业园项目入市,较已入市项目,物业品质将有所提升。未来短期内,北部新区项目由于入市时间早,各项配套完善,商务氛围及产业聚集度高,物业的入住率、租售价格仍将远高于其他区域,市场上物业的两极分化现象将持续,但差距将会有所减小。
物流园

单层优质非保税仓库供不应求,租金稳步增加。除了传统的汽车、摩托车、第三方物流对优质非保仓库的大量需求外,电子商务、快递行业对优质仓库的需求增长迅猛,受其影响,截止2013年末,市场空置率降至5.4%,平均租金增长至26.1元/平方米/月,增幅达4%。

大量项目入市,优质非保仓库市场蓄势待发。普洛斯、嘉民、安博、维龙等多家全球知名物流基础设施开发商开发项目将于未来两年相继入市,优质非保仓库市场供不应求状况将会有所缓解,市场将呈现供需两旺态势。
制造业
汽车产业需求强劲,优质单层制造业厂房供不应求。截止2013年末,优质制造业厂房累计供应量达178万平方米,受汽车产业产能释放的带动,当年净吸纳量达27万平方米,空置率持续降至18%,优质单层厂房(含多层的一层部分)供不应求,市场平均租金达25元//平方米/月,较去年增长了2%。

未来多个项目入市,需求将保持增长势头,平均租金小幅增长。未来两年内渝兴、金泰等多家房地产开发公司的项目相继入市,总供应量近40万平方米。受汽车产业发展的带动,吸纳量仍将维持在较高水平。由于交通及其他配套的不利因素,未来新入市项目租金水平略低,使市场平均租金增长幅度较小。