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天津:新增供应对2013年房地产市场产生一定影响;办公楼需求大幅增长

仲量联行发布2013年第四季度天津房地产市场报


仲量联行今天发布2013年第四季度天津房地产市场报告,报告显示天津2013年第四季度办公楼市场净吸纳量下降,第三产业成为主要需求来源,仓储用地整体存量上涨。购物中心市场存量增加,高端住宅市场信心回归。

办公楼—2013年整体需求大幅上涨

2013年第四季度办公楼市场净吸纳量下降。2013年第四季度办公楼市场净吸纳量下降到2,100平方。2013年整年的净吸纳量约49,000平方米,高于2012年的42,500平方米。大部分本季度的净吸纳来自于甲级办公楼,尤其是环球金融中心。同时,全年的净吸纳主要来自乙级办公楼,约占73%。全年的旺盛需求推动甲级办公楼的空置率相对于上一年下降了4个百分点,同时使得乙级办公楼的空置率在大量新增的条件下保持平稳。

第三产业成为主要需求来源。2013年第四季度的需求状况和全年大体相似:本地金融和专业服务类企业是主要的需求来源。天津政府着重发展服务业的发展是这些企业发展的主要推动力。何迈可,仲量联行天津办公室董事总经理指出,“政府希望第三产业可以超过第二产业成为2013年GDP的主要驱动力,我们将此视为办公楼市场的推动力:第三产业是推动办公楼市场发展的主要推动。”

2014年将有大量办公楼入市。2013年仅有一个项目入市——海河沿线板块的金谷大厦,这栋新办公楼为乙级办公楼市场增加了将近71,000平方米供应。甲级办公楼无新增供应,这使得甲级办公楼存量稳定在307,951平方米(建筑面积)。乙级办公楼在全年总存量将近850,000平方米。虽然2013年是一个供应增长得到限制的年份,但是我们预计2014年市场将发生相反的情况-16个乙级办公楼和1个甲级办公楼的入市将改变这个城市的面貌,同时提供更多优质的办公楼租赁面积给本地和国际企业。吕蔚然,仲量联行天津办公室商业地产部总监,指出,“大量的新增供应将会使得天津变为租户市场,业主方将需要采用更多元化的策略来保留和吸引租户。”

未来供应压力预计将使得租金下降。甲乙级办公楼的租金环比没有发生较大变化,甲级办公楼全年租金上涨1%达到5.0元每平米每天,乙级办公楼租金全年上涨1.5%达到3.9元每平米每天。2013年预计将成为租金乐观上涨的最后一年,未来的供应压力预计将使得租金下降。

工业物流—新增供应提升了整体仓储质量

仓储用地整体存量上涨。两个新仓库在2013年第四季度完工,使得整体存量上涨到120,000平方米。2013年全年有5个仓库完工,两个位于现有传统物流工业区:滨海新区和北辰区。另外3个位于武清区,受惠于其与天津市中心和北京的距离,武清区慢慢成为重要的物流板块。Jason Wang,仲量联行天津办公室工业物流部总监指出,“仓库租户寻找的是那些区位可以同时服务北京和天津的项目,尤其是目前北京减少对于仓储用地供应的条件下。在天津北部的一些区域,开发商正在着手建设新的仓库以为他们的客户为区域内其他城市提供服务。在未来的几年里,武清区,和其他一些正在崛起的物流中心,会成为新增供应的主要集聚地。”

租赁需求持续活跃。租赁需求在2013年第四季度持续活跃。但是,需求无法和新增供应保持一致,使得整体空置率从上季度的18.8%上涨到本季度的22.9%。2013年,尽管电子商务和商业公司由于北京的高入住率而转向天津,整体市场的净吸纳量表现的依然相对迟缓,与前三年相比大幅度下降。需求受限的主要原因是2013年制造业和重工业的发展存在较大不确定性,而这些行业是天津市场的主要的推动力。

整体租金上浮放缓。整体毛租金仍然保持在人民币1元每平米每天。租金增长缓慢的原因是需求放缓和新增供应增加。同时,更多的供应将出现在城市的新兴工业物流区,这些供应将有更低的租金,这些都是阻碍租金增长的下行压力。

新增供应拉低租金上涨。7个或者更多的项目将在2014年入市。新一轮的新增供应将持续对于租金增长施加压力。同时,未来几年的新增供应将持续给予租金一定的压力;同时,未来几年的强需求也将使得租金保持乐观水平。
商业—传统商业区的项目持续定位调整

购物中心市场存量增加。两个购物中心在2013年第四季度完工,使得2013年的新开业商业项目变为5个。其中燕莎奥特莱斯本季度开业,该项目是由在北京有成功奥特莱斯运营经验的开发商操盘,项目位于城市新兴发展的空港区域。另外一个购物中心为位于河东区的远洋未来广场,该项目接驳2号线同时定位为服务周边社区。这两个新项目为市场存量增加188,000平方米。同时2013年有将近382,000平方米商业项目完工。

商业市场的需求持续旺盛;新增供应带来空置率上升。商业市场的需求持续旺盛;同时,新增供应造成空置率上升。空置率为12.4%,与上季度相比上涨4.7%,与去年同期相比上涨8.8%。同时,一些传统商区,如滨江道、南京路的业主已经开始调整租户结构,这将持续造成空置率的上涨。Sunny Yin,仲量联行天津办公室零售地产部总监,指出,“更多中端小消费者倾向于在线消费,这将对于定位于大众消费的购物中心带来较大的挑战。同时,越来越多的购物中心现在选址在大型居住社区附近,将提供更多的商品-如食品、服装以及儿童娱乐等。这将使得消费者更不愿意前往传统的商业区,如滨江道和南京路区域,这就使得业主需要进行租户调整,如果他们想在城市的新的商业氛围中竞争的话。”

2014年仍有大量新增供应入市。2014年,800,000平方米的新增供应将进入市场。所有这些新增供应都由国际知名公司建设或运营,这将提升现有的市场水平。尽管由于这些新增供应,市场的空置率将会上升,但是天津仍然是零售商青睐的市场之一。

高端住宅 —高端居住市场信心回归

四季度高端住宅销售上涨,全年销售量同比下降。第四季度高端住宅市场的销售状况表现为上涨态势,销售套数1,389套,与上季度相比上涨10.5%。虽然整体的套数本季度上涨,但是整年的销售套数与去年相比下降8.7%。全年购房需求下跌的主要原因是政府年初的限购政策。全年平均销售率下降7个百分点达到57.1%,与历史平均水平持平。

高端住宅市场信心回归。本季度有2,700套住宅入市,使得2013年的全部供应套数达到5,479套。因此,有将近一半的新增供应与2013年第四季度入市,这标志着开发商对于住宅市场有更多的信心。发展商重获信心的原因主要是来自于住宅价格增长率的回升和需求的回归。Durrell Mack,仲量联行天津办公室研究部经理指出,“发展商看到了客户在市场上的回归,对于高端物业市场重获信心。2013年成为标志性的一年,这一年天津收获了最高的土地成交价格的同时,两个新项目在2013年第四季度入市,刷新了市场的最高价格。”

高端住宅价格加速上涨。需求在下半年的激增将高端住宅价格推向22,000元/平方米,同比去年上涨4.7%。2013年的增长率超过2012年下跌1.25%。由于政府的调控政策,住宅价格预计不会快速回升,但是价格目前正在加速上涨。如果住宅价格持续上涨,政府有可能采取进一步的策略控制价格增长速度。

海河沿线持续成为热点地区。2014年,考虑到旺盛的居住需求、优质地段的新项目以及地价的上涨,预计住宅价格将持续增长。和平区有望继续成为竞相追逐的分市场,但是大部分需求仍将会集中在海河沿线,那里将有更多的综合体高端住宅集聚。