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成都:办公楼市场需求强劲,全年净吸纳量创历史新高

2013年全年成都房地产市场回顾


2013年,受新落成的散售项目买家自用需求推动,成都甲级办公楼市场净吸纳量创历史新高,然而受供应高峰影响,全市空置率平均水平仍然保持高位,业主为吸引租户而降低有效租金。零售物业市场方面,新增供应创同期新高,多家全新品牌积极落户成都,开设在蓉首家店铺。高端住宅市场需求强劲,自住需求积极入市,改善型项目优势凸显,量价齐涨。


甲级写字楼市场


2013年,成都共有7栋甲级写字楼建成入市,新增供应量达56万平方米。截至2013年底,甲级办公楼总存量达约185万平方米,约为2011年底的2.5倍。尽管强劲的需求推动全市甲级办公楼空置率由2012年底的42.2%微降至2013年底的41.0%,但大量新增供应仍然导致甲级办公楼空置率维持高位。在此情况下,大部分业主通过加长免租期等手段来降低有效租金,截至2013年底,全市甲级办公楼有效租金达103元每平米每月,较2012年底下降10.4%。

受新落成项目租赁及买家自用需求影响,甲级办公楼2013年全年净吸纳量达34万平方米,创历史新高。2013全年新增供应有约70%来自散售型项目,且大部分在预售期间已录得大量买家自用交易,如平安保险整栋购买新天府国际中心南塔部分(33,600平方米),重庆银行购买新天府国际中心北塔约15,000平方米及哈尔滨银行购买棕榈泉国际中心整层自用。租赁需求方面,金融类企业在2013年新成立或升级需求较为活跃,对全年租赁成交面积贡献超过40%,比例较2012年有所提升。此外,受益于成都快速发展的零售业市场,贸易及零售类企业在2013年对甲级办公楼需求有明显上升。

2014年成都甲级办公楼将迎来又一轮供应高峰,全市空置率将持续走高。仲量联行成都研究部总监马伟业先生表示:“2014年,甲级办公楼市场预计将有逾50万新增供应入市。大量新增供应将导致甲级办公楼空置率继续攀升,业主为维持入住率或将进一步降低有效租金。市中心将迎来国际金融中心2座、华置广场等项目入市并成为2014年新增供应最大的区域,短期内或将面临更大压力。另一方面,我们预计金融及专业服务业等承租能力较强的行业将在未来继续扩张,成为核心区域内优质项目的主要需求来源。”


零售地产市场


2013年成都迎来更多全新品牌开设首店。2013年成都零售租赁市场持续活跃,除各大快时尚品牌和中端餐饮连锁品牌积极布点扩张之外,成都不断扩大的区域辐射力及中产阶级人群亦令愈来愈多的零售商将成都视为拓展西部市场的重要一站。包括奢侈品牌Valentino、Ben-Amun,家居品牌Harbor House、Minotti by Adante,餐饮品牌鼎泰丰、许留山、汉堡王,韩国影院连锁品牌CGV等均积极落户核心商圈及次级商圈主要优质零售项目,开设其成都乃至西部首店。受此强劲租赁需求推动,尽管新增供应量高企,全市优质零售物业空置率仅较2012年底微升0.4个百分点至8.3%。

2013全年共11个项目落成开业,供应量再创历史新高。全年成都共有包括新世纪环球购物中心、北城天街等在内的11个项目开业,体量超过100万平方米。其中新世纪环球购物中心、北城天街引人关注。新世纪环球购物中心体量约40万平米,汇集了包括乐天百货、H&M、GAP、Uniqlo多家国内及国际知名品牌的旗舰店,以及多家全新品牌,如QDA、Chichi’s及Holly’s等。北城天街位于城北商圈,是龙湖地产在成都开发的首个大型购物中心项目,体量约30万平方米,主要租户包括远东百货、永辉超市、卢米埃影城等。

优质项目重新定义核心商圈;差异化竞争将成亮点。未来12个月,成都预计还将有国际金融中心、成都远洋太古里、凯德广场-天府及世豪广场等多个优质零售项目入市。其中位于核心商圈的国际金融中心及成都远洋太古里将凭借其优质地段和强劲品牌组合重新定义核心商圈。仲量联行成都研究部总监马伟业先生表示:“就全市来看,尽管各类品牌进驻意愿强烈,短期内项目集中入市及网购的快速增长将使优质零售项目寻求差异化的步伐加快,餐饮、娱乐、服务等体验性较强的业态预计将更受到开发商的青睐。此外,新增项目预计将更加突出建筑设计方面的特色,以使其在竞争中具有更多优势。”


高端住宅市场


高端住宅市场需求强劲,2013年全年成交量同比大幅上涨。受房价上涨预期影响,部分持观望态度的购房者在2013年上半年集中入市,使上半年成交量创同期历史新高。强劲的自住需求亦令2013年下半年成交量保持高位。2013年全年成交量同比上涨25%。分区域来看,南部新区成交量依然领先其它分区,占比多达53%,全年新增供应量最大的东大街区域亦对全市高端住宅市场成交贡献达28%。新增供应来看,一方面,存量较高项目的开发商采取放缓推盘速度的策略;另一方面,由于部分大盘项目,如华润凤凰城等,销售接近尾盘,其新增供应量较之前大幅减少。在两者共同作用下,2013年成都高端住宅新增供应仅6,300套,较2012年下降了34.9%。新增供应集中在东大街及延线,锦江国际新城区域大部分项目都推出了新预售单元,如环球汇天誉以及信和御龙山等。

自住需求旺盛,推动高端住宅市场平均资本值持续上涨。在强劲的需求带动下,2013年高端住宅市场平均资本值持续上涨,截至2013年4季度已达12,800元/平方米,同比增长4.5%。其中,包括环球汇天誉在内的中高端改善型项目由于需求较强劲,均价涨幅较为明显,豪宅项目销售较为缓慢,大多项目均价持平。

在政策无明显变化情况下,改善型自住将仍然是高端住宅市场主要需求来源。在限购限贷等政策影响下,改善型自住将继续主导高端住宅市场需求。鉴于此,中高端改善型住宅销售及资产表现有望持续看好。2014年市场将迎来更多高质量高精装标准的项目入市,如伊泰天骄、银泰中心等,这将加剧细分市场的竞争,令项目表现更加差异化。仲量联行成都研究部总监马伟业先生表示,“作为西部的核心城市,成都经济发展将持续向好,中高产阶级将进一步扩大;同时,成都对西部城市、甚至是一线城市高收入人士的吸引力也在逐渐增加。我们预计这部分人群的扩大将成为高端住宅市场的发展的主要动力。”